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二手房交易稅費(fèi)按照評估價(jià)征收，那么如何確定二手房交易稅費(fèi)，怎樣避免二手房交易偷逃稅費(fèi)的行為?本文提供23個(gè)要素來計(jì)算二手房房價(jià)，計(jì)算二手房交易評估價(jià)，讓避稅行為不再可行。

二手房交易過程中,經(jīng)常出現(xiàn)買賣雙方通過訂立陰陽合同,來故意隱瞞房地產(chǎn)交易價(jià)格,偷逃交易稅的情況,而稅收征管部門因無法準(zhǔn)確認(rèn)定房屋實(shí)際價(jià)格,給二手房交易偷逃稅費(fèi)有了可乘之機(jī)。

7月1日起,我市出臺(tái)房地產(chǎn)評稅新規(guī),將通過房地產(chǎn)評稅系統(tǒng),按照市場法評估的方式,根據(jù)房屋所處地段、小區(qū)環(huán)境、朝向及戶型等23個(gè)因素,通過打分測算的方式,確定二手房的計(jì)稅交易價(jià)格,來堵住這一偷逃國家稅收的漏洞。

23個(gè)要素打分算二手房房價(jià)

7月1日起,我市城區(qū)二手房交易計(jì)稅,將通過新劃定的地段價(jià)格、房屋所處環(huán)境及房屋本身的建筑面積等因素,評估出準(zhǔn)確的市場價(jià)格,來計(jì)算房產(chǎn)交易稅。

新的二手房交易評估計(jì)算方式,與23個(gè)房屋構(gòu)成因素有直接關(guān)系。昨日,正在籌備新的房地產(chǎn)評稅系統(tǒng)上線工作的市地稅局稅政科胡斌說,23個(gè)計(jì)稅房價(jià)的構(gòu)成因素,主要包括地段、環(huán)境及房屋朝向、面積等都是評估房價(jià)的考慮因素。其中城區(qū)房子所處地段,共劃分了11個(gè)等級,擬定出不同等級的基準(zhǔn)價(jià)格,同時(shí)將房屋所處在的環(huán)境、配套設(shè)施、樓棟朝向、房屋結(jié)構(gòu)等作為評估參數(shù),以這些實(shí)際參數(shù)的情況,來實(shí)行百分比打分,與基準(zhǔn)價(jià)相乘后,最后得出該房屋實(shí)際計(jì)稅價(jià)格。如以北京路路段為例,在測算房屋價(jià)格時(shí),距該路段越近的房子,理論上計(jì)稅價(jià)就相比要高一些。

他說,23個(gè)房價(jià)構(gòu)成因素,是我市稅務(wù)、國土資源和房產(chǎn)等部門聯(lián)合,根據(jù)城市房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的實(shí)際要素,討論商定的一種定價(jià)方式,當(dāng)然計(jì)算出來的價(jià)格,也會(huì)參照相關(guān)的價(jià)格因素,最終來確定計(jì)稅價(jià)。

10000余套存量房已經(jīng)備案

全市城區(qū)存量房達(dá)到10000余套,房屋信息都已經(jīng)錄入到稅務(wù)部門的評稅系統(tǒng),為7月1日即將啟動(dòng)的二手房交易計(jì)稅評估,確定了準(zhǔn)確的價(jià)格評估體系。昨日,市地稅局稅政科胡斌告訴記者,為了保證城區(qū)每套房屋評估價(jià)格的真實(shí)性,此次房屋統(tǒng)計(jì)工作,由市稅務(wù)人員聯(lián)合社區(qū)工作人員,用了2個(gè)多月的時(shí)間,對全市存量房進(jìn)行了準(zhǔn)確摸底調(diào)查。

他說,此次調(diào)查登記的存量房信息,不僅有房屋本身的住宅面積、建成年份等情況,同時(shí)還包含有所在地段的交通條件、超市菜場等生活服務(wù)設(shè)施、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施等,這些信息情況,也為核定房屋所應(yīng)當(dāng)具備的市場價(jià)格,提供了真實(shí)的依據(jù)。

而核定這些因素的目的,就是為了準(zhǔn)確計(jì)算一個(gè)與市場價(jià)相吻合的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),來規(guī)避二手房交易過程中,出現(xiàn)買賣雙方通過約定訂立虛假合同,人為制造出陰陽合同來偷逃稅款的現(xiàn)象發(fā)生。

輸入房屋信息可估出房價(jià)

據(jù)了解,嚴(yán)格二手房交易稅收的征管,一度被用作防止炒作房產(chǎn),合理調(diào)控樓市的重要政策之一,然而這一調(diào)控手段,卻因稅務(wù)部門自身沒有評估體系,一度依靠房屋交易人提供,與市場價(jià)格有差距的交易價(jià)格,進(jìn)行估算核價(jià)計(jì)稅,導(dǎo)致稅費(fèi)無形中流失。

新的房產(chǎn)計(jì)稅系統(tǒng)上線后,只要輸入房屋的相關(guān)信息,就可以計(jì)算出初步的計(jì)稅價(jià)。胡斌說,建立房地產(chǎn)評稅系統(tǒng),可以隨時(shí)計(jì)算出交易房屋的評估價(jià),通過這種評估來真實(shí)反映房屋成交價(jià)格。

他說,新的二手房交易稅征收,是以交易人先提供一份交易價(jià)格為基礎(chǔ),然后與交易系統(tǒng)計(jì)算的價(jià)格相比較,按照孰高原則確定計(jì)稅價(jià)。當(dāng)然,最終確定的價(jià)格相差太大,交易人不能認(rèn)同的情況下,可以申請復(fù)議,最終確定可操作的計(jì)稅價(jià)。

二手房市場未現(xiàn)搶購潮

新的二手房評估計(jì)稅規(guī)定出臺(tái),我市二手房交易市場反應(yīng)如何?昨日,記者走訪了城區(qū)部分房產(chǎn)交易中介市場。

昨日中午1時(shí)左右,在位于紅門路的一家二手房交易所,門前的廣告欄內(nèi)貼有近百個(gè)二手房出售信息。在問及當(dāng)前二手房市場成交情況時(shí),柜臺(tái)內(nèi)一名工作人員說,現(xiàn)在二手房交易市場表現(xiàn)較平,主要是出售房屋的信息占多數(shù),有購房需求的人相比較少。他表示,新的評估計(jì)稅規(guī)定將出臺(tái),對于二手房市場來說反應(yīng)較淡,因?yàn)橘彿克愕蒙鲜且粋€(gè)家庭中的一件大事,購房者都很慎重,不可能因?yàn)橛?jì)稅相對較嚴(yán)謹(jǐn)后,就草率的做出決定。

在走訪中,一些中介和選購二手房的市民,也表達(dá)了一致的意見,稱購房計(jì)稅出臺(tái)新規(guī)來幫助算房價(jià),或許有助于相互比較,分清房屋交易中的泡沫成分。