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在商品房銷(xiāo)售時(shí)，有些購(gòu)房者會(huì)因?yàn)檫@樣或那樣問(wèn)題要求退房，而在實(shí)際的退房過(guò)程中，由于購(gòu)房者缺少相應(yīng)的知識(shí)，所以往往會(huì)在退房的時(shí)候吃虧。

退房是基于購(gòu)房合同而產(chǎn)生的，解除合同的原因大抵分為兩種：

?一、購(gòu)房合同的無(wú)效而退房，合同的無(wú)效產(chǎn)生的原因又可以分為五類(lèi)：

?1、一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

?2、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

?3、以合法形式掩蓋非法目的；

?4、損害社會(huì)公共利益；

?5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

???無(wú)效合同自始無(wú)效，換句話而言，購(gòu)房者簽訂的合同如符合以上五點(diǎn)中的任何一點(diǎn)，該合同即為無(wú)效合同，而不需要任何一方再宣告，對(duì)“合同”雙方當(dāng)事人都不會(huì)產(chǎn)生法律效力。

二、在退房的合同中有一部分屬于效力待定的合同，這類(lèi)合同是屬于可撤消可變更的合同，這類(lèi)合同產(chǎn)生的原因分為三類(lèi)：

1、因重大誤解訂立的合同，重大誤解的一方可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤消合同；2、在訂立合同時(shí)顯失公平，顯失公平一方可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤消合同；3、一方以欺詐、脅迫手段或趁人之危使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤消合同。

在實(shí)際的退房的操作中，大部分是屬于這一范圍，例如，購(gòu)房者在簽訂合同前對(duì)所購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的宣傳沒(méi)有很好了解，對(duì)開(kāi)發(fā)商的廣告上宣傳產(chǎn)生重大誤解而簽訂的合同，購(gòu)房者可以就此為依據(jù)向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求變更或撤消合同。

在購(gòu)房者行使自己的權(quán)利的同時(shí)，要注意以下兩點(diǎn)：

????第一、具有撤消權(quán)、變更權(quán)的購(gòu)房者，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤消事由之日起一年內(nèi)行使撤消權(quán)，超過(guò)一年而未行使權(quán)利的該撤消權(quán)消滅；

第二、具有撤消權(quán)、變更權(quán)的購(gòu)房者，知道撤消、變更事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤消、變更權(quán)的，該撤消、變更權(quán)消滅。

所以在購(gòu)房者使用撤消權(quán)、變更權(quán)的同時(shí)，要注意實(shí)體權(quán)利的運(yùn)用。在發(fā)現(xiàn)所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題的情況下，不要輕易做出反應(yīng)，以免喪失相應(yīng)的法律權(quán)利。