局部房屋的承租人，在房屋整體轉(zhuǎn)讓時，能否就承租房屋主張優(yōu)先購買權(quán)
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時間： 2023-04-22 14:11:24
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承租人只承租一棟樓房的一間門面或一間房屋，當(dāng)出租人將一棟樓房整體轉(zhuǎn)讓時，承租人能否就承租房屋主張優(yōu)先購買權(quán)？我們認為，這種情況下，承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)。理由是：
1、承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅能相對于承租的房屋行使，權(quán)利客體具有特定性，不應(yīng)隨意擴大，否則不利于市場經(jīng)濟條件下物的流轉(zhuǎn)，成為財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的桎梏。產(chǎn)權(quán)人將包括出租房在內(nèi)的樓房整體出售，該棟房屋應(yīng)視為一新物，此物與承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的客體并非為同一客體，在此情況下無“同等條件”可言。
2、就物的有效利用而言，樓房整體利用顯然比一個房間單獨利用更能實現(xiàn)財產(chǎn)的整體價值，在這種情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)讓步于這種更大效益的利用。
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在同等條件下，房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)是指在房屋租賃合同中，租賃期限屆滿出租人繼續(xù)出租的，原承租人可以在同等條件下優(yōu)先于其他第三人取得租用權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)是法律基于特殊性政策性考慮而賦予某些特種債權(quán)或其他權(quán)利的特殊效力，以保障該項權(quán)利較之普通債權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)。房屋承租權(quán)是用益物權(quán)嗎房屋承租權(quán)不是用益物權(quán)，用益物權(quán)有土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)四種，承租權(quán)是根據(jù)租賃合同所取得的對租賃物的占有、使用和收益的的權(quán)利。屬于合同之債的債權(quán)。《民法典》第三百二十三條【用益物權(quán)的定義】用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。第三百二十四條【國有和集體所有自然資源的用益物權(quán)】國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，組織、個人依法可以占有、使用和收益?！睹穹ǖ洹返谄甙偃龡l租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物2023-07-28158人看過 -
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共有人的優(yōu)先承租權(quán)，是指共有的房屋出租時，在同等條件下，該房屋的其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。首先，共有人的優(yōu)先承租權(quán)是基于共有人的身份而產(chǎn)生。房屋共有人除了按份或者共同享有對所有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)外，還享有一些可以按個人意愿單獨行使的權(quán)利。優(yōu)先承租權(quán)即是房屋共有人享有的可單獨行使的權(quán)利之一。一旦半數(shù)以上共有人同意出租房屋，應(yīng)當(dāng)將出租的意思和條件通知全部共有人。在法律規(guī)定的期限內(nèi)，如其他共有人沒有承租的意思，或所給條件不及他人，則該共有房屋方可出租給其他人。其次，共有人的優(yōu)先承租權(quán)是在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，既指房屋的出租價格，又包括租金交付的期限、方式等，是綜合各個因素的同等條件，而不是針對每一項而言，所謂“優(yōu)先”是指在條件等同時，享有優(yōu)先權(quán)的共有人可以優(yōu)于他人取得房屋的租賃權(quán)。2023-06-10119人看過 -
出租人要將房屋賣掉租客有優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。出租人賣掉租賃房屋的，租賃合同是否有效租賃期間出租人賣掉房屋，租賃合同還是有效的，承租人可根據(jù)租賃合同的約定，繼續(xù)對出租房屋進行使用、占有。但是出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。出租人賣房提前未通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，不予支持。《中華人民共和國民法典》第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；2023-07-14199人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權(quán)的期限分兩種情況：若出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人，若承租人未參加拍賣的，則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。若出租人自行出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權(quán)。一、什么是優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予特定對象的先于其他權(quán)利人主張自己財產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人所有權(quán)行使設(shè)置的一個合理的負擔(dān)，是以犧牲出賣人和第三人的合法利益為代價，換取對先買權(quán)人特殊利益的保護。優(yōu)先購買權(quán)制度有利于最大限度地充分發(fā)揮物資財富的經(jīng)濟效益，以做到物盡其用。優(yōu)先購買權(quán)設(shè)定的基礎(chǔ)和前提是先買權(quán)人已先于買賣關(guān)系而存在于某種法律關(guān)系或法律事實中。為了盡可能維護已2023-06-25363人看過
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優(yōu)先購買權(quán)以下情況發(fā)生時，承租人主張優(yōu)先購買房屋法院不支持：（一）房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)；（二）出租人將房屋出賣給近親屬時；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)；（四）出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。出租人侵犯優(yōu)先購買權(quán)的后果，就是承租人可以以享有優(yōu)先購買權(quán)為由，請求法院宣布出租人的買賣行為無效。優(yōu)先購買權(quán)是一種房屋承租人的權(quán)利，它不是依當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的，是依法律規(guī)定產(chǎn)生的，是強制性的。同時，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也有一定的限制：1、出租人售房時，承租人仍在租賃該房屋。準備租房和租過該房的承租人，是不享有優(yōu)先購買權(quán)的。2、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是相對而言的2023-07-21298人看過 -
法律綜合知識出租人將房屋賣與他人了承租人還能主張購買，但要注意的是，出租人將房屋賣給其近親屬的此時承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人對于出租人的房屋在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先購買權(quán)，出租人損害承租人的優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以要求出租人賠償損失。出租人將房屋賣與他人了承租人還能否主張購買的法律依據(jù)《民法典》第七百二十七條？出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。第七百二十八條？？出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。《中華人民共和國民法典》：第十四章 租賃合同 第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。2022-06-27433人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)法院對房屋進行拍賣時承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)，學(xué)術(shù)界以前一直有肯定和否定的兩種觀點。一種觀點認為優(yōu)先購買權(quán)不適用于拍賣情形。理由是拍賣以“價高者得”為原則，如果在拍賣情形下允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，勢必擾亂拍賣程序，有損于拍賣的效力，使他人失去了參加競買的意義。另一種觀點認為：法院拍賣是出租人出賣房屋的一種特殊方式，沒有剝奪承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力。拍賣時承租人有效行使優(yōu)先購買權(quán)的前提，恰恰是要等待最高競買者確定價格條件，因此，拍賣原則與承租人行使優(yōu)先購買權(quán)原則并非是水火不容的關(guān)系，拍賣方式并不必然排斥承租人的優(yōu)先購買權(quán)。2004年11月，最高人民法院制定的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》明確承認了拍賣時優(yōu)先購買權(quán)人的先權(quán)，其第十六條第一款規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示2023-06-10278人看過
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優(yōu)先購買權(quán)一、房屋租賃到期后承租人有優(yōu)先承租權(quán)嗎房屋租賃到期后承租人有優(yōu)先承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)是指在房屋租賃合同中，租賃期限屆滿出租人繼續(xù)出租的，原承租人可以在同等條件下優(yōu)先于其他第三人取得租用權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)是法律基于特殊性政策性考慮而賦予某些特種債權(quán)或其他權(quán)利的特殊效力，以保障該項權(quán)利較之普通債權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)。二、優(yōu)先承租權(quán)的行使條件優(yōu)先承租權(quán)的行使條件：1.只能由原承租人行使。2.原租賃合同期滿后出租人繼續(xù)出租租賃物。如果出租人出于自用，在與承租人的租賃合同期限屆滿后，無再行出租的意思，此時承租人就無法主張優(yōu)先承租權(quán)。3.要在“同等條件”下。所謂同等條件不僅包括租賃價格、租金支付方式、租賃期限等，而且包括與租賃有關(guān)的其他條件，如房屋用途、環(huán)境污染狀況、承租人經(jīng)濟實力、承租人信譽、承租人的經(jīng)營業(yè)績等。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百三十四條的規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議2023-06-05381人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件如下：1.實質(zhì)要件，即需要是同等條件。對于同等條件的認定需要明確的是，同等條件主要指價格條件，除價格外，衡量“同等條件”還應(yīng)當(dāng)考慮付款期限、付款方式。2.形式要件，即優(yōu)先購買權(quán)的行使需要在一定期限內(nèi)提出。二、優(yōu)先購買權(quán)的行使效果優(yōu)先購買權(quán)的行使能產(chǎn)生以下兩層效果：1.行使優(yōu)先購買權(quán)首先產(chǎn)生使所有權(quán)人就特定財產(chǎn)與第三人成立的買賣關(guān)系歸于無效的效果。產(chǎn)生這一效果是優(yōu)先購買權(quán)“優(yōu)先”的體現(xiàn)，即對第三人具有對抗效力的體現(xiàn)。2.優(yōu)先購買權(quán)成立權(quán)利人與所有權(quán)人之間就特定財產(chǎn)的買賣關(guān)系。這是優(yōu)先購買權(quán)“購買”含義的體現(xiàn)，也是最終效力的體現(xiàn)。行使優(yōu)先購買權(quán)最終要產(chǎn)生這樣一個效果：成立權(quán)利人與所有權(quán)人之間就特定財產(chǎn)以和第三人購買時的“同等條件”為內(nèi)容的買賣關(guān)系。三、享有優(yōu)先購買權(quán)的幾種情形享有優(yōu)先購買權(quán)的情形主要有以下幾種：1.股東優(yōu)先購買權(quán)股2023-04-11119人看過
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優(yōu)先購買權(quán)是指特定人在特定的買賣關(guān)系中享有的，能夠優(yōu)先于其他人購買標的物的權(quán)利。該權(quán)利在法律或者合同中可以約定，并且在同等條件下，該權(quán)利人有優(yōu)先于其他人購買的權(quán)利。在公共交易中，享有優(yōu)先購買權(quán)的主體一般是特定的當(dāng)事人，如承租人、共同共有人等... 更多>
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承租人優(yōu)先購買權(quán)是承租人購買的房屋嗎寧夏在線咨詢 2022-06-17根據(jù)《民法典》第七百二十六條的規(guī)定，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)指的是：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外?！睹穹ǖ洹返谄甙俣藯l規(guī)定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不 -
部分房屋的承租人要求優(yōu)先購買整棟房屋法院應(yīng)否支持江西在線咨詢 2023-06-04部分房屋的承租人要求優(yōu)先購買整棟房屋，法院應(yīng)否支持取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。 如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因為法律賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)范圍僅限于租賃房屋范圍，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務(wù)讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，否則，就侵犯了出租人的 -
解除合同：承租人可以主張優(yōu)先購買房屋么安徽在線咨詢 2021-11-16有下列情形之一的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孫子女、孫子女；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人未在15日內(nèi)明確表示購買的；（四）第三人善意購買出租屋并已辦理登記手續(xù)的。 -
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法院對房屋拍賣時承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)西藏在線咨詢 2023-03-11法院對房屋拍賣時承租人能夠行使優(yōu)先購買權(quán)。 最高人民法院制定的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十六條第一款規(guī)定：拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受； 如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。
