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(一)注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)

在預(yù)售商品房工程建設(shè)過程中，如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有按約定支付工程價款。這就會產(chǎn)生買受人的權(quán)利與承包人優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突問題。

(二)注意限制開發(fā)商對預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押

實踐中有些開發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物，但這種做法會給預(yù)購人帶來嚴(yán)重危險，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，將使預(yù)購人債權(quán)實現(xiàn)的安全保障已大為降低。

一、在建工程轉(zhuǎn)讓的程序

通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)履行以下程序：

1、對雙方已確定的各項轉(zhuǎn)讓內(nèi)容進行逐一清點、核查，或由專業(yè)評估機構(gòu)對目標(biāo)資產(chǎn)進行評估后確定轉(zhuǎn)讓價格，并在此基礎(chǔ)上簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

2、在相應(yīng)行政機關(guān)辦理相關(guān)過戶登記。因項目公司主要資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓減少注冊資本的，還須通知債權(quán)人并在報紙上公告，項目公司在履行完畢相應(yīng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系后辦理相應(yīng)的注銷手續(xù)；

3、轉(zhuǎn)受讓雙方應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案手續(xù)；

4、在建工程相關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等部分或全部建設(shè)手續(xù)的更名審批程序；

5、已簽訂的設(shè)計、施工、監(jiān)理、銀行抵押貸款、商品房預(yù)售等在建工程相關(guān)合同、協(xié)議的權(quán)利義務(wù)移轉(zhuǎn)程序等。

通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程的，只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)(外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理相應(yīng)股權(quán)變更審批手續(xù))即可完成轉(zhuǎn)讓。由于對外的土地使用權(quán)主體和項目主體并未發(fā)生改變，因此無需進行土地使用權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所必須的相關(guān)權(quán)屬變更登記程序。

綜上，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程，涉及的內(nèi)容相對更多、程序更為復(fù)雜，且政府主管部門審批等不可控的因素更大；相比之下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序更為簡易、快速。

二、預(yù)告登記證辦理流程是怎樣的

房產(chǎn)預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)乜h級以上房產(chǎn)管理部門申請辦理。

辦理預(yù)告登記所需要件如下：

1.預(yù)購商品房預(yù)告登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）已登記備案的商品房預(yù)售合同原件；

（4）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件；

（5）預(yù)購人單方申請預(yù)購商品房預(yù)告登記的，預(yù)售人與預(yù)購人在商品房預(yù)售合同中對預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料；

（6）設(shè)定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權(quán)人同意房屋買賣的證明材料。

2.預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）抵押合同原件；

（4）主債權(quán)合同原件；

（5）預(yù)購商品房預(yù)告登記證明原件；

（6）當(dāng)事人關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的約定原件；

（7）已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，提交抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的證明原件。

3.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記

房屋抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)、申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，除提交本項規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項權(quán)利證書原件、抵押權(quán)注銷申請書原件。

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證；

（4）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同原件；

（5）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件（轉(zhuǎn)讓合同中已有約定的除外）。

4.房屋抵押權(quán)預(yù)告登記

已辦理房屋所有權(quán)登記或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）主債權(quán)合同原件、抵押合同原件；

（4）房屋所有權(quán)證或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明原件；

（5）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件（抵押合同中有約定的除外）。