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現(xiàn)實(shí)中，房屋買賣合同無效的情形比較多，具體如下：

第一，房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)實(shí)生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，這是法律不允許的。

第二，侵犯優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否要行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為可能被認(rèn)定為無效。

第三，因欺詐、惡意串通轉(zhuǎn)讓房屋的，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，是會(huì)被支持的。

第四，商品房預(yù)售違法，如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證明就開始賣房了，合同可能被認(rèn)定無效。

一、怎么防止一房多賣

當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)議后，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

也就是說，當(dāng)買受人和開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，買受人就可以到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記，預(yù)告登記辦理后，開發(fā)商即使再把這套房子賣給他人，也不會(huì)發(fā)生物權(quán)效力。由于買受人已在登記機(jī)關(guān)做了預(yù)告登記，其他買房人通過登記機(jī)關(guān)也可以查詢到該套房屋的出賣情況，知道自己不可能得到房屋的所有權(quán)，自然也就不會(huì)買了。

需要注意的是，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。所以買受人在能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后要及時(shí)辦理，以免預(yù)告登記失效給自己帶來不必要的麻煩。

一房多賣，指出賣人先后或同時(shí)，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上不同的買受人。

買受人以出開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

買受人均在不知情的情況下與出賣人簽訂合同的，出賣人一房多賣主要有以下幾種處理方式：

(1)以登記為準(zhǔn)。如果兩份合同中一份已進(jìn)行了過戶登記，因物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，確認(rèn)已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。

(2)以鑒定合同的先后順序?yàn)闇?zhǔn)。如果兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，以簽訂合同的先后順序確定合同成立的效力，順位在先的合同有效。

(3)在第一個(gè)買房人已辦過戶后又賣第二人的情況下，出賣人已沒有房屋所有權(quán)，但是所簽訂的買賣合同依舊是有效的，買受人可以此合同請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

二、共有人和承租人有優(yōu)先購買權(quán)嗎

共有人和承租人有優(yōu)先購買權(quán)。我國法律規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。