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在一般情況下共同共有的房屋的出售要經(jīng)過(guò)全體共有人的一致同意才可以進(jìn)行，按份共有的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)比例三分之二以上的共有權(quán)人同意才能出售。部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但如果第三人是善意、有償?shù)厝〉迷摲课莸乃袡?quán)的，則應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。由此給其他共有人造成損失的，由擅自處分共有房屋的人予以賠償。房屋共有權(quán)人什么意思房屋共有權(quán)人指的是依法共同擁有與房屋有關(guān)的義務(wù)和權(quán)利的人。共有房屋可分為按份共有與共同共有兩種類(lèi)型，這里的按份共有指定是房屋共有人依法按照個(gè)人在共有房屋中享有的份額共享權(quán)利和義務(wù)，而共同共有指的是房屋共有權(quán)人所享有的共有權(quán)利和義務(wù)。房屋的共有權(quán)依法保障了共有人的權(quán)利，共有人在房產(chǎn)上的權(quán)利是同等的，也承擔(dān)著共同的義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第三百一十一條無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該

因未經(jīng)房產(chǎn)其他共有人同意出售房產(chǎn)，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)無(wú)效發(fā)生糾紛的情況占二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中很大的比例。經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。一是房屋出售時(shí)，所有人登記僅為出賣(mài)人一人的，雖然當(dāng)時(shí)出賣(mài)人有配偶，該房產(chǎn)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)?；蚬灿腥诉€有家庭其他成員，該房產(chǎn)屬家庭共有財(cái)產(chǎn)。但基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效；出賣(mài)人的配偶或其他家庭成員不能主張合同無(wú)效。但如有證據(jù)證明買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，出售時(shí)其他權(quán)利人不知道，事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件

律師解答：不能。不經(jīng)其他共有人同意不能把房子出租。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。把房子租出去屬于處分行為，應(yīng)當(dāng)征得其他共有人的同意，相對(duì)人善意取得的，其他共有人可以向其追償?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第三百零一條處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

未經(jīng)共有人同意賣(mài)房是否有效需要視情況而定，如果是經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意或者共有合同約定處分共有財(cái)產(chǎn)不需要共有人同意合同有效，其余情況合同無(wú)效。一、夫妻一方賣(mài)房另一方有效嗎夫妻一方賣(mài)房是否有效的確認(rèn)方式：若在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，在沒(méi)有對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的情況下，部分共有權(quán)人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。一般來(lái)說(shuō)，為了保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，應(yīng)以購(gòu)房人是否系善意、有償作為判斷未經(jīng)夫妻雙方同意一方擅自賣(mài)房合同效力的條件，只要購(gòu)房人要有證據(jù)證明夫妻雙方同意，該合同有效。二、一方賣(mài)與兩方共有房屋有效嗎一方出賣(mài)共有房屋是否有效要視情形而定。1、在共有人之間沒(méi)有特殊約定的前提下，如果是按份共有，一方出賣(mài)共有房屋時(shí)經(jīng)過(guò)占份額三分之二以上的按份共有人的同意的，那么是有效的。2、如果是共同共有，一方經(jīng)過(guò)全體共同共有的同意再出賣(mài)共有房屋的，有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百零一條規(guī)定，處分共有的

審判實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效；但如有證據(jù)證明買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。-----------上海律師上海房地產(chǎn)律師上海房產(chǎn)律師二手房律師房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師房地產(chǎn)咨詢(xún)房地產(chǎn)訴訟

未經(jīng)出租人同意的情況下，承租人將房屋轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同是無(wú)效的，出租人可以與承租人解除租賃合同。承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。租房時(shí)怎么審查二房東的資格在外面租房時(shí)，為避免遭遇詐騙，租房前可以先查看房東的主體資格，確定遇到的是真正的屋主。不過(guò)，隨著二房東的出現(xiàn)，因?yàn)楸容^難確定對(duì)方的身份，所以租房時(shí)更要謹(jǐn)慎查看對(duì)方的資格。通常上，租房時(shí)要確定對(duì)方是真正的房東的話(huà)，可以查看對(duì)方出具的房地產(chǎn)權(quán)證以及身份證原件。若是遇到二房東的話(huà)，可以查看對(duì)方以下的證件材料：1、租賃合同；2、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；3、身份證件。相比于原房東，確認(rèn)二房東的主體資格時(shí)，還要查看對(duì)方的租賃合同。并且，對(duì)方若是有相應(yīng)的主體資格，就會(huì)在房屋租賃合同中明確約定有轉(zhuǎn)租權(quán)。如果對(duì)

未經(jīng)共有人同意出售房屋怎么辦實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)有房屋共有人，以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理：1、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。2、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人，不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。房屋共有人有什么權(quán)利1、房屋共有產(chǎn)生的原因房屋共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，對(duì)同一房屋共同享有所有權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)的共有關(guān)系，通?；谙铝性蚨a(chǎn)生：(1)兩個(gè)或兩個(gè)以上的人共同購(gòu)置，如

共有房屋的出售應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人同意。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人同意，共有財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人同意，但共有人另有約定的除外。在實(shí)踐中，如果當(dāng)事人是按份共有房屋，且未就房屋的處罰達(dá)成協(xié)議，則該房屋的出售只能經(jīng)股份超過(guò)三分之二的按份共有人同意，否則，這是一種無(wú)效的法律行為，因此，如果要求法院撤銷(xiāo)房屋銷(xiāo)售合同，應(yīng)得到支持。未經(jīng)共有人同意的房產(chǎn)能擅自出售嗎未經(jīng)共有人同意不能擅自出售共有的房產(chǎn)。部分共有人擅自處分共有房產(chǎn)的行為一般認(rèn)定為無(wú)效，當(dāng)事人可以收回房權(quán)；第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方按其所占份額予以賠償?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第三百零一條處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外

1、如果對(duì)房屋是共同共有（如基于夫妻財(cái)產(chǎn)共有、家庭財(cái)產(chǎn)共有和遺產(chǎn)共同共有），則必須經(jīng)過(guò)全體共同共有人同意才可出租。當(dāng)然，如果共有人之間達(dá)成其他協(xié)議的除外。2、如果你們對(duì)房屋是按份共有，根據(jù)我國(guó)《民法典》第三百零一條【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用途變更】處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。按份共有房產(chǎn)按份共有房產(chǎn)指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)同一房產(chǎn)按各自所有的份額分享權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按份共有的各個(gè)共有人有權(quán)處分自己的份額；但在轉(zhuǎn)讓時(shí)，其它共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。由此可知，按份共有房產(chǎn)處分房產(chǎn)時(shí)，無(wú)須取得其它共有人的同意，但公開(kāi)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)告知其它共有人。我們常見(jiàn)的房產(chǎn)處分是抵押和轉(zhuǎn)讓。按份共有人只能就自己的份額進(jìn)行抵押，無(wú)須征得其他共有人的同意，也

未經(jīng)共有權(quán)人同意出租房屋的合同無(wú)效。《民法典》第三百零一條【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用途變更】處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。第三百零二條【共有物管理費(fèi)用的分擔(dān)】共有人對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照其約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。一、按份共有的登記規(guī)則按份共有不動(dòng)產(chǎn)在申請(qǐng)取得登記時(shí)，重點(diǎn)要明確并記載共有人的份額，這樣也就確定了各自的權(quán)利大小。如果各方無(wú)約定份額，也無(wú)法從提交材料中得知各自出資額，則視為等額按份共有。登記機(jī)構(gòu)在受理這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)詢(xún)問(wèn)各共有人對(duì)份額約定的意思表示是否一致，與合同中出資額比例不一致的份額約定，要取得所有共有人的一致表示結(jié)果，如因個(gè)別共有人未能共同前來(lái)申

家住徐匯區(qū)的王老先生有子女共三人。去年10月，王老因病去世，根據(jù)王老生前遺囑，將其名下一處房產(chǎn)留于子女三人，今年1月上旬，王老的大兒子將該房產(chǎn)委托掛牌于美聯(lián)物業(yè)公司下屬門(mén)店，要求出售。美聯(lián)工作人員按要求將其房產(chǎn)證等相關(guān)證件資料復(fù)印備案，為其房產(chǎn)掛牌做準(zhǔn)備工作。但在工作人員核查其房產(chǎn)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證附記一欄中標(biāo)記：該房產(chǎn)為兄妹三人共有。工作人員立即告知王老的大兒子，該物業(yè)如要掛牌出售，需要他們兄妹三人同時(shí)簽字確認(rèn)，才能交易。王老的大兒子表示，等找到下家時(shí)兄妹三人會(huì)同時(shí)簽字確認(rèn)。1月15日當(dāng)日，王老的大兒子至美聯(lián)簽署“房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議”，聲稱(chēng)其有代理權(quán)限并欲代其弟弟與妹妹在居間協(xié)議上簽字，美聯(lián)工作人員要求其出示另兩位產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)書(shū)以證明其具有合法的代理權(quán)。因王老的大兒子無(wú)法拿出有效證明，其具有合法的代理權(quán)，美聯(lián)物業(yè)工作人員暫時(shí)終止了該項(xiàng)交易。律師認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)交易中所謂合法出售方即產(chǎn)權(quán)證上所有

房屋權(quán)利人個(gè)人購(gòu)買(mǎi)所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實(shí)，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對(duì)房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對(duì)外簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。但是，該而售房買(mǎi)賣(mài)合同的生效，并不必然直接導(dǎo)致原共居人居住權(quán)利的喪失，因此二手房購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)一定要對(duì)房屋的共居情況作清楚地了解，并在而售房買(mǎi)賣(mài)合同里注明相關(guān)的條款。

如果經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，那么贈(zèng)予有效?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百九十九條【共同共有】共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。第三百條【共有人對(duì)共有物的管理權(quán)】共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn);沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。第三百零一條【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用途變更】處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。第三百零二條【共有物管理費(fèi)用的分擔(dān)】共有人對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照其約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。第三百零三條【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是

1、有的房產(chǎn)是以?xún)蓚€(gè)人的名義買(mǎi)的(房產(chǎn)證上是兩個(gè)人的名字)，對(duì)于這樣的共有房產(chǎn)出售時(shí)一定要共有雙方都必須簽字，只有一方簽字的為效力待定合同，這樣買(mǎi)方很被動(dòng)，賣(mài)方如果想違約的話(huà)完全可以這個(gè)借口不出售房子。2、法律依據(jù)：《民法典》第二百九十七條不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。第二百九十八條按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。第二百九十九條共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。一、轉(zhuǎn)讓房子需要注意哪些問(wèn)題1、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)不管是買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與還是繼承，首先要確保的就是房屋的產(chǎn)權(quán)是否有問(wèn)題。比如，如果房屋是共有產(chǎn)權(quán)的，必須要經(jīng)過(guò)共有人的同意才可以出售；如果房屋已經(jīng)被抵押了，那就需要先向抵押權(quán)人詢(xún)問(wèn)房子是否可以出售；如果房屋已經(jīng)被查封，那就不能進(jìn)行交易。2、小心簽訂合同不論是贈(zèng)與還是買(mǎi)賣(mài)，房屋所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移就必須簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，但是簽