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財基字（1995）938號）

國務(wù)院各有關(guān)部、委、直屬機構(gòu)，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）：

為貫徹落實《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，現(xiàn)對企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易中的若干財務(wù)處理問題，通知如下：

一、企業(yè)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，應(yīng)按照取得時實際支付的土地出讓金計價，并按其用途分別進行管理。

（一）企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，支付的出讓金計入該房地產(chǎn)的開發(fā)成本；企業(yè)取得的自用的土地使用權(quán)應(yīng)作為無形資產(chǎn)管理，并在出讓合同約定的使用期限內(nèi)平均攤銷。

（二）企業(yè)從其他房地產(chǎn)權(quán)利人再次轉(zhuǎn)讓取得的并作為無形資產(chǎn)管理的土地使用權(quán)，其攤銷年限按原土地出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用的年限后的剩余年限確定。

（三）企業(yè)因改變土地用途，按規(guī)定補交的土地出讓金，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)的入帳價格。重新簽定的土地出讓合同或變更協(xié)議中重新約定土地使用權(quán)使用年限的，企業(yè)還應(yīng)據(jù)此調(diào)整土地使用權(quán)的攤銷年限。

二、企業(yè)以出讓方式取得使用權(quán)的土地上附有地上建筑物的，應(yīng)視其用途和作價方式的不同而分別進行管理。

（一）用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地上的建筑物，按實際支付價款數(shù)額計入開發(fā)成本，如有清理收益沖減開發(fā)成本。

（二）自用土地上的建筑物與土地分開作價的，地上建筑物應(yīng)按實際支付價款數(shù)額計入固定資產(chǎn)。并按規(guī)定的折舊方法計提折舊；如房地產(chǎn)實行整體作價，無法明確區(qū)分土地與地上建筑物價值的，其地上建筑物的價值可采用評估的辦法確定。房地產(chǎn)交易價格扣除地上建筑物價值后作為土地使用權(quán)價值計入無形資產(chǎn)。

三、以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費，或因滿二年未動工開發(fā)，被政府有關(guān)部門無償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計入當期管理費用。

四、企業(yè)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)另設(shè)備查簿登記管理，不入帳核算。企業(yè)向國家交納的補償、安置等費用，其土地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，計入開發(fā)成本；自用的，計入地上建筑物的價值。

五、以營利為目的，企業(yè)將以劃撥方式取得使用權(quán)的土地上建成的房產(chǎn)出租的，應(yīng)將租金中所含土地收益按有關(guān)規(guī)定上繳國家。其租金收入扣除按規(guī)定上交國家的土地收益后的剩余部分計入其他業(yè)務(wù)收入。

六、企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，按下列辦法處理：

（一）企業(yè)轉(zhuǎn)讓屬于開發(fā)性質(zhì)的房地產(chǎn)，其收入計入經(jīng)營收入。企業(yè)轉(zhuǎn)讓自用的房地產(chǎn)，按下列情況處理：轉(zhuǎn)讓合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計入其他業(yè)務(wù)收入，該項土地使用權(quán)尚未攤銷的余額及在轉(zhuǎn)讓過程中交納的有關(guān)稅費計入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物轉(zhuǎn)讓收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及轉(zhuǎn)讓過程中交納的稅費后的凈收入計入營業(yè)外收入；轉(zhuǎn)讓合同中實行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入扣除該項房地產(chǎn)的帳面凈值、清理費、轉(zhuǎn)讓過程中交納的稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入企業(yè)的營業(yè)外收入或營業(yè)外支出；企業(yè)轉(zhuǎn)讓自用職工住房所得的凈收入，計入企業(yè)的住房周轉(zhuǎn)金。

（二）企業(yè)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)有關(guān)主管部門批準，且受讓方需按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

有關(guān)主管部門決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，其轉(zhuǎn)讓收入中包含土地收益的，應(yīng)將土地收益按有關(guān)規(guī)定上交國家。

國有農(nóng)業(yè)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓國家劃撥的土地使用權(quán)，仍依照《農(nóng)業(yè)企業(yè)財務(wù)制度》的規(guī)定進行處理。

七、本通知自1995年1月1日起執(zhí)行