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一、車(chē)庫(kù)所有權(quán)歸誰(shuí)

小區(qū)內(nèi)的地上停車(chē)位主要有兩種類(lèi)型。第一種是在具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)營(yíng)型停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的停車(chē)位，這種停車(chē)場(chǎng)是經(jīng)過(guò)相關(guān)管理部門(mén)的批準(zhǔn)而設(shè)立，因而產(chǎn)權(quán)明確，其收益應(yīng)當(dāng)歸產(chǎn)權(quán)人和管理人享有。第二種是小區(qū)內(nèi)更為常見(jiàn)的，即由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁自行劃線分割出若干停車(chē)位，出租給業(yè)主使用，并按期收取停車(chē)費(fèi)。這種類(lèi)型的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬取決于停車(chē)位所在的道路性質(zhì)。

如果位于小區(qū)內(nèi)的該條道路是市政道路，其產(chǎn)權(quán)當(dāng)然屬于國(guó)家所有，由政府代表國(guó)家行使。開(kāi)發(fā)商設(shè)立停車(chē)位必須取得政府的授權(quán)與批準(zhǔn)。如果該條道路是小區(qū)的公共道路，則由于該道路用地屬于小區(qū)宗地的一部分，在計(jì)算小區(qū)容積率時(shí)已經(jīng)被計(jì)算在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，其土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主按比例共同享有。因此，該類(lèi)型的停車(chē)位使用的是全體業(yè)主的土地使用權(quán)，因此應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，屬于全體業(yè)主共有的小區(qū)停車(chē)位，其停車(chē)費(fèi)實(shí)際上包括兩部分，一部分是土地租金收入，該收入應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有；另一部分為車(chē)輛看管費(fèi)用，該費(fèi)用歸作為看管人的開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司所有。需要指出的是，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的公共道路上設(shè)立停車(chē)位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支)后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地上停車(chē)位。

綜上可知，一般小區(qū)的停車(chē)位是歸屬于全體小區(qū)業(yè)主共同所有的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物管公司不同對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位進(jìn)行處分，但是可以收取部分的車(chē)輛看管費(fèi)用。

二、車(chē)位的處理方式

地下車(chē)位的處理方式一般分為兩種，一種是開(kāi)發(fā)商對(duì)該車(chē)位進(jìn)行銷(xiāo)售，一種是出租該車(chē)位。具體采用何種方式，要視開(kāi)發(fā)商對(duì)地下車(chē)位的所有權(quán)而定。

1、開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得地下車(chē)位的所有權(quán)。這種情況是地下車(chē)庫(kù)的建筑面積在銷(xiāo)售時(shí)未分?jǐn)?，開(kāi)發(fā)商可以對(duì)車(chē)位進(jìn)行銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商將車(chē)位的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，業(yè)主在得到車(chē)位的所有權(quán)后，享有占有、使用、收益、處分等各項(xiàng)權(quán)利。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)地下車(chē)位的處理僅采用銷(xiāo)售方式，若業(yè)主不購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位，不能將車(chē)停放在地下車(chē)庫(kù)內(nèi)。

2、在房屋沒(méi)有完全售出時(shí)，開(kāi)發(fā)商與小區(qū)業(yè)主共同對(duì)地下車(chē)位享有所有權(quán)。這種情況是開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)將地下車(chē)庫(kù)的建筑面積進(jìn)行了分?jǐn)偅_(kāi)發(fā)商也是業(yè)主之一，此時(shí)地下車(chē)位的所有權(quán)為全體業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商與小區(qū)業(yè)主共同決定地下車(chē)位的占有、使用、收益、處分等各項(xiàng)權(quán)利。

3、在房屋完全售出后，開(kāi)發(fā)商對(duì)于地下車(chē)位不享有所有權(quán)。此時(shí)開(kāi)發(fā)商并不是業(yè)主，地下車(chē)位的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)決定地下車(chē)位如何使用。

物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)負(fù)有安全管理的義務(wù)。這種安全管理的義務(wù)，包括對(duì)小區(qū)的防火防災(zāi)、進(jìn)出人員以及治安秩序等方面的管理義務(wù)，其中也包括對(duì)小區(qū)停放車(chē)輛的管理義務(wù)。

一般來(lái)講，小區(qū)地下停車(chē)位的處理可以是完全由開(kāi)發(fā)商擁有所有權(quán)，也可以是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同享有所有權(quán)。

三、如何降低車(chē)庫(kù)買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)購(gòu)買(mǎi)者而言，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手。一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜；對(duì)購(gòu)房者而言，買(mǎi)賣(mài)合同的條款中一定要要求賣(mài)方明確承諾取得房產(chǎn)證的時(shí)間以及辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)間，并約定適當(dāng)?shù)?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/zhishi/hetong/hetongweiyue_wyj/">違約金標(biāo)準(zhǔn)；考慮到房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約；在制定此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要考慮到一段時(shí)間后，因政策波動(dòng)造成貸款政策變化、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化、甚至一方或雙方交易資格發(fā)生變化后如何處理的問(wèn)題。