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如何規(guī)避買賣不破租賃中的買賣陷阱？

來源：法律編輯整理時間： 2024-01-28 21:48:47 411 人看過

一、如何規(guī)避買賣不破租賃中的買賣陷阱？

1、要注意的就是必須去相關(guān)房管部門查清房屋的目前狀況，是否被抵押或是否有債務(wù)，如果買家看中的是學(xué)區(qū)房，也要注意是否已有小孩掛靠；

2、要注意的就是在簽訂合同時，一定要審查清楚，嚴(yán)格按照程序辦事；

3、關(guān)于房屋是否已被出租，如果原房主與租客未進(jìn)行公證或登記，那么以防萬一，在與原房主簽訂合同時，可添加一個相關(guān)的補(bǔ)充合同或補(bǔ)充條款，用來進(jìn)行救濟(jì)。

當(dāng)租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。同時，出賣人未向買受人告知租賃事實(shí)，導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。

二、哪些情況不得適用買賣不破租賃原則？

1、先抵押后租賃，且抵押權(quán)已經(jīng)登記的房屋，不適用該原則。

抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！?/p>

2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。

查封包括財(cái)產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，房屋被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對房屋的處分權(quán)。因此，其所有人在被查封的房屋上設(shè)定的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)無效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。

3、屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的房屋，不適用該原則。

租賃合同在破產(chǎn)程序中是否可以繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定處理。而破產(chǎn)程序的特點(diǎn)之一，就是可以使未到期的債權(quán)視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產(chǎn)程序中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變更所有權(quán)人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。

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房東如何應(yīng)對買賣不破租賃？

簡單來說就是，如果某租客已經(jīng)租下了一套房屋，在承租期內(nèi)即使房東將房子賣掉，也不影響租賃合同的履行，租客有權(quán)繼續(xù)居住使用房屋至合同期限屆滿。作為房東，應(yīng)對買賣不破租賃這個規(guī)則，可以與租客在租賃合同中約定：在租賃期內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動，租賃合同將于產(chǎn)權(quán)變更之日終止。那么房屋通過買賣產(chǎn)權(quán)完成變更后，原房東和租客的租賃關(guān)系就結(jié)束了，此時新房東有權(quán)要求租客搬走。如果租客存在不按時交納租金，或者擅自轉(zhuǎn)租等行為，嚴(yán)重影響租賃合同的繼續(xù)履行，那么新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權(quán)的話)或者法律規(guī)定行使解除權(quán)，要求解除租賃關(guān)系，讓租客騰出房屋?？傊百I賣不破租賃”原則就是即使房屋發(fā)生買賣，新房東仍然不能把租客趕走，只有當(dāng)租賃期限到期時，才能入住，不過在此期間可以收房租。一、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件是什么？1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。2、房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給配偶、父母

2023-06-26

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