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隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，社區(qū)商鋪因其面積小、總價(jià)低、易于出租等特點(diǎn)，很受市場熱捧，但是，社區(qū)商鋪與房地產(chǎn)其他產(chǎn)品一樣，也蘊(yùn)含著不少風(fēng)險(xiǎn)，需注意以下方面：一、產(chǎn)權(quán)瑕疵有的開發(fā)商將原本作為架空層、車庫的臨街、臨路住宅底層，改造成社區(qū)商鋪對外出售、出租。類似這樣的社區(qū)商鋪因?yàn)檫`反規(guī)劃，無法取得產(chǎn)權(quán)證明，隨時(shí)會(huì)被政府主管部門強(qiáng)制拆除、恢復(fù)原狀，因此，對此類商鋪不能購買、承租。二、規(guī)劃限制還有的開發(fā)商將原本規(guī)劃為配套用房如社區(qū)活動(dòng)室、圖書館、社康服務(wù)中心、會(huì)所等物業(yè)單位改造成社區(qū)商鋪出售、出租牟利。這種商鋪不但違反功能規(guī)劃，而且必然為廣大業(yè)主所反對，會(huì)給投資者和承租人帶來經(jīng)濟(jì)損失，也使實(shí)際經(jīng)營者無法辦理營業(yè)執(zhí)照等必備證照，因此，投資、承租此類商鋪需慎之又慎。三、功能缺陷本律師曾經(jīng)接手的一宗案例中，投資者購置了一排十幾間半地下商鋪，這些商鋪一半處于地面以下，一半處于地面以上——當(dāng)初這些商鋪是住宅底層

一、投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)是怎樣的在高收入和高回報(bào)的商店背后，必須有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)．例如，投資性住房的年回報(bào)率低于商鋪，但前者的租金穩(wěn)定，后者受企業(yè)經(jīng)營、市場競爭等因素的影響，使企業(yè)定位更加復(fù)雜、系統(tǒng)，具有一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商鋪投資，是一種比銀行利息回報(bào)率高，比金融投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，長線相對穩(wěn)定的投資渠道。商鋪?zhàn)鳛橐环N房地產(chǎn)，具有保值增值的特點(diǎn)，尤其是經(jīng)營的成功，再加上土地的不可復(fù)制性，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間的積累而不斷增加。在高回報(bào)的店面投資背后，必然存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。例如，投資性住房的年回報(bào)率低于商鋪，但前者的租金穩(wěn)定，后者受企業(yè)經(jīng)營、市場競爭等因素的影響，使企業(yè)定位更加復(fù)雜、系統(tǒng)，具有一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。近年來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無處不在，商業(yè)區(qū)、社區(qū)商鋪開發(fā)量不斷上升，空置率也在不斷上升，如何規(guī)避商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)越來越受到人們的重視。二、如何投資商鋪1、關(guān)注商業(yè)地段李嘉誠：確定房地產(chǎn)價(jià)值的因素是批次或批次。無

2009年08月11日房地產(chǎn)法律網(wǎng)小面積商鋪由于總價(jià)低，目前越來越受到中小投資者青睞。然而，商鋪投資并非面積越小越容易得到高回報(bào)，對于中小投資者而言，投資商鋪應(yīng)該從多方面考慮。對此，戴德梁行有關(guān)專家提醒，投資商鋪的考慮因素不單單包括面積與成本，更涵蓋商鋪內(nèi)部硬件配置、商鋪可視性、未來經(jīng)營管理等諸多小細(xì)節(jié)，只有對商鋪?zhàn)鞲鼮槿妗⒏鼮榧?xì)致的評估，才能最大化地減少投資風(fēng)險(xiǎn)，獲取更多投資回報(bào)。此外，由于銀行收緊商業(yè)貸款，商鋪貸款的比例由原來的6成降低到5成，廣大投資者在選擇商鋪時(shí)應(yīng)更為謹(jǐn)慎。近年來，上海的商業(yè)地產(chǎn)迅速崛起，成為房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點(diǎn)之一。根據(jù)上海市房屋土地資源管理局和上海市統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，近5年來，上海市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積由1999年的60.85萬平方米上升至2003年的248.37萬平方米，僅2003年一年就比2002年上漲了約82%。普通情況下住宅的投資回報(bào)率約為3%-4%，

打工不如創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)不如投資商鋪，看看投資商鋪都要注意些什么?對于想投資小型商鋪的投資者來說，首當(dāng)其沖考慮的因素是所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。而且，要瞄準(zhǔn)新建市場。一般說來，新建的市場其出售的價(jià)位相對而言比老市場要便宜得多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌鲑徶媒?jīng)營門面，則升值的潛力大，投資少。其次，要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。投資商鋪雖然贏利前景看好，但是也不可忘記風(fēng)險(xiǎn)。了解一些底商投資常識是避免風(fēng)險(xiǎn)的重要因素，此外，專家認(rèn)為商鋪投資還需要注意以下幾個(gè)問題：首先是來自政策層面的市政規(guī)劃。市政規(guī)劃包括商圈、住宅區(qū)的設(shè)立、交通、道路的改善、舊區(qū)改造、市政動(dòng)遷等。商鋪對環(huán)境的敏感不言而喻，投資者必須對該商鋪的未來環(huán)境有一個(gè)深入的了解，以保證商鋪本身的價(jià)值提升。目前不少大城市經(jīng)常進(jìn)行大規(guī)模的舊區(qū)改造，投資者應(yīng)盡量避

一、投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)有哪些方面商鋪投資高收益、高回報(bào)的背后，必然存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如：投資住宅年回報(bào)率低于商鋪，但前者出租穩(wěn)定，后者受商戶經(jīng)營、市場競爭等因素影響，業(yè)態(tài)定位更為復(fù)雜化和系統(tǒng)化，因而具有一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商鋪投資，是一種比銀行利息回報(bào)率高，比金融投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，長線相對穩(wěn)定的投資渠道。商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)品種，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商業(yè)的成功運(yùn)營，加上土地的不可復(fù)制性，會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值隨著時(shí)間的積累而不斷升高。二、投資商鋪要注意哪些事項(xiàng)？投資商鋪應(yīng)主要考慮位置、規(guī)模、價(jià)格、回報(bào)和使用率五要素。1．位置與住宅不同的是，投資商鋪的目的是為了賺錢，因此有時(shí)盡管兩個(gè)商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者絕不能貪一時(shí)的價(jià)格便宜而買下一個(gè)“包袱”。2．規(guī)模具備優(yōu)越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規(guī)模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，因其規(guī)

隨著房地產(chǎn)市場不斷升溫，越來越多的買房者進(jìn)入樓市，他們中既有為了滿足自住需求的買房者，也有一些是投資客。然而，市場變幻無常，任何商品都不會(huì)只漲不跌，購房者爭相買房的背后，其實(shí)蘊(yùn)藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。記者找到了一位典型的房產(chǎn)投資者，讓他談?wù)勊馁I房“投資經(jīng)”，同時(shí)也請房產(chǎn)專家為他把脈算賬，提示在目前環(huán)境下購房投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)。“我有100萬，除了買房，投資渠道不多了”──老丁自述溫州人老丁（化名）是樓市“追漲族”中的一員。老丁不到40歲，在溫州當(dāng)?shù)匾患翌H有名氣的民企工作。他說：“我和妻子收入差不多，在當(dāng)?shù)夭桓卟坏?，除了女兒讀書，平常也沒有其他大的開銷，工作十來年了，省吃儉用有了百把萬的積蓄?！币粋€(gè)多月前，老丁在杭州錢江新城買了套房子。老丁這么做出于兩個(gè)考慮──一是這些辛苦錢放在銀行里他覺得有些不甘心。“盡管利率上調(diào)了，但目前還趕不上CPI上漲的步伐?！倍沁@幾年身邊一些親戚朋友炒股的炒股、炒房的炒房

該段內(nèi)容講述了商鋪的使用權(quán)為40年，但實(shí)際兌現(xiàn)收益困難的問題。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，建議商鋪所有者需要認(rèn)清商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、地段因素和開發(fā)商的商業(yè)規(guī)劃。商鋪所有者應(yīng)該綜合考量這些因素，以避免未來的風(fēng)險(xiǎn)。商鋪的使用權(quán)為40年，商鋪所有者承諾獲得的收益較高，然而實(shí)際兌現(xiàn)卻較為困難。風(fēng)險(xiǎn)的防范：一、認(rèn)清所購商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，而不輕信高收益。二、綜合考量商鋪的地段因素，了解商鋪的前世今生。三、考察開發(fā)商是否有完整的商業(yè)規(guī)劃，了解商業(yè)中心的品牌入駐情況。 商 鋪 地 段 與 品 牌 入 駐 風(fēng) 險(xiǎn)商鋪地段與品牌入駐風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)活動(dòng)中需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。商鋪地段的選擇直接影響到商鋪的客流量和租金收益，而品牌入駐則關(guān)系到品牌形象和經(jīng)營者的聲譽(yù)。在選擇商鋪地段和品牌入駐時(shí)，需要充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素，以降低潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，在選擇商鋪地段時(shí)，需要注意避免選擇存在重大噪音、污染源、交通擁堵等不良因素的地段。同時(shí)，還需

近日，郭先生打來電話稱，他在北二環(huán)一新建小區(qū)看上了一處約26平方米的社區(qū)商鋪，總價(jià)約14萬元，買還是不買？郭先生希望聽聽本報(bào)看商鋪顧問的建議。郭先生看的這處商鋪位于社區(qū)里面，因服務(wù)對象僅局限于小區(qū)業(yè)主，許多投資者對這種商鋪持有偏見。本期“看商鋪”欄目，將通過對該商鋪的綜合分析，告訴大家社區(qū)商鋪也具有投資價(jià)值。□地段分析踞小區(qū)主通道位置優(yōu)勢明顯目前，西安北二環(huán)東段兩側(cè)沿街商鋪的價(jià)格，因大明宮板塊的規(guī)劃建設(shè)而快速升值，平均售價(jià)已由3年前的4000—5000元/平方米，上升到目前的7000—8000元/平方米，有些地段較好的商鋪，每平方米的價(jià)格則可以達(dá)到萬元左右。郭先生所看商鋪，位于北二環(huán)東段南側(cè)一個(gè)由4棟高層組成的小區(qū)中，小區(qū)中間是一個(gè)綠化廣場，廣場南北兩側(cè)各有兩棟樓，小區(qū)主入口位于廣場西側(cè)。小區(qū)總居住人口超過700戶，常住人口約2000人。郭先生看中的商鋪，是中心綠化廣場西北側(cè)樓的底商，商鋪

風(fēng)險(xiǎn)一：產(chǎn)權(quán)證能否得到有些商鋪項(xiàng)目是自建商業(yè)項(xiàng)目，雖然自建項(xiàng)目也可出售，但它不屬于商品房開發(fā)范圍，不能當(dāng)作商品房對社會(huì)公開銷售，投資者也很難拿到產(chǎn)權(quán)證。另外一些商鋪有可能被開發(fā)商抵押，這樣是拿不到產(chǎn)權(quán)證的。解決辦法是，查房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售（銷售）許可證北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，查抵押登記公示北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心信息網(wǎng)。風(fēng)險(xiǎn)二：擔(dān)保是否可靠在承諾回報(bào)中很多投資者認(rèn)為有擔(dān)保最可靠，很多商鋪承諾8％－10％回報(bào)，并有這樣那樣形式的擔(dān)保。有些承諾回報(bào)商鋪用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入作擔(dān)保，然而經(jīng)營收入是不可知的，如果經(jīng)營效益不好如何回報(bào)？有些以抵押過的未完工項(xiàng)目作擔(dān)保，然而如果項(xiàng)目資金鏈出問題，銀行有權(quán)先收回資產(chǎn)；即使有項(xiàng)目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，要知道小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后的。另外擔(dān)保還有直接擔(dān)保和間接擔(dān)保。有些承諾回報(bào)項(xiàng)目是擔(dān)保方與投資者直接簽

兩心第一，商鋪?zhàn)詈靡幱诤诵纳倘?。怎么講呢？城市的商業(yè)中心是大的核心商圈；社區(qū)、居民區(qū)的商業(yè)中心是小核心商圈，這些區(qū)域客流量大、商業(yè)氣氛濃，生意自然會(huì)更好！第二，要關(guān)注新商圈。一般新形成的或正在發(fā)展中的商圈，其商鋪的價(jià)格要比成熟市場便宜得多，而且不少商圈還有很大的發(fā)展和升值的潛力，在經(jīng)過認(rèn)真的考察之后，投資新商圈也是不錯(cuò)的選擇。實(shí)力、規(guī)模選擇商鋪，除了位置和價(jià)格，還有很重要的兩點(diǎn)，常常容易被大家忽略：就是開發(fā)商的實(shí)力和商鋪規(guī)模。開發(fā)商的雄厚實(shí)力，一方面可以保證商鋪的工程質(zhì)量和交工時(shí)間；另一方面，他們的商業(yè)眼光和投資選擇，也更加可信。同時(shí)，商鋪的開發(fā)規(guī)模也是一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)：比較大規(guī)模的商鋪，更容易吸引客流、聚集人氣，而且吃、喝、玩、樂、購物等各項(xiàng)配套設(shè)施也更完備。主力店效應(yīng)如果您對自己的投資眼光還不是太自信的話，那還有一個(gè)很重要的參考因素，就是做一個(gè)參照，看你的商鋪周圍有沒有主力店。什么叫做主

1、因?yàn)閷懽謽堑耐顿Y數(shù)額較大，因此投資寫字樓必須防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。如果寫字樓本身所處的地段由于一些市政或其他原因造成了貶值，寫字樓本身必然會(huì)造成很大的影響；如果所投資寫字樓在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新樓盤，也從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。2、在按揭方面，純寫字樓項(xiàng)目，除在邊緣地區(qū)的項(xiàng)目，或項(xiàng)目本身檔次一般，其他大多單價(jià)都很高，因此需要很高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。在利率方面，寫字樓要高于住宅。另外，還有購置物業(yè)的稅費(fèi)、出租所涉及的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、首次出租的高折價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)用、自己的管理費(fèi)用、裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%左右。3、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。它們之間的核心差異在于，住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”。當(dāng)寫字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。這樣不但不會(huì)產(chǎn)生其他利潤反而會(huì)消

當(dāng)前，一些房地產(chǎn)商為使自己開發(fā)的商用樓盤盡快脫手，通過各種炒作，推出產(chǎn)權(quán)式商鋪投資新理念。北京市上德律師事務(wù)所副主任駱巧玲律師提醒廣大中小投資者，在當(dāng)前商用房空置率較高的情形下，要特別警惕這種新的投資陷阱。駱律師介紹說，產(chǎn)權(quán)式商鋪分為兩種業(yè)態(tài)，中小投資者要注意識別。一種是虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進(jìn)行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者無法自行經(jīng)營。這種商鋪本身不具有獨(dú)立使用的價(jià)值，產(chǎn)權(quán)成了虛擬的收益權(quán)屬。在這種情況下，投資者如期獲得收益的前提是商場的整體經(jīng)營必須良好，否則，一旦商場整體運(yùn)作出現(xiàn)問題，投資者的回報(bào)就如同無本之木。目前，市場的商鋪銷售主要以虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪為主，而事實(shí)也證明，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛頻發(fā)。另一種則是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，真正擁有分割的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，購

近年來，在經(jīng)濟(jì)形勢大好而銀行利率偏低的雙重刺激下，越來越多擁有大量閑錢的人利用投資來保值、增值的意欲有所加強(qiáng)，紛紛把目光轉(zhuǎn)向充滿誘惑力的商鋪投資領(lǐng)域。鄭州的商鋪熱隨著商鋪供應(yīng)量的迅猛增長和商業(yè)環(huán)境的日益成熟不斷升溫，同時(shí)，從天津的發(fā)展速度和城市建設(shè)的前景判斷，市場中包括超市、便利店等在內(nèi)的商鋪需求將繼續(xù)保持旺盛的狀況，而這些需求將為鄭州的商鋪市場提供更多的發(fā)展空間，使之成為開發(fā)和投資的又一個(gè)熱點(diǎn)。與推出時(shí)的那些大造聲勢、夸大地段優(yōu)勢和前景的新商鋪相比，二手商鋪更具實(shí)實(shí)在在的投資價(jià)值，但二手商鋪的買賣并不像二手住宅那么容易，除了地段和人流以外，在購買二手商鋪之前要調(diào)查和了解的還有很多，那么本期我們將從多個(gè)角度來為大家分析一下二手商鋪的投資潛力、如何規(guī)避二手商鋪的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)收益等問題。二手商鋪的4種盈利模式首先，我們來了解一下二手商鋪的4種類型，也就是二手商鋪的4種盈利模式。第一種模式就是商鋪在

近來，上饒、吉安等地法院審理了多起以招商引資為名詐騙的案件。涉案行為人的詐騙手段主要為：明知自己沒有履約能力仍與他人簽訂合同，收取合同定金或預(yù)付款后違約甚至逃之夭夭；先給對方較小的利益或承諾即將投入巨資開發(fā)項(xiàng)目，再要求對方借給巨額款項(xiàng)或是為其巨額借款提供擔(dān)保。引發(fā)這類案件，主要是因?yàn)檎块T和地方企業(yè)在招商引資方面存在以下問題：一是盲目引進(jìn)項(xiàng)目，未對項(xiàng)目進(jìn)行必要了解和可行性論證。二是只強(qiáng)調(diào)服務(wù)，不注重監(jiān)管。三是顧慮于可能影響招商引資工作，對外來投資者的詐騙行為，往往不敢深追。為減少和避免招商引資中的詐騙事件發(fā)生，法院建議：一是建立現(xiàn)代招商引資機(jī)制，完善地方管理機(jī)制，提高招商引資風(fēng)險(xiǎn)管理能力。二是完善以誠信為主要內(nèi)容的市場信用體系。三是加強(qiáng)防范意識或自我保護(hù)意識，有關(guān)部門和企業(yè)在簽訂合同之前要充分了解對方的資質(zhì)、信譽(yù)以及是否具有履約能力等情況。四是強(qiáng)化司法保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，應(yīng)積極尋求司法救