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東莞作為一個城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中的城市，土地越來越成為稀缺資源。隨著東莞房價的進一步上漲，土地及房產(chǎn)的交易越來越頻繁，宅基地等集體土地性質(zhì)的交易也是普遍存在。那么，東莞農(nóng)村宅基地房產(chǎn)交易過程中應注意哪些問題呢?

按照《土地管理法》及《民法典》的相關規(guī)定，集體土地的使用權(quán)是嚴格限制流轉(zhuǎn)的，但是東莞作為一個快速發(fā)展的城市，國有土地的資源相關有限，而且價格高企。因此集體土地的流轉(zhuǎn)雖然被嚴格限制，但是在民間集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)卻真實的大量存在。目前在東莞法院的審判與執(zhí)行中，對于集體土地的處理，各個法院都存在不同的意見及處理方式，現(xiàn)結(jié)合過去幾年當中處理宅基地等集體土地轉(zhuǎn)讓過程中存在的問題，談談個人的一點經(jīng)驗總結(jié)：

第一、非本村人之間的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬無效合同

雖然《土地管理法》及《民法典》沒有具體的哪一條法條規(guī)定，非同村人之間的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬無效合同，但是根據(jù)《土地管理法》及《民法典》的相關規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織成員才享有宅基地使用權(quán)，因此可以推導出非本集體成員就無法享有宅基地使用權(quán)，因此非本集體成員之間的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬無效合同。一旦交易一方訴訟至法院，主張合同無效，要求各自返還土地使用權(quán)及款項，法院極有可能判決合同無效，要求各自返還。

當然，非本村人之間簽訂的宅基地使用權(quán)合同存在無效的情況，但在絕大多數(shù)情況下，交易雙方都會基于誠實守信的原因，一方拿了錢，一方拿了地之后都會相安無事。出現(xiàn)有一方主張合同無效的情況相對少數(shù)，因此作為律師，如果購買方在意識到有風險時，仍要進行交易，就要充分的考慮出售方的信用程度，在衡量之后，仍覺得收益大于風險，可根據(jù)個人的意愿進行決定。

如果購買方在實際控制集體土地使用權(quán)后，為進一步能夠保障自己的權(quán)益，最好的方式是到相關部門去申請報建或辦證，如果能夠辦出相關的產(chǎn)權(quán)證的前提下，那么購買方的權(quán)益就能得到切確的保障。因為按照《民法典》的規(guī)定，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)已實際登記為準，既然該土地或物業(yè)能夠登記在購買方名下就屬產(chǎn)權(quán)清晰，無疑也就不存在合同無效的風險了。當然能不能辦出相應的產(chǎn)權(quán)證，我只能說就要看個人的努力以及運氣了。

第二、為避免合同無效的風險，可找同村人進行代持

既然法律已經(jīng)限制宅基地使用權(quán)在非本村人之間的流轉(zhuǎn)，如果購買方執(zhí)意想要獲得該土地使用權(quán)，那么退而求之的辦法是找同村人進行代持。當然同村人之間的代持是不是就不存在任何問題了呢?這誰也不敢保證，如果實際購買人與代持人之間發(fā)生了矛盾，或者是代持人發(fā)生了意外身亡的情況，雙方僵持不下的情況下，風險同樣存在。當然既然實際購買人既然愿意找人代持，相信其對代持人享有充分的信任，如果缺乏相應的信任，那么任何事情也無從操作。

第三、在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加蓋該土地所在的集體村委或經(jīng)濟聯(lián)合社的公章，已示村集體同意該轉(zhuǎn)讓行為

按照《土地管理法》及《民法典》的規(guī)定，集體土地的所有權(quán)歸集體所有，因此不管轉(zhuǎn)讓合同是否有效，在轉(zhuǎn)讓的過程中征得集體的同意還是有相當?shù)谋匾?。舉個簡單的例子，在法院執(zhí)行中或者在拆遷補償中，對于無具體產(chǎn)權(quán)登記的集體土地及房產(chǎn)，法院想要進行查封首先第一步先要向村集體核實具體情況，如果該轉(zhuǎn)讓征得了集體的同意及進行了備案，村集體的回復會說目前該土地及房產(chǎn)的具體權(quán)益人是誰，也就從很大層面上避免了被查封的風險。按照目前東莞法院的基本做法，一旦法院在村集體了解到該土地和物業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的情況下，再進行查封的可能性就大大降低。

第四、簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，以銀行轉(zhuǎn)賬的方式交付轉(zhuǎn)讓款，并實際控制占有該土地及地上建筑物

目前在東莞法院內(nèi)容對未登記的集體土地及房產(chǎn)的查封沒有具體統(tǒng)一的做法。但本律師根據(jù)過往在東莞的三個基層法院的做法得出一個大概的操作模式。目前東莞基層法院在執(zhí)行過程中，對于未有產(chǎn)權(quán)登記的集體土地及房產(chǎn)，如果該土地及房產(chǎn)在法院查封前，已經(jīng)簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同時有銀行轉(zhuǎn)賬，并且購買人已經(jīng)實際控制占有的，法院基本不會再進行查封。以上所說只是東莞法院在實際執(zhí)行中的基本做法，并沒有相關的明文規(guī)定，因此并不代表達到了以上所說的條件后就萬無一失了。但是出于避免法院懷疑虛假轉(zhuǎn)讓的情況，本律師建議購買人在決定購買時，一定要落實好合同、流水及實際占有的問題，尤其是實際控制占有問題。因為購買人如果沒有實際控制占有該土地及物業(yè)，法院就極有可能懷疑該轉(zhuǎn)讓是虛假轉(zhuǎn)讓，被查封的可能性就大大增加。