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商品房合同"變臉"分預售和現(xiàn)房合同避免糾紛

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-10 21:32:01 362 人看過

亮點一

分預售和現(xiàn)房避免糾紛

新版合同分為兩個版本，即《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》，分別針對商品房預售和商品房的現(xiàn)房買賣。

【解讀】以往購房者和開發(fā)商常因為商品房預售時的承諾與最終交房時的標準不一致而產(chǎn)生糾紛。新版合同可以避免糾紛，為消費者維權增加憑據(jù)。

亮點二

更注重買受人權益保障

新版合同更加注重買房人權益的保障，細化了業(yè)主對建筑物專有和共有部分享有的權利，還對小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬、室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲標準等問題，引導買賣雙方自行約定。增加了房屋交付前買受人查驗房屋環(huán)節(jié)，明確出賣人的保修責任和最低保修期限，在預售合同中新增了商品房預售資金監(jiān)管條款，明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監(jiān)管賬戶，有效防范交易風險。

【解讀】便于購房者更好地了解房屋相關情況，避免合法權益受到侵害，引發(fā)糾紛。

亮點三

引入懲罰性賠償金等內(nèi)容

新版合同引導買賣雙方對合同重要事項作出承諾和告知。明確由出賣人對所售房屋不存在一房多賣、司法查封、房屋地基基礎和主體結構問題等作出承諾。如存在給買受人造成損失等嚴重違約情形的，出賣人除退還買受人已付全部房款和利息外，還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。

【解讀】新版本對賠償金數(shù)額等都有明確規(guī)定，一旦發(fā)生問題，將有合同可依。

新版合同部分亮點

1將分為預售合同和現(xiàn)房合同兩個文本，為消費者維權增加憑據(jù)

2引導買賣雙方自行約定小區(qū)車位等配套設施所有權歸屬等問題

3增加房屋交付前買受人查驗房屋的環(huán)節(jié)，預售合同中新增商品房預售資金監(jiān)管條款

4明確由出賣人對所售房屋不存在一房多賣等作出承諾

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1、預售商品房尚未付清房款的購房者應該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉讓合同;2、已付清預售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉讓合同并以書面形式通知開發(fā)商;3、轉讓合同雙方應在轉讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機構辦理轉讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉讓可以進行直接備案，而是從嚴控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風險增大。4、預售商品房的再轉讓應依法交納相應的稅費。如沒能進行再轉讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權證后再過戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責任，存在較大的風險。5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應去原銀行詢問能否辦理“轉按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應辦理解除抵

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現(xiàn)售合同變更價格避稅合同糾紛

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關于商品房買賣合同所引發(fā)的爭議糾紛處理方式分析歸納如下：首先，雙方當事人可通過積極有效的溝通交流與協(xié)商解決爭端問題并達成共識。其次，若雙方未能就此問題達成一致意見，可申請由相關部門從事調(diào)解工作以期化解矛盾。再者，若在合同中已明確規(guī)定仲裁條款或者在爭議發(fā)生后雙方達成仲裁協(xié)議，則可依據(jù)該條款或協(xié)議向仲裁機構提出申請。最后，若上述途徑均無法解決爭議，則可依法向人民法院提起訴訟?！吨腥A人民共和國民法典》第五百九十六條買賣合同的內(nèi)容一般包括標的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

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房地產(chǎn)銷售合同糾紛的種類1、房地產(chǎn)銷售合同有一手房的銷售合同與二手房的銷售合同。一手房的銷售合同有認購書、買賣契約、預售登記、管理公約。二手房的銷售合同有購房合同。2、首先講講一手房的銷售合同糾紛種類中關于認購書的，房屋認購書本是房產(chǎn)交易初期達成的一個購買意向，并不是購買房屋的交易手段。但是開發(fā)商為了留住客戶選擇了另外一條道，就是將認購書定金轉到后期支付的房款中，這樣糾紛就開始了，開發(fā)商經(jīng)常將押金以支付房款為由拒退不愿繼續(xù)交易的顧客。3、其次是預售登記與買賣契約，兩種合同加在一次才能構成買賣契約的法律效力，也就是房屋產(chǎn)權的臨時代表合同。沒有申請下來房屋預售許可證的開發(fā)商是沒有權利與購房者簽訂房屋的買賣契約的，但是開發(fā)商經(jīng)常讓顧客先簽買賣契約后簽預售登記。房屋的預售許可證沒有辦理下來的時候，之前簽的合同就沒有效力，但是購房者已經(jīng)支付一部分房款或是定金了，這時退換這部分資金就出現(xiàn)了糾紛。4、在

2023-06-10

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分析商品房代理銷售合同糾紛

上訴人(原審被告)上海A有限公司，住所地上海市新鎮(zhèn)路*弄*號。法定代表人張某，董事長。委托代理人江憲，上海市某律師事務所律師。被上訴人(原審原告)上海B房地產(chǎn)咨詢有限公司，住所地上海市滬太路**弄**號**室。法定代表人吳某昌，董事長。委托代理人韋某、陳某，上海市某律師事務所律師。上訴人上海A有限公司(以下簡稱A公司)因委托合同糾紛一案，不服上海市閔行區(qū)人民法院(2003)閔民三(民)初字第1075號民事判決，向本院提起上訴。本院于2005年5月25日受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人A公司之委托代理人江憲，被上訴人上海B房地產(chǎn)咨詢有限公司(以下簡稱B公司)之委托代理人韋某、陳某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。原審認定，1998年9月，B公司與A公司簽訂《茂盛花苑銷售代理協(xié)議書》，約定：A公司委托B公司獨家代理銷售位于上海市閔行區(qū)七莘路3885弄茂盛花苑房屋516套，雙某

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商品房預售合同是一種特殊的買賣合同，其特殊性主要在于合同標的是一種特殊的商品，因此法律對于此種商品的開發(fā)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)商簽訂預售合同有著相對嚴格的條件要求，這些條件也就是商品房預售合同的生效要件，開發(fā)商不具有預售許可條件而與購房人簽訂商品房預售合同的，屬于違反法律強制性規(guī)定的行為，原則上應確定合同無效，主要過錯在開發(fā)商一方應按民法典的規(guī)定對購房人承擔賠償責任。在合同有效的前提下雙方在實際履行中發(fā)生不能按約完全履行產(chǎn)品的法律責任主要有以下幾種：一.開發(fā)商未按約定時間交付房屋的法律責任。未按約定時間交付房屋除具有法定免責事由和約定免責事由外開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。通常情況下，雙方在合同中約定：賣方不能按期交房的，比照中國人民銀行有關延期付款的規(guī)定，按每遲延交付一天，按預期交房部分房款總值計算向買方支付一定數(shù)額的違約金。超過一定期限未交付的買方可以解除合同，賣方應雙倍返還定金，返還已支

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商品房預售合同糾紛案件六大特點

第一，案件增長量大。近三年來，商品房預售糾紛一直保持高速增長的態(tài)勢，案件數(shù)量居高不下，今年較去年更是有大幅增加。2005年此類案件數(shù)量為638件，較前年增長16.8%，2006年此類案件數(shù)量為801件，增長25.5%，2007年前11個月案件數(shù)量突破1244件，比去年同期增長55.3%。這主要是由于北京地區(qū)房地產(chǎn)交易大量增加、房地產(chǎn)價格不斷攀升造成的。第二，當事人情緒易激動，影響案件審理效率。由于房產(chǎn)價值巨大且與百姓生活關系密切，一旦出現(xiàn)糾紛，則可能使購房者在經(jīng)濟上蒙受巨大損失，因此在訴訟中購房者通常情緒較為激動，有的對法院的公正性抱有懷疑，這就增加了當事人雙方及與法院之間交流的成本，影響了案件審理的效率。第三，案件調(diào)解率低。近三年來，此類案件的調(diào)解率一直保持在20%左右的較低態(tài)勢，這主要是由于一方面當事人之間情緒對立，不具備調(diào)解基礎，另一方面由于房屋轉讓或損害賠償有較為明確的計算標準，當

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購房簽訂商品房預售合同應避免的風險與陷阱

商品房買賣合同主要包括以下主要內(nèi)容：(一)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設備標準承諾；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權登記有關事宜；(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責任；(十三)雙方約定的其他事項。一、當事人名稱或者姓名和住所這一條款主要確定誰是賣方、誰是買方，也就是確定誰是合同當事人，一旦發(fā)生糾紛進行訴訟，要據(jù)此來確定原被告的訴訟主體資格。在該條款中，一定要寫明賣方的名稱、注冊地址、營業(yè)執(zhí)照注冊號、企業(yè)資質(zhì)證書號、法定代表人姓名、賣方的聯(lián)系方式等，購房者應要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過了最新年檢，貼有年檢標記，

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商品房預售合同糾紛中情事變更原則的運用

只有在商品房預售合同訂立之后至履行完畢之前，才有可能發(fā)生情事變更。如果在合同訂立之前，就已發(fā)生情事變更的，則該合同是在變更后的基礎上成立的，與情事變更問題無涉;如果情事變更發(fā)生在合同消滅之后，因與合同履行無關，也不會發(fā)生情事變更原則適用問題。(四)情事變更與合同不能履行應當有直接的因果關系只有當情事變更成為履行合同不可克服的障礙，直接導致合同不能履行時，當事人才可以請求變更或者解除合同。但是必須防止當事人濫用這種請求權，尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發(fā)生的情事變更并不必須導致合同不能履行，那么雙方仍然應當按照合同規(guī)定的條款嚴格履行。例如預售方甲房地產(chǎn)公司與預購方乙學校訂立了商品房預售合同，合同標的物在A市。合同有效期內(nèi)，甲房地產(chǎn)公司另在B市興建的一棟商品樓被水沖毀，甲房地產(chǎn)公司即以此作為情事變更的事由，要求解除與乙學校的預售合同。由于發(fā)生在B市的水災與本合同的履行沒有直接的因果關系，所

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怎么預防商品房合同糾紛

1.認真審查買賣合同條款以及相關的補充協(xié)議。尤其是涉及到交房條件、交房時間、辦證時間、支付違約金的條件等重要條款。2.在起訴請求開發(fā)商承擔質(zhì)量整改責任時，一定要完成接房手續(xù)，并依據(jù)買賣合同條款提出整改意見。3.盡量保留與開發(fā)商在交接房、驗房、因房屋存在質(zhì)量問題等進行交涉時的書面證據(jù)材料。一、網(wǎng)簽合同時要注意哪些事項網(wǎng)簽合同時要注意：1、網(wǎng)簽時一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設工程許可證等。2、網(wǎng)簽時一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫。3、網(wǎng)簽時一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權利與義務是否對等。4、面積確認及面積差異處理。5、網(wǎng)簽時一定要認準交房日期是否確定。二、買二手房要簽合同怎么寫二手房屋買賣協(xié)議的主要內(nèi)容有:1、當事人的名稱或姓名、住所:合同中應當明確當事人

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、商品房預售與商品房現(xiàn)售有什么區(qū)別?預售和現(xiàn)售分別需符合哪些條件?商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預售又稱賣樓花。商品房現(xiàn)售與商品房預售主要差異在于，商品房預售要求投入開發(fā)建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收，預售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權，商品房預售對買房人而言存在更大的風險。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件為：(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。這個條件主要為了確?，F(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開發(fā)企

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一、商品房預售合同常見糾紛有哪些1、虛假要約預售人根本無房可售或者所售之房有權利上的瑕疵，通過虛假宣傳，引誘預購人上當。預購人如果與其簽訂合同，則必然遭受損失。2、隨意免除責任預售人直接在預售合同中寫入某些條款，免除自己的責任。如在預售合同中將測繪單位成果滯后造成的逾期風險轉嫁給消費者，免除了自己的責任。3、任意變更、解除合同訂立或解除預售合同必須在雙方當事人自愿前提下進行，任何一方不得擅自變更或者解除。而有些預售人在預售合同中寫入預售方享有單方解除合同的權利的條款，加重預購人責任，單方擴大了預售人的權利，剝奪了預購人依法變更、解除合同的權利，侵害了預購人的公平交易權和自主選擇權。4、限制預購人權利如有些預售合同中規(guī)定雙方當事人簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若預購人將所購房屋另轉賣給他人，應當支付經(jīng)濟賠償；若預購人中途無任何正當理由終止協(xié)議，視為預購人違約，預購人應當支付違約金。此類條款利

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