買賣不破租賃侵權被判擔責
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-09 08:11:45
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購買房屋后，強行停電、停水、換鎖趕走原承租人，造成他人損失，被人告上法庭。10月12日，遂川縣人民法院宣判了這起租賃合同糾紛案，判決邱楠繼續(xù)履行郭燕山與邱芳所簽的《房屋租賃合同》，并恢復該店的通電、通水及賠償郭燕山的經(jīng)濟損失4000元。
2006年7月，郭燕山與邱芳簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，約定由郭燕山租賃邱芳所有的位于縣建材市場店房經(jīng)商，租賃期限4年。合同簽訂后，郭燕山履行合同交清了全部租金。2009年1月，邱芳之兄邱楠到郭燕山店內(nèi)，以該店房邱芳已轉(zhuǎn)讓給他為由，要求郭燕山從該店房搬出，郭燕山則以租賃期限未到為由拒絕搬出，雙方為此發(fā)生爭吵，邱楠則強行將該店面進水管、外接電線路拆除，還將自己所有的一部汽車?？吭诘觊T口，致使該店停電、停水、汽車阻塞店門而無法正常經(jīng)營，造成郭燕山的經(jīng)濟損失，郭燕山則向法院起訴要求繼續(xù)履行原租賃合同，并要求賠償損失等。
法院經(jīng)審理認為，郭燕山與邱芳在平等自愿的基礎上簽訂的《房屋租賃協(xié)議》未違反國家的有關法律規(guī)定，合法有效。該房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，不影響郭燕山與邱芳之間的租賃合同效力。被告邱楠以其購得該店房為由，采取不正當手段，妨礙原告郭燕山的正常經(jīng)營，造成原告的損失，實屬侵權，應承擔侵權責任，原告要求與被告繼續(xù)履行合同，排除妨礙，賠償損失的訴訟請求合法有據(jù)，應予支持。法院據(jù)此依法作出上述判決。
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一、買賣不破租賃租金如何支付買賣不破租賃租金一般是給新房東，因為實際上房屋所有人已經(jīng)變更，債權人也發(fā)生了變更。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護承租人的利益。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權利對承租人在產(chǎn)權變更前的違約行為追究責任。現(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權變更后，原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對承租人以前的違約行為主張合同權利，這種合同權即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權。二、買賣不破租賃的限制適用1、動產(chǎn)租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應當不適用于動產(chǎn)租賃。2、在不動產(chǎn)抵押權之上設定的租賃關系的限制適用抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承2023-06-25396人看過 -
抵押不破租賃抵押不破租賃和買賣不破租賃的區(qū)別在于抵押不破先租賃原則：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。租賃權與抵押權順位關系存在雙重標準，即抵押不破先租賃原則和抵押破后租賃原則。抵押不破先租賃原則：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。1.租賃權先于抵押權以訂立抵押合同為時間標準：抵押財產(chǎn)出租時間在抵押合同訂立時間前;2.租賃權先于抵押合同的租賃權不受抵押權影響：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。一、抵押在先租賃在后的法律規(guī)定抵押在先租賃在后的法律規(guī)定如下：1、抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響；2、債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益2023-02-24248人看過 -
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買賣不破租賃合同到期押金應當由不動產(chǎn)的現(xiàn)所有權人退，因為此時租賃合同涉及的當事人就只有買受人即現(xiàn)所有權人和承租人，但是現(xiàn)所有權人在與原所有權人訂立買賣合同時，可以約定原所有權人將押金支付給己方或者是直接在不動產(chǎn)的買賣價款中扣除。租戶提前退租押金不退，房租可以退嗎租戶提前退租押金不退，房租可不可以退需要根據(jù)雙方當事人協(xié)商內(nèi)容來進行確定的。提前退房房東不退租金是可以的，因為這種情況基本是租客單方面違約，房東有權扣留房租充當違約金。除非房東有民法典規(guī)定的無效條款，才可以解除合同，提前退房，否則就需要承擔押金賠償?shù)暮蠊τ谧饪投?，在退房之前最好通知房東，和對方協(xié)商，爭取減少經(jīng)濟損失。想提前退房，如果房東無過錯，是可以不退還押金的。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。除非房東有《民法典》規(guī)定的無效條款，才可以解除合同，提前退房，否則2023-07-17429人看過 -
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占有據(jù)司法解釋，買賣不破租賃原則僅適用于房屋買賣。然而，在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。結合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學者主張對我國民法典第725條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。根據(jù)司法解釋，該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學者主張對我國民法典第725條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。 買賣不破租賃是否適用于動產(chǎn)？根據(jù)我國《民法典》第757條規(guī)定，買賣不破租賃適用于動產(chǎn)和權利負擔。因此，買賣不破租賃適用于動產(chǎn)。同時，根據(jù)《民法典》第758條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。綜上所述，買賣不破租賃適用于動產(chǎn)及在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的情況下。買賣不破租2023-08-31131人看過
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繼續(xù)履行買賣不破租賃是對承租人合法權益的保障，如果是承租人真實的意思表示自己愿意放棄權利也是可以的。但是出租人和買受人不能代承租人放棄此項權利。私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。如果租客存在不按時交納租金，或者擅自轉(zhuǎn)租等行為，嚴重影響租賃合同的繼續(xù)履行，那么新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權的話)或者法律規(guī)定行使解除權，要求解除租賃關系，讓租客騰出房屋?！百I賣不破租賃”原則就是即使房屋發(fā)生買賣，新房東仍然不能把租客趕走，只有當租賃期限到期時，才能入住，不過在此期間可以收房租。所以，承租人與房東應提前協(xié)商好一旦房屋出現(xiàn)買賣應如何處理租賃關系，并在合同中約定清楚雙方的責任和義務、違約賠償?shù)龋毁彿空咴谫徺I二手房時，也應該了解清楚房屋目前的租賃情況等信息，在充分協(xié)商的基礎上訂立房屋買賣合同。一、哪些情況不適用買賣不破租賃？并不是所有情2023-06-24229人看過 -
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