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房屋租賃合同中次承租人訴訟地位的理解

來源：法律編輯整理時(shí)間： 2023-06-14 10:55:03 334 人看過

出租人未經(jīng)承租人同意而將房屋轉(zhuǎn)租，從合同的相對(duì)性來看，完全形成兩個(gè)互相獨(dú)立的合同，即出租合同與轉(zhuǎn)租合同。出租人與承租人之間并不發(fā)生直接的聯(lián)系，但是，由于出租人的出租房屋行為與承租人的轉(zhuǎn)租房屋行為處分的是同一標(biāo)的物，因此，兩者之間難免互相影響。故本條依照《民事訴訟法》第五十六條，在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人訴訟地位。因租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效后的執(zhí)行問題以及保護(hù)次承租人利益的需要，原則上應(yīng)追加次承租人作為第三人參與訴訟。如果次承租人人數(shù)過多，且各方的也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)情況需要，由當(dāng)事人另行訴訟。

需要注意的是人民法院是要根據(jù)案件的具體情況，通知次承租人作為第三人參加訴訟，是“可以”，而不是“應(yīng)當(dāng)”。

另需要指出的是：本條規(guī)定的也僅是出租人與承租人的原租賃合同發(fā)生爭議時(shí)次承租人的訴訟地位問題，轉(zhuǎn)租合同中承租人與次承租人就轉(zhuǎn)租合同發(fā)生爭議時(shí)，是否將出租人列為第三人呢?即承租人與次承租人就合同效力或合同解除產(chǎn)生爭議的，是否需要追加出租人為合同當(dāng)事人。此種情況下，一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人與次承租人的關(guān)系，與出租人與承租人的關(guān)系是兩個(gè)法律關(guān)系，不應(yīng)當(dāng)在一個(gè)案件中審理;一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)追加出租人為第三人，或通知出租人對(duì)租賃合同是否解除作出意思表示，然后決定本案的審理。我們認(rèn)為，承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個(gè)法律關(guān)系，如果在案件審理過程中追加出租人為第三人或通知出租人表達(dá)意見的話，勢必造成訟累，不利于案件的審理。所以，不需要追如出租人為第三人或通知承租人。但是，承租人有證據(jù)證明出租人已通知解除租賃合同的，在案件審理過程中應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)事實(shí)予以考慮;或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)?shù)却戆傅奶幚斫Y(jié)果。

另外，次承租人要求承租人解除合同并賠償裝修等添附損失的，屬于合同當(dāng)事人之間的糾紛，一般無須追加出租人為案件的第三人。

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