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■“誰使用誰出錢”，這是一個很簡單的道理

■許多城市高層住宅的一樓住戶，被物業(yè)公司硬性收取電梯使用費(fèi)，既不公平也于法無據(jù)

今年年初，揚(yáng)州市民周先生在該市一家名為“保集半島”的樓盤里，購買了一套商品房。上月底房子交付使用，但在周先生領(lǐng)鑰匙時卻出現(xiàn)了“意外”。物業(yè)管理人員告知：收房前必須再交1年500多元的“電梯費(fèi)”。周先生當(dāng)即表示拒絕支付，他的理由是：自己買的是一樓房子，根本就不使用電梯。他說：“當(dāng)初買一樓，主要考慮的就是想省點(diǎn)錢。但物業(yè)收不到‘電梯費(fèi)’，就不給新房鑰匙，真叫人想不通?！?/p>

那么，城市高層住宅的一樓住戶，到底該不該交納“電梯費(fèi)”，其收費(fèi)的法律依據(jù)是什么？

物業(yè)：收費(fèi)只因“政府規(guī)定”

“誰使用誰出錢”，這是一個很簡單的道理。不使用憑什么還要交錢？周先生及很多住在一樓的業(yè)主都認(rèn)為，樓道里的電梯和自己“沒有關(guān)系”，更有很多家甚至都不使用住宅“正門”，進(jìn)出走的是自家庭院。周先生認(rèn)為，一樓住戶理論上講，根本不會使用電梯，即便偶爾使用，也與樓上住戶以此作為運(yùn)輸工具使用有本質(zhì)區(qū)別。如偶爾使用也要收費(fèi)的話，那么所有非本樓住戶的人進(jìn)出是否也要交費(fèi)呢？

周先生的理論得到很多業(yè)主的認(rèn)同，不僅是一樓的，一些二樓住戶也認(rèn)為，自己“抬抬腳”就上樓了，可電梯費(fèi)和住在18樓的一樣交，這錢交得讓人“不太服氣”。業(yè)主們表示，電梯完全可以設(shè)置為三層以下不停，這既解決了三層以下的業(yè)主，不必交費(fèi)的問題，也方便管理及樓上用戶上下的快捷。

但是，物業(yè)部門卻表示，收取電梯費(fèi)是根據(jù)揚(yáng)州市的“政府規(guī)定”。按此規(guī)定，有電梯的樓盤，住戶均按每平方米每月0.45元收取電梯使用費(fèi)，1樓住宅按80%優(yōu)惠收取。周先生所購的住宅面積為110多平米，因此每年需支付500多元。

該小區(qū)物業(yè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人出示了“電梯費(fèi)”的收費(fèi)依據(jù)——《揚(yáng)州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》。記者看到，該實(shí)施細(xì)則是2005年1月，由揚(yáng)州市房產(chǎn)管理局和物價局共同制定的。其第八條明確規(guī)定：帶有電梯一樓的住戶，其電梯運(yùn)行費(fèi)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠20%交納。這位負(fù)責(zé)人說，雖然他也認(rèn)為小高層住宅樓一樓住戶“可以不交”，但他們只是“照文收費(fèi)”。而他此前曾在揚(yáng)州政府部門舉行的相關(guān)會議上，做過這方面的建議，但未被采納。而據(jù)他介紹，上海高層或小高層住宅樓一樓住戶是不交電梯費(fèi)的，從二樓起全額交納。在實(shí)際操作中，一樓住戶有無使用電梯的可能？該負(fù)責(zé)人略做考慮后回答：一般情況下不太可能。

律師：收費(fèi)沒有法律依據(jù)

“業(yè)主作為所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)義務(wù)，考慮到一樓住戶使用相對少一些這個因素，所以在收費(fèi)上作了優(yōu)惠?！睋P(yáng)州市房管局物業(yè)處劉處長態(tài)度很明確。他認(rèn)為，電梯屬于公共財產(chǎn)，每個業(yè)主都該承擔(dān)義務(wù)。對于一樓住戶而言，只能說使用得“相對少一點(diǎn)”，而不存在“不使用”之說。他舉例說：“一樓住戶如果有個朋友住在10樓，也沒有人會限制他使用電梯?！彼€告訴記者，對于高層住宅一樓住戶是否該交電梯使用費(fèi)這個問題，國家物業(yè)管理相關(guān)條例未做單獨(dú)規(guī)定，其他城市對于這一問題也各有各的具體規(guī)定，這屬于具體操作層面的事情，并不在法律法規(guī)控制的范圍內(nèi)。

“一般情況下不可能使用電梯”的一樓住戶交納電梯費(fèi)，到底有沒有法律依據(jù)呢？律師認(rèn)為，向不會產(chǎn)生電梯消費(fèi)的一樓居民收費(fèi)，既不公平，也無法律依據(jù)。嚴(yán)格地講，政府部門出臺的實(shí)施細(xì)則只是一份“地方性規(guī)定”，并不具備法律效力。就算一層業(yè)主一年偶爾使用數(shù)次電梯，也應(yīng)視同非小區(qū)人員來訪，不能收取電梯費(fèi)。

律師認(rèn)為，開發(fā)商在售樓時就應(yīng)告知，一層業(yè)主是否承擔(dān)電梯費(fèi)，這就避免了因電梯費(fèi)產(chǎn)生糾紛。盡管政府部門出臺了相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，但在各小區(qū)具體操作上，政府也不會干預(yù)太多。因此，一樓住戶首先要爭取多數(shù)居民和業(yè)主委員會的支持。作為小區(qū)業(yè)主最高“權(quán)力機(jī)構(gòu)”的業(yè)主委員會再從業(yè)主利益的角度，多和物業(yè)公司溝通協(xié)調(diào)，最終產(chǎn)生一個雙方都能接受的操作方案。如果物業(yè)公司堅持收費(fèi)，業(yè)主委員會有權(quán)“罷免”物業(yè)公司。

事實(shí)上，在整個采訪過程中，對于“一樓住戶該不該交納電梯費(fèi)”的問題，被采訪者的意見是比較趨同的，其道理也是比較明確的。由此不能不讓人疑惑，為什么政府有關(guān)部門在出臺相關(guān)文件的時候，不能多做些調(diào)查，多聽聽百姓的意見？所謂“執(zhí)政為民”，往往就體現(xiàn)在一些具體的“小事”上。

鏈接

南京：由于政府部門并沒有出臺具體的規(guī)定，因而南京的各個小區(qū)都有自己不同的做法。目前南京的高層或是小高層，電梯的維護(hù)費(fèi)是包含在物管費(fèi)里統(tǒng)一交納的，高層的物業(yè)維修基金比沒有電梯的多層小區(qū)要多交1%。而電梯的電費(fèi)則另外收取，有的小區(qū)采取業(yè)主平攤的做法，也有小區(qū)制定了不同的系數(shù)，相應(yīng)樓層根據(jù)系數(shù)來交電梯電費(fèi)，住的越高交的越多。

蘇州：規(guī)定如果住宅樓帶有地下一層（也就是負(fù)一層），一樓住戶必須繳納電梯使用費(fèi)。反之，一樓住戶則不用支付，但是必須承擔(dān)電梯的更新費(fèi)用。

無錫：對一樓業(yè)主收取電梯使用費(fèi)沒有作出規(guī)定。通常都是由物業(yè)公司和一樓業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。因一樓業(yè)主通常不作為電梯的受益人，所以經(jīng)過協(xié)商都可以不承擔(dān)使用費(fèi)用。

常州：2006年7月1日起新頒布了《常州市住宅電梯運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)辦法》。住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)統(tǒng)一按業(yè)主擁有的住宅建筑面積計算，由物業(yè)向電梯受益業(yè)主按月收取，也可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議分期預(yù)收，但時間不能超過一年?！掇k法》中明確規(guī)定：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由既定的費(fèi)用加樓層系數(shù)組成，而這個系數(shù)由業(yè)主委員會與物管公司協(xié)商確定。