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總則

為落實(shí)本小區(qū)（公寓、別墅、大廈）的售后物業(yè)管理，明確購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)，我公司按照有關(guān)規(guī)定，制定＿＿＿＿＿＿＿＿＿公約，并提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)，以確保公約具備必要內(nèi)容。我公司作如下承諾：

1．如因我公司制訂過程中的不謹(jǐn)慎導(dǎo)致本公約內(nèi)容存在歧義、語義不清或違反有關(guān)法規(guī)政策，由我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2．我公司和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同與本公約內(nèi)容不存在抵觸。

3．我公司如將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。

上述條款為本公約內(nèi)容的組成部分，經(jīng)＿＿＿＿＿＿＿＿＿市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)之日起，我公司即應(yīng)遵從本公約內(nèi)容。

開發(fā)企業(yè)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（公章）

日期：＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿日

第一章物業(yè)基本情況

一、物業(yè)名稱＿＿＿＿＿＿＿＿＿；座落＿＿＿＿＿＿＿＿＿；物業(yè)四至＿＿＿＿＿＿＿＿＿；總建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿；土地用途及使用期限＿＿＿＿＿＿＿＿＿；國有土地使用證明文件＿＿＿＿＿＿＿＿＿，政府批文號＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

二、列明共有部位（具體參考公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明等）和共有設(shè)施設(shè)備（指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不為單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而為多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同擁有和使用的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)按實(shí)際情況列明。）以及其他配套設(shè)施。

第二章各主體基本情況

一、產(chǎn)權(quán)人指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。

二、物業(yè)管理企業(yè)

名稱＿＿＿＿＿＿＿＿＿；物業(yè)管理資質(zhì)合格證書號＿＿＿＿＿＿＿＿＿；注冊地址＿＿＿＿＿＿＿＿＿；法定代表人＿＿＿＿＿＿＿＿＿；注冊資金＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

備選內(nèi)容：＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

管理業(yè)績：管理面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿；是否獲得過市優(yōu)或國優(yōu)稱號等。

三、開發(fā)企業(yè)

名稱＿＿＿＿＿＿＿＿＿；注冊地址＿＿＿＿＿＿＿＿＿；郵編＿＿＿＿＿＿＿＿＿；法定代表人＿＿＿＿＿＿＿＿＿；注冊資金＿＿＿＿＿＿＿＿＿；聯(lián)系人＿＿＿＿＿＿＿＿＿；聯(lián)系電話＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

四、物業(yè)管理企業(yè)和選定和變更

在物業(yè)管理委員會成立之前，物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)企業(yè)選定。公約核準(zhǔn)后除以下情況外，開發(fā)企業(yè)不得變更物業(yè)管理企業(yè)。

1．該物業(yè)管理企業(yè)被取消北京市物業(yè)管理資質(zhì)；

2．該企業(yè)注銷；

上述情況下變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需將變更原因和選定的新物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)事項(xiàng)告知業(yè)主，沒有50％以上反對意見的方可與新物業(yè)管理企業(yè)簽署正式合同。并須到市小區(qū)辦備案。

物業(yè)管理委員會成立之前變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需要求變更后的新物業(yè)管理企業(yè)承諾遵守本公約。

物業(yè)管理委員會成立后可按有關(guān)規(guī)定解聘和重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

一、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：一般包括房屋及其設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、機(jī)動車停放管理、檔案資料管理等內(nèi)容。

二、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：普通居住小區(qū)最低應(yīng)達(dá)到政府規(guī)定的普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)最低標(biāo)準(zhǔn)；高檔居住小區(qū)與其他非居住物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)企業(yè)自定。

第四章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和住宅公共維修基金

一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

1．物業(yè)管理企業(yè)須向產(chǎn)權(quán)人明示物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2．收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)（須具體列出收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)）＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3．物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納辦法＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

4．在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

5．沒有約定或約定不明的，應(yīng)按政府有關(guān)文件執(zhí)行；政府有新規(guī)定時(shí)，收費(fèi)應(yīng)依新的政策進(jìn)行調(diào)整。

6．物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如按規(guī)定或約定有調(diào)整，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告和書面送達(dá)通知全體產(chǎn)權(quán)人。

二、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

1．共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。

2．共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌。

3．產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，所繳交的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

第五章產(chǎn)權(quán)人權(quán)利和義務(wù)

一、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利

1．產(chǎn)權(quán)及基于產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利如使用公共設(shè)施設(shè)備的權(quán)利、自有部位的裝修和維護(hù)權(quán)利、要求毗連產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)維修責(zé)任等。

2．在物業(yè)管理中的權(quán)利：管理權(quán)、監(jiān)督建議權(quán)等。

二、產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理中的義務(wù)

主要包括守法義務(wù)、服從產(chǎn)權(quán)人大會及管委會決議義務(wù)、交費(fèi)義務(wù)、轉(zhuǎn)讓或出租房屋的告知義務(wù)、合理使用房屋及公共部位和設(shè)施設(shè)備義務(wù)、承擔(dān)責(zé)任義務(wù)等。

第六章開發(fā)企業(yè)權(quán)利義務(wù)

一、權(quán)利主要包括產(chǎn)權(quán)權(quán)利。

二、義務(wù)主要包括保修義務(wù)、組建物業(yè)管理委員會義務(wù)、有關(guān)事項(xiàng)變更告知義務(wù)等。

三、按規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施和不更改配套設(shè)施設(shè)備用途義務(wù)。

四、材料移交義務(wù)

包括新建項(xiàng)目竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料和各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料、房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件、房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單等物業(yè)管理所必須的資料。

五、關(guān)于未出售車位的使用管理。

六、會所在經(jīng)營管理等相關(guān)情況。

第七章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

一、權(quán)利主要是：實(shí)施管理、收費(fèi)、要求委托人協(xié)助管理等。

二、義務(wù)主要有：履行合同提供服務(wù)、接受建議和監(jiān)督、有關(guān)事項(xiàng)的告知義務(wù)等。

第八章關(guān)于房屋使用、管理和維修

一、合理使用自用部位和公共部位公共設(shè)施設(shè)備＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

二、禁止改變用途、破壞環(huán)境、妨礙管理等行為＿＿＿＿＿＿＿＿＿（應(yīng)具體列明）。

三、裝飾裝修房屋的規(guī)定＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

四、改變房屋、公共部位和公共設(shè)施使用性質(zhì)的規(guī)定＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

五、利用物業(yè)公共部位和設(shè)施設(shè)備獲取收益如何處理的規(guī)定＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

六、配合對房屋及其他配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

七、緊急情況下物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人或使用人的單元進(jìn)行維修工作的規(guī)定＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

八、本小區(qū)（公寓、別墅、大廈）關(guān)于產(chǎn)權(quán)人和使用人飼養(yǎng)家禽或其他寵物的規(guī)定＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

九、本小區(qū)（公寓、別墅、大廈）關(guān)于陽臺封閉的規(guī)定＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九章違約責(zé)任和糾紛的處理

一、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照本公約、委托管理合同和國家有關(guān)規(guī)定對小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提高各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如物業(yè)管理企業(yè)擅自提高各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求清退多收費(fèi)用。

二、產(chǎn)權(quán)人、使用人未按照本公約、物業(yè)管理委托合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可按每日／月加收＿＿＿＿＿＿＿＿＿的滯納金。

三、開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)未向購房人明示本公約的，購房人有權(quán)解除房屋買賣合同，并向開發(fā)企業(yè)提出違約賠償。

四、對個(gè)別產(chǎn)權(quán)人、使用人違反公約或損害其他產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的行為，物業(yè)管理委員會有權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人提起訴訟；在其他有關(guān)本物業(yè)的法律訴訟中物業(yè)管理委員會可作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表。有關(guān)訴訟費(fèi)用由各產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>

五、遇以下情況本公約解除：

1．開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的房屋買賣合同解除；

六、產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行本公約產(chǎn)生的糾紛和爭議，首先可通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決，協(xié)商或調(diào)解達(dá)不成一致意見的，雙方約定選擇以下方式解決爭議：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿向＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委員會申請仲裁；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿直接向人民法院提起訴訟。

第十章附則

一、公約的效力：及于開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)。

二、適用法律：適用中華人民共和國法律、法規(guī)、政府規(guī)章、有關(guān)規(guī)范性文件以及北京市法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)規(guī)范性文件。公約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件相抵觸，如有抵觸，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。

三、公約的解釋與修改：開發(fā)企業(yè)對本公約負(fù)有解釋義務(wù)。在物業(yè)管理委員會成立前，不得對已核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改；物業(yè)管理委員會成立后，可由物業(yè)管理委員會根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會決議對公約進(jìn)行修改。修改后的公約，應(yīng)重新申請核準(zhǔn)。

四、本公約報(bào)審一式＿＿＿＿＿＿＿＿＿份，市國土資源和房屋管理局備案一份，＿＿＿＿＿＿＿＿＿市居住小區(qū)管理辦公室一份，＿＿＿＿＿＿＿＿＿區(qū)（縣）小區(qū)辦備案一份，開發(fā)企業(yè)一份，物業(yè)管理企業(yè)一份。

購房人姓名／名稱（簽字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（蓋章）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日

物業(yè)管理企業(yè)（蓋章）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

物業(yè)管理資質(zhì)合格證書號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日