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開發(fā)商違反認購書有何責任

來源：法律編輯整理時間： 2023-03-31 13:50:10 493 人看過

購房認購書為預(yù)約合同，約定的內(nèi)容是雙方當事人在未來某個時候簽訂商品房買賣合同的義務(wù)且最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)認定無效。雖然法律規(guī)定未取得預(yù)售許可證的房屋不能預(yù)售，但由于簽訂預(yù)約合同是先于預(yù)售的一個階段，至于取得預(yù)售許可只是房產(chǎn)商履行預(yù)約合同的條件之一，并不影響合同的有效性。

一、開發(fā)商違約要懲罰性賠償嗎

在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》適用懲罰性賠償原則的相關(guān)規(guī)定，購房人退房并要求雙倍賠償必須符合以下三個條件。

第一，所購房屋必須屬于該《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條做了明確規(guī)定。

第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對欺詐行為認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。

構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；

二是出賣人主觀惡意；

三是欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關(guān)系；

四是損害后果。

出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律法律若干問題的解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。

除此之外違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔相應(yīng)的違約責任。

第三、必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。

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