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1、未取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售合同無效。但是起訴或申請仲裁前已取的，有效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，預(yù)售許可證是商品房預(yù)售合同簽訂的法定前提條件，沒有取得預(yù)售許可證簽訂商品房預(yù)售合同，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效。但是，開發(fā)商符合條件可以取得預(yù)售許可證，只是在簽訂合同時預(yù)售許可證未獲得，在仲裁或者起訴前，獲得預(yù)售許可證的，為保證交易的穩(wěn)定性以及尊重合同當(dāng)事人簽訂合同時的意思表示，預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，即使是銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容，未在合同中體現(xiàn)，也應(yīng)視為合同中的一部分，對雙方當(dāng)事人具有合同效力。

3、未訂立合同前的定金，因一方當(dāng)事人原因未訂立合同的，按定金規(guī)則處理。如果是不可歸責(zé)于雙方的原因造成合同不能簽定，返還定金。

商品房預(yù)售過程中，出賣人往往在簽訂合同之前要求買受人交納一定數(shù)額的定金，以確定買受人確實將購買房屋，并由出賣人將為其預(yù)留選中的房屋。這時，盡管預(yù)售商品房合同尚未簽訂，但是，定金手續(xù)已經(jīng)辦理，此時，定金條款有效，應(yīng)當(dāng)按照定金規(guī)則處理，即買受人違約不簽訂購房合同的，出賣人不返還定金，出賣人不信守合同，將房屋賣給他人的，買受人有權(quán)請求雙倍返還定金。如果不屬于出賣人或者買受人的原因造成購房合同不能簽訂的，例如，政府將出賣人開發(fā)的房屋整體收購用作公共事業(yè)的，那么，這時，出賣人應(yīng)當(dāng)返還收取購買者的定金。

4、商品房預(yù)購協(xié)議符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的，認(rèn)定該協(xié)議為有效的房屋買賣合同。

5、未辦理備案登記，合同不因此無效。但當(dāng)事人約定備案登記為生效條件的，從其約定。

商品房預(yù)售合同辦理備案登記手續(xù)，其目的在于防止出賣人一房幾賣。法律設(shè)定商品房預(yù)售登記制度并未作為合同生效要件。因此，一方以商品房預(yù)售合同未經(jīng)登記備案主張合同無效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同雙方當(dāng)事人可以約定合同生效要件，如果當(dāng)事人在合同中約定備案登記為合同生效條件的，從其約定。合同約定了辦理備案登記手續(xù)為合同生效要件，但是，合同生效前，買受人已經(jīng)交付購房款，出賣人接受購房款；或者出賣人交付房屋，買受人接受房屋已經(jīng)入住的，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，盡管合同的生效條件尚未達(dá)到，但是，雙方以其行為履行了合同主要義務(wù)的，視為雙方對合同條款的變更，該預(yù)售合同有效。

6、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立買賣合同，即使房屋已交付第三人使用，該合同也無效。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。因此，出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂房屋買賣合同，即便房屋已經(jīng)交付第三人使用，由于該合同侵害了原買受人的合法權(quán)益，該合同依然無效。應(yīng)當(dāng)返還房屋。應(yīng)當(dāng)注意的是，必須是出賣人和第三人的惡意串通，如果第三人屬于善意取得，則不適用本規(guī)則。

7、由于出賣人未告知買受人將房屋低押給第三人或者合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，致使合同目的已無法實現(xiàn)的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。出賣人未告知買受人房屋抵押事實，系欺詐行為；賣房后，又將同一房屋賣給第三人，不能履行合同主要義務(wù)—交房。這兩種情況均符合《民法典》規(guī)定的解除合同的法定條件，因此，買受人有權(quán)請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。為了對出賣人給予足夠的懲罰，最高法院司法解釋規(guī)定，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。

商業(yè)銀行：商品房預(yù)售本身沒問題反對取消

商業(yè)銀行和專家認(rèn)為，房貸后期監(jiān)管體制不完善是預(yù)售制度產(chǎn)生風(fēng)險的重要原因

商品房預(yù)售制度給銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款帶來的風(fēng)險，近日又在中消協(xié)的一場研討會上被不少專家提出。但其實，因為給銀行帶來風(fēng)險而堅決主張取消商品房預(yù)售的聲音并不多，不論是金融專家還是商業(yè)銀行主管房貸的負(fù)責(zé)人，大多認(rèn)為商品房預(yù)售在目前中國的金融監(jiān)管體制下會有風(fēng)險，但這個風(fēng)險不是必然的，關(guān)鍵是如何去完善銀行的風(fēng)險防范機(jī)制。

中國人民銀行公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》顯示，我國工、農(nóng)、中、建四大國有銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好，四大銀行匯總房地產(chǎn)貸款不良率低于5％．

市場：2004年逾60％開發(fā)貸款來自銀行

現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金的主要來源有三塊，一塊是開發(fā)商自有資金，按照規(guī)定開發(fā)商自有資金應(yīng)該達(dá)到項目開發(fā)資金的35％，一塊是銀行貸款，根據(jù)央行的《2004年房地產(chǎn)金融報告》，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)籌措的資金中，銀行貸款只占到18．4％．另一塊，是開發(fā)商的預(yù)售回款。這也就是商品房預(yù)售制度帶給開發(fā)商的開發(fā)資金。根據(jù)央行的報告，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)籌措資金共計17168．8億元，其中定金和預(yù)收款占到總量的43．1％．而預(yù)售款實際上也是銀行的貸款。因此從央行這份報告看，在商品房預(yù)售制度下房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行處的貸款將達(dá)到60％以上，實際上的貸款比例還要高。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士跟記者這樣分析，風(fēng)險肯定存在，而且預(yù)售制度是增加了銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，比如，之前的全聯(lián)地產(chǎn)利用公司員工騙貸和今年4月工行對森豪公寓項目發(fā)放按揭貸款過程中，累計有約6．45億元巨額資金因虛假按揭形成風(fēng)險。但風(fēng)險和受益綜合考慮，現(xiàn)在的銀行都還是愿意這樣做。

問題：沒有完善的市場評估體系

在日前由中消協(xié)組織召開的商品房銷售模式研討會上，中國人民銀行研究局金融風(fēng)險處副處長卜永祥承認(rèn)，房屋實行預(yù)售以后，購房者銀行的按揭貸款就無條件地劃撥給開發(fā)商了。開發(fā)商怎么利用這筆資金、沒有人監(jiān)管，這對銀行來說存在不小風(fēng)險。

香港百駿（中國）投資控股有限公司董事長王濟(jì)武則認(rèn)為，目前個人按揭貸款的問題主要出在以下幾個方面：一是假按揭，不少開發(fā)商開發(fā)的商品房本來市場售價可能只有6000元／平方米，但銀行按揭可以做到8000元／平方米，主要原因在于銀行沒有完善的市場評估體系；二是購房者在各家銀行間可以重復(fù)貸款，原因在于銀行間沒有聯(lián)網(wǎng)；三是同一購房人異地多次貸款，主要問題在于有的銀行沒有全國聯(lián)網(wǎng)。

銀行：原因是沒有良好的后期監(jiān)管體制

然而有問題并不等于就要取消商品房預(yù)售制度。

對于此前央行提出的要取消商品房預(yù)售制度的說法，各商業(yè)銀行有自己的看法。

某國有商業(yè)銀行北京分行房地產(chǎn)信貸部門的負(fù)責(zé)人對記者表示，很多國家和地區(qū)也存在商品房預(yù)售的問題，但因為有良好的后期監(jiān)管體制，并沒有帶來高金融風(fēng)險。中國銀行業(yè)目前的風(fēng)險主要來于監(jiān)管不到位，并不是商品房預(yù)售本身的問題。王濟(jì)武分析認(rèn)為，盡管有一些問題，但個人按揭貸款目前來看還是各家銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，不良比率很低，從風(fēng)險收益的角度來看，各家銀行并不愿放棄。

事實上，截至2005年6月末，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為8459．45億元，增長18．65％，增幅同比回落7．69個百分點。房地產(chǎn)貸款緊縮給銀行帶來了經(jīng)營壓力。為了緩解這一壓力，在不觸及政策紅線的前提下，不少銀行正在試探性地打開房貸口子。當(dāng)然這個口子主要還是面向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

今典集團(tuán)董事長張寶全近日向記者透露，今典集團(tuán)近期將和工商銀行簽署總額20億元的綜合授信，盡管今典目前沒有資金缺口。早在9月下旬，農(nóng)業(yè)銀行與陽光100置業(yè)集團(tuán)剛剛簽署了15億元的綜合授信，這是宏觀調(diào)控后農(nóng)業(yè)銀行首次授信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在日前舉辦的新財富地產(chǎn)融資論壇上，銀監(jiān)會政策法規(guī)部研究局副局長楊再平曾明確表示，從四大國有銀行貸款來看，房地產(chǎn)貸款不良貸款率低于5％，質(zhì)量很好，他同時肯定了房地產(chǎn)貸款將會放松這一說法。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。