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面對房貸市場的競爭壓力，國內(nèi)銀行在產(chǎn)品創(chuàng)新上也新招迭出。繼中國農(nóng)業(yè)銀行推出非交易性轉(zhuǎn)按揭后，深圳發(fā)展銀行(000001.SZ)昨日也在18個城市同時召開新聞發(fā)布會，宣布推出創(chuàng)新個貸產(chǎn)品點按揭，即房貸客戶可通過買點的方式，獲得一定的貸款利率優(yōu)惠。

不同客戶區(qū)別優(yōu)惠

據(jù)介紹，點按揭貸款方式在美國較為流行。通俗點說，個人預先支付一定費用，貸款利率可獲降低。1個點即是貸款金額的1%，客戶通過支付一個或多個點的費用，即可事實上使其所貸款利率降低，但必須提醒的是，針對不同類型的貸款客戶，所購點的數(shù)量及對應的利率優(yōu)惠也各不相同。

具體到個人按揭購房，如是首次購房，以50萬元30年期的貸款為例，按照普通貸款方式其享受的利率為4.158%(五年期基準利率打7折)，等額本息月供為2433元，而如果選擇深發(fā)展目前提供的買1.5個點，利率降至3.78%的產(chǎn)品，即客戶貸款前先支付7500(50萬*1.5%)元，以利率降至3.78%來計算，則月供可降至2324元，單月可省109元，大致50個月后可對沖7500元的前期成本。也即入個人房貸客戶選擇點按揭，至少在四年內(nèi)不提前還款，相對來說就還是有的省。反之，如在四年內(nèi)提前還貸則并不合算。

根據(jù)深發(fā)展提供的測算數(shù)據(jù)，貸款50萬30年期的客戶如選擇點按揭，累計10年可比普通貸款方式節(jié)省18095元，累計30年可節(jié)省39149元。

結(jié)合氣球貸操作

據(jù)悉，深發(fā)展推出的點按揭產(chǎn)品僅限于新發(fā)放的房屋貸款，且貸款期限必須是10年以上的客戶。針對10—20年期和20—30年期的貸款，分別定制了購買1.25個點和1.5個點享受相對應利率的產(chǎn)品。

值得注意的是，30年期點按揭最優(yōu)惠利率達到3.78%，已低于監(jiān)管部門規(guī)定的房貸利率最低7折后的紅線。

對上述疑問，深發(fā)展上海分行副行長樊某生的解釋是，點按揭在內(nèi)部操作中將結(jié)合其另一產(chǎn)品氣球貸進行。如在上述例子中，即會整合30年還款期、期限為3年貸款的氣球貸的月供及利率計算方式，3.78%的貸款利率，也就是依據(jù)目前三年期基準利率5.4%打7折后得出，30年期點按揭在該行的內(nèi)部操作中也就相當于續(xù)按了10次氣球貸。

所謂氣球貸，即提供給客戶一個較短的貸款期限，又以一個較長的期限來計算月供，減輕前期還款壓力，但客戶必須在后期一次性還清本金。