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標(biāo)的瑕疵糾紛及其處理。標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見(jiàn)的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問(wèn)題和質(zhì)量瑕疵問(wèn)題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押?jiǎn)栴}和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保或要求退房；已付清房款但沒(méi)有交付的，購(gòu)買者可以要求開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購(gòu)買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書的取得，我國(guó)法律已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，筆者認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購(gòu)買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過(guò)于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付房款20％以上違約金，因?yàn)樵谫?gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒(méi)有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。如果由于開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳影響購(gòu)房方購(gòu)房意圖的，購(gòu)房者可以要求解除合同和賠償損失，如開(kāi)發(fā)商在出售某一棟房屋時(shí)，對(duì)購(gòu)房方說(shuō)，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購(gòu)買二層商品房一套，后來(lái)，該開(kāi)發(fā)商為賺取更多利潤(rùn)，將一層門面房改為二層，此時(shí)甲有要求退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

商品房預(yù)售竣工交付日期有規(guī)定嗎？

為了能夠保證買到房屋，通常會(huì)選擇在房子還沒(méi)建成的時(shí)候買預(yù)售房。但是，購(gòu)買預(yù)售房的時(shí)候，首先就得確定房子什么時(shí)候會(huì)竣工，這樣才能確定什么時(shí)候能夠搬進(jìn)去。要是不確定什么時(shí)候會(huì)竣工，這樣交了錢過(guò)后沒(méi)辦法及時(shí)住新房，業(yè)主將會(huì)受到損失。

實(shí)際中，確定購(gòu)買預(yù)售商品房的，你要看看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不是滿足預(yù)售商品房的下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

因此，關(guān)于竣工交付日期只是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，要等確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期的商品房，才可以進(jìn)行商品法預(yù)售。

不過(guò)，在其他法律中對(duì)商品房預(yù)售的竣工交付日期卻沒(méi)有明確規(guī)定。

另外，購(gòu)房者在看中預(yù)售房后，除了注意竣工交付日期，還要注意查看商品房預(yù)售許可證的下面幾個(gè)問(wèn)題：

1、許可證（副本）必須是原件，復(fù)印件無(wú)效。

2、許可證上載明的開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱是否和開(kāi)發(fā)商的名稱一致，項(xiàng)目名稱是否和所購(gòu)房的樓盤一致，土地使用權(quán)證號(hào)及用途，欲購(gòu)買的商品房是否在預(yù)售房屋棟號(hào)及層數(shù)之內(nèi)。

3、許可證上載明的預(yù)售款專用賬號(hào)是否是《商品房買賣合同》付款方式中的監(jiān)控賬號(hào)。

4、預(yù)售房屋占用土地是否抵押。

5、備注中記載事項(xiàng)，如房屋抵押情況、用途分布、回遷房等。

6、許可證使用時(shí)須附上項(xiàng)目平面圖，并注明預(yù)售房屋各棟位置。因此購(gòu)房者在查看許可證時(shí)，必須同時(shí)查看項(xiàng)目平面圖（原件），看圖中注明的預(yù)售房屋各棟位置。

7、許可證中買賣合同編號(hào)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》編號(hào)是否在此之列。

8、許可證的有效期限是否已過(guò)期。

9、最后，應(yīng)把許可證編號(hào)抄下，到市國(guó)土資源和房屋管理局查詢?cè)撟C的真實(shí)性。

最后，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)還在熱炒，從中也有許多不法之人造假預(yù)售許可證售賣房屋，最后導(dǎo)致購(gòu)房者承受較多損失，而且通常會(huì)涉及較多人，加上現(xiàn)在高漲的房?jī)r(jià)，因此，要是遇到這種假預(yù)售許可證賣房的，建議最好就及時(shí)找個(gè)專業(yè)律師維權(quán)，拿回房錢。