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對(duì)于開發(fā)商未能按照房屋購(gòu)銷協(xié)議中規(guī)定的時(shí)間交付房屋的情況，判定其構(gòu)成延遲交付的標(biāo)準(zhǔn)為：未在雙方合約所明確約定的日期范圍內(nèi)完成房屋的交付任務(wù)。面對(duì)開發(fā)商的延遲交房行為，購(gòu)房者有權(quán)向開發(fā)商發(fā)送書面催告函，并與之協(xié)商確定合同最終的履行期限。若催告函送達(dá)后滿三個(gè)月仍未得到妥善解決，則購(gòu)房者可依法行使解除權(quán)，同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)

對(duì)于延期交付房產(chǎn)所導(dǎo)致的賠償問題，我們建議將違約金設(shè)定為按照每日延誤向買方支付相當(dāng)于買賣總價(jià)格百分之零點(diǎn)五的金額作為違約金。當(dāng)當(dāng)事人認(rèn)為約定的違約金過(guò)高并要求適當(dāng)降低時(shí)，應(yīng)以違約金超過(guò)實(shí)際損害的比例達(dá)到30％為原則進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；而在另一方面，如果當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)低且要求提高時(shí)，則應(yīng)根據(jù)違約行為所造成的實(shí)際損失來(lái)確定最終的違約金數(shù)額?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

一、房屋質(zhì)量問題修復(fù)期間能否視為逾期交付房屋期間根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條第一款規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。二、買期房交房的時(shí)候出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題如何維權(quán)（一）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復(fù)不可能或成本過(guò)高，買受人一般可解除合同并要求賠償損失。（二）對(duì)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響正常居住使用的情形，法律容許購(gòu)房者可解除合同并要求賠償損失。當(dāng)然如果買受人認(rèn)為要求賣房人進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)由于修

對(duì)于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題，開發(fā)商與購(gòu)房者的質(zhì)量關(guān)系通過(guò)《商品房購(gòu)銷合同》和《商品房住宅質(zhì)量保證書》來(lái)約束，購(gòu)房者可先與開發(fā)商協(xié)商處理，若協(xié)商不成既可向建設(shè)行政主管部門投訴也可向人民法院提起訴訟。對(duì)于這兩類質(zhì)量問題，購(gòu)房者可以直接委托具有法定結(jié)構(gòu)安全鑒定資質(zhì)的單位對(duì)房屋進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論可作為民事起訴的證據(jù)。對(duì)于一般質(zhì)量問題，如果在保修期內(nèi)，業(yè)主可要求開發(fā)商進(jìn)行整改。如果開發(fā)商不積極整改，業(yè)主可申請(qǐng)行政主管部門或消費(fèi)者協(xié)會(huì)等作為第三方介入爭(zhēng)議的調(diào)解，根據(jù)與開發(fā)商約定的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁，也可向法院起訴來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。一、入住了幾年發(fā)現(xiàn)房子有問題怎么辦入住幾年發(fā)現(xiàn)房子有質(zhì)量問題，可以先委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行核驗(yàn)。核驗(yàn)后，如房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，可以解除房屋買賣合同。如果只是出現(xiàn)影響正常居住的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，可以聯(lián)系開發(fā)商，要求其負(fù)責(zé)維修?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于

房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)是對(duì)房屋及其有關(guān)部分的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槿缃竦姆课荻疾粫?huì)是獨(dú)門獨(dú)院的，有自己的私有部分，同時(shí)也會(huì)有公共部分。購(gòu)房者在驗(yàn)房的時(shí)候在注意自己房屋本身質(zhì)量的同時(shí)，也要注意公共部分的質(zhì)量。對(duì)房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量的驗(yàn)收，結(jié)構(gòu)是房屋的骨架，其質(zhì)量好壞至關(guān)重要，購(gòu)房者可要求開發(fā)商出示建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)工程的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，注意報(bào)告標(biāo)明的質(zhì)量等級(jí)是合格還是優(yōu)良、優(yōu)質(zhì)；如果是不合格，說(shuō)明該房屋不能居住?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

算。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，雙方簽訂的商品房買賣合同是其真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定。雙方在購(gòu)房合同里約定出賣人可以據(jù)實(shí)順延期限的情形，屬于當(dāng)事人約定優(yōu)先原則適用，應(yīng)按約定計(jì)算可順延天數(shù)。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。疫情期間不交房租算違約嗎疫情期間不交房租不算違約，但需要與房東溝通。租房前需注意以下四點(diǎn)：1、留足找房時(shí)間。想租到合適的房子，可能會(huì)花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，若等到上一個(gè)房子快到期了才開始找房，很可能會(huì)因?yàn)闀r(shí)間緊迫而租到并不合適的房子。因此，建議至少提前兩周找房；2、注意合租對(duì)象。選擇合租時(shí)，最好跟同學(xué)或者熟人合租，不可在未充分了解合租者的情況下貿(mào)然合租；3、仔細(xì)查看證件。自行租房的應(yīng)查看所租房屋的房產(chǎn)證以及房東的身份證明等，如果通過(guò)中介租房，需要查看中介

關(guān)于延期交付房屋的賠償準(zhǔn)則，通常將違約金設(shè)定為每延遲一天向買受人支付買賣合同總金額的萬(wàn)分之五作為計(jì)算依據(jù)。若有當(dāng)事人因合同中規(guī)定的違約金過(guò)高而提出異議要求進(jìn)行減額，那么必須按照違約金超過(guò)實(shí)際遭受的損害30％這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行合理裁量；反之，如果當(dāng)事人認(rèn)為約定的違約金過(guò)低無(wú)法彌補(bǔ)其所遭受的損失，則可以通過(guò)主張?jiān)黾舆`約金的方式來(lái)尋求補(bǔ)償，此時(shí)應(yīng)根據(jù)違約行為所導(dǎo)致的具體損失情況來(lái)確定最終的違約金數(shù)額。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

一、房屋質(zhì)量問題如何索賠1、房屋質(zhì)量賠償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，“在正常使用條件下，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。”因此，居住房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，根據(jù)房屋年齡的不同，出現(xiàn)問題的部位不同，物業(yè)的處理方式也不盡相同。由于上海的氣候環(huán)境所致，滲漏水是房屋質(zhì)量問題中比較突出的一個(gè)，因此在大多數(shù)情況下，5年是一個(gè)分界點(diǎn)。2、五年內(nèi)房屋質(zhì)量有問題找開發(fā)商目前大多數(shù)新房由于施工要求的提高，嚴(yán)重的質(zhì)量問題已經(jīng)不會(huì)出現(xiàn)。根據(jù)上述條例，如果電氣管線、給排水管道在交房后2年內(nèi)，滲漏水等問題5年內(nèi)出現(xiàn)，物業(yè)在接到居民的報(bào)修后，會(huì)轉(zhuǎn)而找開發(fā)商或施工單位來(lái)解決。也有一些施工單位

一、房屋質(zhì)量問題有哪些？從總體上分，房屋質(zhì)量問題大致有三類：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題、影響居住的質(zhì)量問題和一般質(zhì)量問題。（一）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題是指房屋主體結(jié)構(gòu)存在問題無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收導(dǎo)致不能交付或交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。（二）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用。如何判斷嚴(yán)重影響正常居住，法律沒有作出具體規(guī)定，司法實(shí)踐中一般一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過(guò)修復(fù)解決，如果通過(guò)修復(fù)能夠解決不影響正常居住，那么就屬于一般質(zhì)量問題，可要求開發(fā)商修復(fù)賠償損失。如果無(wú)法通過(guò)維修解決或經(jīng)修復(fù)后仍然存在問題不能正常居住，購(gòu)房人可以解除合同并要求出

商品房在適當(dāng)情況下是被認(rèn)可存在合理延遲的：雖然購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間關(guān)于房屋交付的日期的確具備延期的可能性，然而房地產(chǎn)開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由于違約所產(chǎn)生的法律責(zé)任并賠償由此導(dǎo)致的約定違約金。然而，如果房地產(chǎn)開發(fā)商由于自身原因而使得其履行交房義務(wù)的能力受到了嚴(yán)重的限制或阻礙，那么購(gòu)買方將有權(quán)依法提前解除該項(xiàng)契約，并且還能申請(qǐng)要求開發(fā)商對(duì)于在此過(guò)程中所遭受到的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行全面賠償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

一、小心這些常見的房屋質(zhì)量問題商品房質(zhì)量問題包括三大類：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和嚴(yán)重影響正常居住使用房屋質(zhì)量問題以及普通房屋質(zhì)量問題。我國(guó)法律規(guī)定：（一）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。（二）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。（三）交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。二、如何正確解決房屋質(zhì)量問題（一）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復(fù)不可能或成本過(guò)高，買受人一般

新房驗(yàn)房作為一道必不可少的程序，受到很多人的關(guān)注。但由于房屋質(zhì)量問題頻發(fā)，驗(yàn)房這道程序變得更不容忽視，業(yè)主們更應(yīng)該了解房屋質(zhì)量問題的解決途徑有哪些，這樣才能在發(fā)生糾紛的時(shí)候，及時(shí)的處理，然后維護(hù)自身利益。一、房屋質(zhì)量問題的解決途徑（一）如果是一些小的質(zhì)量瑕疵問題，例如比較小范圍的空鼓、門窗缺少配件密封不到位、開啟不靈活等，這些問題業(yè)主可以直接報(bào)修物業(yè)或者開發(fā)商進(jìn)行處理，物業(yè)或者開發(fā)商會(huì)安排專門的施工人員，來(lái)進(jìn)行問題之處的維修工作。（二）關(guān)于一些比較大型的質(zhì)量問題，直接導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法完成入住的。例如房屋漏水等。如果業(yè)主尚未完成收房手續(xù)，那么業(yè)主在這時(shí)可以依法請(qǐng)求拒絕收房，在開發(fā)商整改完所有的質(zhì)量問題之后，再辦理入住手續(xù)。另外，也可以根據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)由于延遲交付而造成的違約責(zé)任；如果業(yè)主已經(jīng)辦理完入住手續(xù)，在入住之后發(fā)現(xiàn)這些問題的，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)維修期間的損失，來(lái)維護(hù)自

若主體結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重問題且已對(duì)正常居住功能產(chǎn)生極大困擾，則購(gòu)房者有權(quán)請(qǐng)求開發(fā)商予以退房，同時(shí)還可要求其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任以彌補(bǔ)自身因該問題所遭受的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于消費(fèi)者合理合法的訴求，開發(fā)商應(yīng)積極響應(yīng)并解決，如置之不理或拒絕處理，則消費(fèi)者可選擇向當(dāng)?shù)叵M(fèi)者保護(hù)組織進(jìn)行投訴反映，亦可依法向房屋所在地人民法院提起訴訟?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十五條商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)要求退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題購(gòu)房者可以參照購(gòu)房合同，按合同約定條款對(duì)照房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題要求開發(fā)商依法進(jìn)行修復(fù)和損失賠償；因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、或房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確實(shí)不合格的，購(gòu)房者可以退房。開發(fā)商交付的房屋面積與合同不符怎么處理開發(fā)商交付的房屋面積與合同不符，應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同的約定處理。在沒有約定處理方式的情形下，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條第二款的規(guī)定處理，如房屋面積誤差絕對(duì)值超出3％等情形下，可以退房?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十九條第二款規(guī)定，按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企