房地產(chǎn)開發(fā)流程
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-10 14:34:10
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房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是\"指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為\"。房地產(chǎn)開發(fā)項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)市場上提到的所謂\"商住兩用\"的物業(yè)其實是指開發(fā)商以住宅為目的進行立項，但在設(shè)計以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序：
1、前期的準備
前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的\"五證\"中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。
2、建筑施工階段
建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。
3、銷售階段
銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。
預(yù)售條件：
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實；
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
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房地產(chǎn)開發(fā)1、鼓勵符合條件的自然人和其他合法投資者直接設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱公司）從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。第二，新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備以下條件：1。二股東二人以上五十人以下的有限責(zé)任公司。公司章程和固定辦公地點。獨立健全的組織管理機構(gòu)，由董事會聘任專職管理人員；4名以上具有建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及相關(guān)經(jīng)濟專業(yè)技術(shù)職稱的職業(yè)經(jīng)理人。5。工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)的專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)的專業(yè)初級以上職稱，并配備有專業(yè)的統(tǒng)計人員；6。注冊資本不少于100萬元。投資額在300萬元以下的項目，注冊資本應(yīng)與公司總投資相同；投資額在300萬元以上的項目，公司可分期注資，首期注資不少于300萬元；7。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營用地；8。符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。第三，投標(biāo)公司必須提交下列材料：（以裝訂成冊，一式兩份）1。招標(biāo)公司申請資質(zhì)，填寫《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申請表》。2。股東簽訂的合作開發(fā)經(jīng)營房地2023-05-08198人看過 -
房地產(chǎn)開發(fā)1、網(wǎng)上申報。上首先承包人登陸政府門戶網(wǎng)站，然后在建設(shè)工程合同備案管理信息系統(tǒng)進行合同備案網(wǎng)上申報，根據(jù)合同的具體性質(zhì)、內(nèi)容在對應(yīng)的合同備案表中填寫相關(guān)信息，打印出帶條型碼的合同備案表。2、辦理備案手續(xù)。合同當(dāng)事人攜帶相關(guān)資料到合同備案管理機構(gòu)辦理合同備案手續(xù)。3、正式簽發(fā)合同備案表。備案機構(gòu)審核合同當(dāng)事人提供的合同備案資料，符合要求的，加蓋合同備案專用章。法律對于建設(shè)工程合同的備案有具體的規(guī)定，《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》規(guī)定：“訂立書面合同7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案?！庇纱丝芍ㄔO(shè)工程合同的備案是有期限的，要在7日內(nèi)到指定的部門備案。一、建設(shè)工程合同備案需要什么材料？建設(shè)工程合同包括了許多種，不同的種類的建設(shè)工程合同備案時需要的材料也不同。1、勘察合同備案（1）、勘察合同原件3份；（2）、勘察合同備案表6份；2、2023-03-22404人看過 -
法律綜合知識開發(fā)商交房流程表是房屋竣工驗收后，開發(fā)商通知業(yè)主，業(yè)主驗收合格后領(lǐng)取鑰匙和相關(guān)材料，開發(fā)商交房時間是按照房屋買賣合同約定確定的，開發(fā)商逾期交房要承擔(dān)違約責(zé)任。一、開發(fā)商交房流程表開發(fā)商交房流程表：1．房屋竣工驗收合格；2．開發(fā)商通知業(yè)主交房；3．業(yè)主對自己房屋進行驗收；4．驗收通過后開始辦理手續(xù)，交物業(yè)費，領(lǐng)鑰匙及《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。二、開發(fā)商交房時間開發(fā)商交房時間應(yīng)當(dāng)在合同約定的時間范圍內(nèi)交付，合同中沒有約定或約定不明確的可由雙方協(xié)商決定交付時間。未如期交付屬于違約，買受人可以請求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國民法典》第五百一十一條當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依據(jù)前條規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時請求履行，但是應(yīng)當(dāng)給對方必要的準備時間；（二）履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行2022-09-06189人看過
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一、開發(fā)商破產(chǎn)清算適用哪種程序我國《中華人民共和國破產(chǎn)法》第一條為規(guī)范企業(yè)破產(chǎn)程序，公平清理債權(quán)債務(wù)，保護債權(quán)人和債務(wù)人的合法權(quán)益，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，制定本法。也就是說只要是企業(yè)，都適用于《破產(chǎn)法》。通過查閱我國法律法規(guī)及部門規(guī)章，沒有相關(guān)法律法規(guī)、部門規(guī)章對開發(fā)商是否與其他市場主體在破產(chǎn)清算中有什么不同作出規(guī)定。所以，開發(fā)商破產(chǎn)清算也適用于《破產(chǎn)法》。二、開發(fā)商破產(chǎn)清算流程1、開始程序破產(chǎn)程序因當(dāng)事人申請而開始，債權(quán)人和債務(wù)人都可以提出破產(chǎn)申請。提出申請時，必須講明破產(chǎn)原因。破產(chǎn)案件一般歸債務(wù)人營業(yè)所所在地的法院管轄；無營業(yè)所的，歸債務(wù)人普通審判籍所在地的法院管轄；無營業(yè)所與普通審判籍的，歸債務(wù)人不動產(chǎn)所在地的法院管轄。對當(dāng)事人提出的破產(chǎn)申請，法院要進行審查，有正當(dāng)理由的，予以受理，否則即予駁回。2、宣告程序破產(chǎn)由法院宣告。宣告破產(chǎn)前，必須對破產(chǎn)案件進行審理。審理方法由法院決定，2023-03-28489人看過 -
法律綜合知識一、房產(chǎn)證開辦流程需開發(fā)商提交何材料房產(chǎn)證開辦流程需開發(fā)商提交的材料如下：1．開發(fā)商要向房管局提供齊全的房屋前期資料，如規(guī)劃許可證、用地許可證、開工證、竣工圖紙等。2．根據(jù)上述資料，由測繪部門進行實地測繪并繪制圖。3．根據(jù)實際測繪的面積結(jié)果到房管局交易部門立契過戶。4．憑借買賣契約，房管局房政部門審核后裝訂齊備的檔案并擬定、發(fā)證。5．權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理商品房買賣登記。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。二、辦理房產(chǎn)證需要什么材料房產(chǎn)證需要以下材料：1．蓋章的申請表；2．房屋買賣合同；3．簽訂預(yù)售合同的買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認書；4．測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份；5．專2023-10-03288人看過
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房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)通過有計劃地開發(fā)和建設(shè)，將生地或毛地改造成具有供水、供電、供熱、道路等基礎(chǔ)設(shè)施和一定建筑水平的土地，并以一定的價格出售給購房者的過程。 房地產(chǎn)開發(fā)需要遵循相關(guān)法律法規(guī)和政策，進行土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)... 更多>
#房地產(chǎn)開發(fā)
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開發(fā)房地產(chǎn)流程（要懂的）河南在線咨詢 2022-11-08第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作，在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對代建項目進行研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金，并且做好融資的各項準備。 第二部分，行政審批部分，根據(jù)我國當(dāng)前法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般分為六個階段： 一、選址定點。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃審查的條件。 三、初步設(shè) -
開發(fā)房地產(chǎn)流程怎么走遼寧在線咨詢 2023-05-14想要開發(fā)房地產(chǎn)，必須滿足以下條件： 1.先向工商行政管理部門登記。 2.企業(yè)必須有自己的名稱和組織。 3.有固定的經(jīng)營場所以及國家法律規(guī)定的注冊資本。 4.必須是合法的滿足國家法律行政法規(guī)的企業(yè)。 5.經(jīng)過工商行政管理部門審查后，予以營業(yè)執(zhí)照。 6.繳納相關(guān)稅費并取得工程建設(shè)許可證。 【法律依據(jù)】 -
房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立流程第一步是什么, 開發(fā)房地產(chǎn)公司流程是怎樣的福建在線咨詢 2022-02-15第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立 1、公司設(shè)立準備 2、申請資質(zhì)等級審批 3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準 4、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務(wù)登記 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6、申請批準項目建議書 7、辦理企業(yè)名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書 10、辦理企業(yè)登記 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費 1、 -
2022房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理的特色流程貴州在線咨詢 2023-06-19辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的條件 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)有四個等級，分別為一級、二級、三級、四級，不同等級的資質(zhì)對企業(yè)的要求也不一樣，具體條件如下： 注冊資金要求： 一、 二、 三、四級企業(yè)注冊資金不低于5000萬、2000萬、800萬、300萬 人員要求：有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)以及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人、20人、10人、5人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人、10人、5人，具有 -
房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理流程具體指什么？江蘇在線咨詢 2023-12-131、準備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)核準材料，2、提出申請，申請人先向所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，提交有關(guān)材料。3、初審.4、上報，5、審核，六、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)核定完畢。
