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廣州新版購(gòu)房合同示范文本征求意見：開發(fā)商交樓210個(gè)工作日內(nèi)須辦好房產(chǎn)證，逾期超三月業(yè)主可退房

9月10日，廣州市國(guó)土房管局在網(wǎng)站上公示了全新的《廣州市商品房買賣合同》示范文本征求意見稿，對(duì)房產(chǎn)證辦證時(shí)間首次作出明確規(guī)定，開發(fā)商在交樓210個(gè)工作日內(nèi)必須辦好房產(chǎn)證，而逾期辦證超過3個(gè)月業(yè)主就可以退房，并要求總房?jī)r(jià)10％的違約金賠償。即將出臺(tái)的這些新規(guī)定，還增加了購(gòu)房市民自辦購(gòu)房按揭、自辦合同預(yù)登記、增加交樓條件、明確房屋保修期等內(nèi)容，進(jìn)一步保障購(gòu)房小業(yè)主的利益。

新合同對(duì)產(chǎn)權(quán)登記、房屋交付等方面作出了修改或細(xì)化。新合同的示范文本可以上廣州市國(guó)土房管局官方網(wǎng)站（www.laho.gov.cn）瀏覽。公示期為本月10日至20日，市民可通過信函、電子郵件反饋意見（通訊地址：廣州市豪賢路193號(hào)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)管理處，郵編：510030；電子郵箱：yijianzhengqi＠126。com）。

看點(diǎn)一：辦證延期90天，業(yè)主有權(quán)解除合同

現(xiàn)狀：目前廣州市民買房簽購(gòu)房合同時(shí)提到的辦房產(chǎn)證時(shí)間往往是由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)定的，一般是交樓之日起360日或720日內(nèi)辦好房產(chǎn)證，也就是交樓一年或兩年時(shí)間內(nèi)辦好房產(chǎn)證，而有的甚至約定三年內(nèi)辦證。而舊合同對(duì)辦理期限、違約賠償?shù)囊?guī)定都是空白。

新規(guī)：新版《合同》第二十條明確規(guī)定：如果業(yè)主委托開發(fā)商辦房產(chǎn)證的，必須在交樓之日起210個(gè)工作日內(nèi)辦好房產(chǎn)證。第九條則對(duì)延遲辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任作了明確規(guī)定，由于開發(fā)商的原因?qū)е率苜I人不能按約定期限取得《房地產(chǎn)證》的，開發(fā)商應(yīng)自本合同簽訂之日后的第60日起，按日向受買人支付該商品房總價(jià)款萬(wàn)分之三的違約金；如逾期辦證的時(shí)間達(dá)到90日，受買人有權(quán)在該90日屆滿之日起半年內(nèi)解除合同。如解除合同，開發(fā)商應(yīng)在解除合同通知到達(dá)之日起10日內(nèi)退還受買人已付購(gòu)房款并支付按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算的利息，同時(shí)按該商品房總價(jià)款的10％向買方支付違約金，違約金不足以補(bǔ)償買方實(shí)際損失的，賣方應(yīng)補(bǔ)償其差額。如需履行合同的，自本合同簽訂之日后第90日起至受買人實(shí)際取得《房地產(chǎn)證》之日止，賣方按日向受買人支付該商品房總價(jià)款萬(wàn)分之四的違約金。

此外，《合同》還把原購(gòu)房合同規(guī)定的小業(yè)主自辦房產(chǎn)證的選擇項(xiàng)改為開發(fā)商和小業(yè)主共同辦證，這是因?yàn)樾I(yè)主自辦房產(chǎn)證如果沒有開發(fā)商的配合很難辦理房產(chǎn)證。而如果業(yè)主和開發(fā)商共同辦房產(chǎn)證的，必須在交樓180個(gè)工作日內(nèi)辦好，否則視為違約。若開發(fā)商未能按上述限期辦理房產(chǎn)證的，小業(yè)主可以自行向市房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)自辦房產(chǎn)證。

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看點(diǎn)二：辦理住房按揭，市民可以自選銀行

現(xiàn)狀：目前市民以按揭方式購(gòu)買開發(fā)商的一手房，只能在開發(fā)商指定的一兩家銀行里申請(qǐng)按揭，市民可選擇的空間不大。不少購(gòu)房市民抱怨，開發(fā)商指定的按揭銀行給予小業(yè)主按揭的優(yōu)惠少，有的銀行則是網(wǎng)點(diǎn)少，以后供樓存款很不方便。

新規(guī)：新版《合同》規(guī)定，購(gòu)房小業(yè)主可以選擇像以前一樣由開發(fā)商代理辦按揭手續(xù)，也可以選擇自行辦按揭手續(xù)。如果市民選擇后者，開發(fā)商要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，把有關(guān)申請(qǐng)資料交給小業(yè)主。

看點(diǎn)三：為防一房多售，業(yè)主自辦預(yù)告登記

現(xiàn)狀：近幾年，廣州樓盤一房多賣、賣抵押房、重復(fù)抵押等違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生。而開發(fā)商可以做手腳的關(guān)鍵是，《商品房買賣合同》登記備案必須由開發(fā)商辦理。盡管購(gòu)房合同規(guī)定在簽訂合同30日內(nèi)開發(fā)商要為小業(yè)主辦登記備案，但開發(fā)商不如期辦證，小業(yè)主也很難監(jiān)督。

新規(guī)：新版《合同》規(guī)定，小業(yè)主可以自辦預(yù)告登記。小業(yè)主可以選擇與開發(fā)商共同辦理，在簽訂網(wǎng)上購(gòu)房合同日起30日內(nèi)辦理申請(qǐng)，或者由開發(fā)商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦妥。如果開發(fā)商在超過期限內(nèi)未辦好預(yù)告登記的，小業(yè)主可以自行向房管局申請(qǐng)辦理，維護(hù)自己的權(quán)益。

看點(diǎn)四：開發(fā)商須確保，無第三方主張房權(quán)

新合同中，開發(fā)商必須保證第三人不得向業(yè)主主張對(duì)該商品房的任何權(quán)利。由于開發(fā)商的原因造成業(yè)主喪失或者無法取得該商品房所有權(quán)，或者所有權(quán)受到限制的，業(yè)主可以中止支付相應(yīng)的價(jià)款，并有權(quán)解除本合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同第十三條的有關(guān)約定承擔(dān)責(zé)任。若業(yè)主在訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)該商品房享有權(quán)利的，不適用前款之約定。

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看點(diǎn)五：裝修保修兩年，保修最低期限明確

相比舊合同對(duì)保修的籠統(tǒng)規(guī)定，新合同明確工程質(zhì)量保修期限按《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》中的承諾執(zhí)行。正常使用下的房屋建筑工程最低保修期限為：（一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（五）裝修工程為2年。

看點(diǎn)六：未交付房地產(chǎn)，開發(fā)商交存維修金

新合同中明確指出：已竣工但尚未出售或尚未交付的房地產(chǎn)，由開發(fā)商按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，并自交樓之日起按本條第二款約定的標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費(fèi)。

看點(diǎn)七：風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移，交鑰匙為交付標(biāo)志

在新合同規(guī)定，在雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，開發(fā)商必須向業(yè)主提供《收樓通知書》。業(yè)主在雙方約定期限內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，逾期不提出意見，視為同意接收該商品房；開發(fā)商對(duì)異議逾期不予答復(fù)及處理的，視為該商品房未交付。

受買人同意收樓后對(duì)甲方交付該商品房的鑰匙出具收條，該收條視為該商品房實(shí)際交付的憑據(jù)。自房屋鑰匙交付之日起，該商品房的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由開發(fā)商轉(zhuǎn)移給受買人。

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