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一、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。要么缺少土地證，要么一時(shí)拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣(mài)方急于將房產(chǎn)出手;另一方面，買(mǎi)方卻望而卻步要撤出交易，紛爭(zhēng)由此而生。在這樣的情形下，法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)?我們就結(jié)合如下案例做一分析?！痉课葙I(mǎi)賣(mài)】產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其

實(shí)際上，二手房退房的條件也就如下幾種：房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除兩類。房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系自然不成立，交付的房屋必須退還給賣(mài)方，除非雙方重新簽訂新的購(gòu)房合同。法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者可以退房的條件，綜合起來(lái)主要包括以下幾項(xiàng)：（一）購(gòu)房合同無(wú)效；（二）套型誤差導(dǎo)致退房；（三）面積誤差導(dǎo)致退房。一、開(kāi)發(fā)商交付的房屋面積與合同不符怎么處理開(kāi)發(fā)商交付的房屋面積與合同不符，應(yīng)當(dāng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定處理。在沒(méi)有約定處理方式的情形下，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條第二款的規(guī)定處理，如房屋面積誤差絕對(duì)值超出3%等情形下，可以退房?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十九條第二款規(guī)定，按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不

房屋買(mǎi)賣(mài)合同在下列情況下無(wú)效：1、是由無(wú)民事行為能力人訂立的；2、是行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示訂立的；3、因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致無(wú)效的；4、是行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益而訂立的。一、導(dǎo)致借款合同無(wú)效的情形有什么借款合同無(wú)效的情形如下：1.無(wú)民事行為能力人訂立的合同無(wú)效。2.雙方以虛假意思表示，訂立的合同無(wú)效。3.違反法律行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。4.合同內(nèi)容違背公序良俗的無(wú)效。5.行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的合同無(wú)效。二、合同無(wú)效方起訴可否確認(rèn)合同無(wú)效合同無(wú)效是可以起訴確認(rèn)合同無(wú)效的，直接向法院起訴。合同無(wú)效的情形分別有：行為人虛假意思表示簽訂的合同無(wú)效；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效；無(wú)民事行為能力人訂立的合同無(wú)效；違背公序良俗的合同無(wú)效；行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的合同無(wú)效；法律規(guī)定的其他情形。三、公司變

一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是哪些法律依據(jù)呢商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)是《民法典》第一百四十三條的規(guī)定，該條規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同如果不滿足以下條件的屬于無(wú)效合同：1、訂立合同時(shí)，當(dāng)事人雙方都具有相應(yīng)的民事行為能力；2、雙方在訂立合同時(shí)意思表示真實(shí)，不存在欺詐、脅迫等情形；3、合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖龡l具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。二、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效情形是哪些房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效情形具體有：（1）無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。（2）限制行為能力人未取得法定代理人

1、不能履行。又叫給付不能，是指?jìng)鶆?wù)人在客觀上已經(jīng)沒(méi)有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以特定物為標(biāo)的物的合同中，如房屋，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。不能履行以訂立合同時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無(wú)效；后者是違約的類型。2、延遲履行。又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行，指?jìng)鶆?wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)；能夠履行；債務(wù)履行期徒過(guò)而債務(wù)人未履行；債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。一、商品房買(mǎi)賣(mài)中違約責(zé)任如何承擔(dān)《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第17條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)解釋》第18條第2款規(guī)定：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在規(guī)定期限內(nèi)

哪些情況房子買(mǎi)了也能退：1、延遲交房。一般超過(guò)3個(gè)月開(kāi)發(fā)商還不能交房，購(gòu)房人就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。2、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。由于開(kāi)發(fā)商方面的原因，買(mǎi)房人在合同約定期限內(nèi)無(wú)法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，如果有這樣的退房條件，就可以要求退房。3、開(kāi)發(fā)商證件不全。開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣(mài)房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違規(guī)操作，與買(mǎi)房人簽訂的合同就無(wú)效。4、面積誤差超過(guò)3％。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3％，購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息。5、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有問(wèn)題。地基沉降超允許值、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)變形、磚石結(jié)構(gòu)強(qiáng)度等質(zhì)量問(wèn)題，檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)屬質(zhì)量不合格的。6、開(kāi)發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定要求開(kāi)發(fā)商退房?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十五條商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)

可撤銷合同指當(dāng)事人訂立的合同，由于欠缺合法性，根據(jù)法律規(guī)定，享有撤銷權(quán)的合同當(dāng)事人，可依其自主意思而使合同效力歸于消滅?？沙蜂N合同是一種相對(duì)無(wú)效的合同，既享有合同解除權(quán)的一方可行使撤銷權(quán)而使合同效力歸于消滅，也可拋棄撤銷權(quán)而使合同繼續(xù)生效。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定以下情況可以撤銷合同。1、因?qū)贤瑑?nèi)容有重大誤解而訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！爸卮笳`解”指一方當(dāng)事人因自己的過(guò)失導(dǎo)致對(duì)合同內(nèi)容等發(fā)生誤解而訂立的合同內(nèi)容的行為。雖然是因?yàn)楫?dāng)事人主觀錯(cuò)誤造成的，但沒(méi)有反映當(dāng)事人的真實(shí)意圖，因而可以撤銷合同；2、顯失公平的房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！帮@失公平”指一方當(dāng)事人在緊迫或缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同。例如，一方因急需用錢(qián)將自己的房屋以明顯低價(jià)出賣(mài)給他人而訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是顯失公平的合同，因而可以撤銷合同；3、因受欺詐、脅迫他人或乘人之危而訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。一方以欺詐、脅迫他人或乘人之危是指對(duì)方在

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，商品房買(mǎi)受人有下列情形之一的，可以與開(kāi)發(fā)商行使解除買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利：1。房屋主體不合格時(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。根據(jù)《解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格不能交付使用的，或者房屋交付使用后，經(jīng)核實(shí)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，買(mǎi)受人要求解除合同并賠償損失，應(yīng)予以支撐。2。如果開(kāi)發(fā)商出售商品房并抵押同一房屋，購(gòu)房人可以要求解除合同。根據(jù)《解釋》第八條規(guī)定，出賣(mài)人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后將房屋抵押給第三人，致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)受人不能取得房屋的，可以請(qǐng)求解除合同。此外，買(mǎi)受人還可以要求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。因出賣(mài)人原因，買(mǎi)受人不能按時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記，買(mǎi)受人可以要求解除合同。根據(jù)《解釋》第十九條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的

一、商品房買(mǎi)受人在什么情況下可以請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人可以解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情況如下：一、出賣(mài)人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買(mǎi)受人的；二、房屋主體質(zhì)量不合格的；三、由于出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法按期辦理房屋所有權(quán)登記的；等等?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。（《民法典》生效時(shí)間為1月1日）二、商品房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)什么情況買(mǎi)家可以退房商品房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)以下情況買(mǎi)家可以退房：1、實(shí)測(cè)面積與合同約

下列情況可以拒絕收房：1.在房屋未竣工驗(yàn)收、未取得規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施還不完善的。2.開(kāi)放商不能提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。3.出賣(mài)人遲延交付房屋的。4.開(kāi)發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境。5.出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的。上述情況購(gòu)房者不僅可以拒絕收房而且可以要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。一、買(mǎi)期房有什么注意事項(xiàng)買(mǎi)期房的注意事項(xiàng)有：1．相關(guān)證明文件細(xì)驗(yàn)明在購(gòu)買(mǎi)之前，你必須檢查開(kāi)放商有預(yù)售許可證。然后根據(jù)對(duì)方提供的證明文件仔細(xì)確認(rèn)自己打算購(gòu)買(mǎi)的房子是否在預(yù)售范圍內(nèi)。2．合同文本規(guī)范與否防上當(dāng)目前很多開(kāi)放商在正式簽訂商品房預(yù)售合同之前，會(huì)要求簽訂《房屋定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，問(wèn)題的關(guān)鍵是他會(huì)要求大家交納一筆訂金。而實(shí)際上這并不在規(guī)范的程序之內(nèi)，所以大家要格外注

一般不可退，但是購(gòu)買(mǎi)房屋簽訂購(gòu)房合同后，在以下情形下，房屋可以退：（1）簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效的，購(gòu)房者可以退房屋，要求銷售一方返還購(gòu)房款；（2）雙方協(xié)商一致解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，購(gòu)房者可以退房，要求賣(mài)方返還購(gòu)房款?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同重簽協(xié)議是可以，因?yàn)檫@是屬于雙方自由意愿所進(jìn)行的法律，不會(huì)干涉。已在網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，除以下8種情形外，原則上不得撤銷或變更合同信息：(一)因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作人員失誤，將購(gòu)房人信息錄入錯(cuò)誤，需要更正合同信息的(提交錯(cuò)誤內(nèi)容及更改說(shuō)明)；(二)戶口本常住人口登記卡索引表中登記的家庭成員之間，變更合同買(mǎi)受人信息的(提交戶口本、身份證)；(三)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間因某方違約而發(fā)生糾紛，經(jīng)仲裁機(jī)構(gòu)、法院裁定或判決需要解除合同的(提交裁定或判決的有效證明)；(四)房屋交付公告自公布之日起90日內(nèi)，購(gòu)房者所購(gòu)房屋因質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題，經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定，需解除合同的(提交由質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)出具的質(zhì)量鑒定報(bào)告)。(五)購(gòu)房者辦理貸款手續(xù)未獲批準(zhǔn)，合同無(wú)法繼續(xù)履行并承擔(dān)違約責(zé)任，需要解除合同的(提交不能受理貸款的有效證明)；(六)購(gòu)房者(或者直系親屬)因患重大疾病急需資金等原因，需要解除

首先，關(guān)于開(kāi)發(fā)商因違約引發(fā)退房糾紛后，雙方在協(xié)議中所規(guī)定的違約金問(wèn)題，若確實(shí)存在此類情形，開(kāi)發(fā)商需按照合約規(guī)定對(duì)違約事項(xiàng)進(jìn)行賠償。這其中，商品房全額價(jià)格以及對(duì)應(yīng)的利息損失均屬于賠償范圍之內(nèi)，而對(duì)于業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中已經(jīng)支出的費(fèi)用，同樣需要在賠償款項(xiàng)中得到體現(xiàn)。其次，如在退房款環(huán)節(jié)遭遇問(wèn)題，選擇一次性支付房款的購(gòu)房者有權(quán)直接向開(kāi)發(fā)商提出退款申請(qǐng)，同時(shí)要求其返還所支付的款項(xiàng)及其相應(yīng)的利息。然而，對(duì)于那些通過(guò)按揭貸款或公積金貸款方式購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，情況可能會(huì)稍微復(fù)雜一些。實(shí)際操作中，通常由開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退還的購(gòu)房款分為兩部分處理，即屬于買(mǎi)方首付款的那部分直接歸還給買(mǎi)方，而屬于買(mǎi)方向銀行借貸的那部分則直接交給銀行，視作買(mǎi)方已向銀行提前償還貸款。銀行收到還款后，便會(huì)終止與購(gòu)房者之間的借款合同關(guān)系。最后，當(dāng)滿足合同約定的退房條件時(shí)，建議您優(yōu)先考慮與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行友好協(xié)商，以避免產(chǎn)生不必要的訴訟費(fèi)用?！蹲罡?/div>

商品房買(mǎi)賣(mài)欺詐退一賠三可以認(rèn)定合同無(wú)效的。無(wú)效合同，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其嚴(yán)重欠缺有效要件，在法律上不按當(dāng)事人之間的合約賦予其法律效力。一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。一、合同無(wú)效與合同不成立的區(qū)別是什么？1、從兩者的概念和構(gòu)成要件來(lái)看，合同的不成立是指當(dāng)事人未就合同的主要條款未達(dá)成合意，如未作出承諾，或未就法定的必須采取書(shū)面形式的合同達(dá)成書(shū)面的協(xié)議。而合同的無(wú)效是指合同在內(nèi)容上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定以及公序良俗?？梢?jiàn)，判斷合同的不成立和合同的無(wú)效的要件顯然是不同的。2、從合同解釋方法的運(yùn)用來(lái)看，由于合同的成立主要體現(xiàn)當(dāng)事人的意志，因此在合同當(dāng)事人對(duì)合同的主要條款規(guī)定有遺漏或不明確而當(dāng)事人又不否認(rèn)合同存在的情況下，應(yīng)當(dāng)允許法院通過(guò)合同解釋方法，探求