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房地產(chǎn)投資攻略避免風(fēng)險

來源：法律編輯整理時間： 2023-04-22 14:20:55 366 人看過

眼下有不少上海人都在投資房地產(chǎn)，認為只要買到房子就能賺錢。這話放在3年前說，也許是對的。但是現(xiàn)在的投資機會已經(jīng)較幾年前大不相同了。若還想投資房產(chǎn)的話，那我們就要對此有足夠的了解和準備，做一個精明的投資者。

投資房地產(chǎn)一般有以下幾種方法，一種是買來房子對外出租，以租金收益作為投資回報;第二種是買下房子待日后房價漲到一定的時候，擇機拋售，以買進和賣出的差價獲取盈利。但是這看似簡單的投資過程其中還是有很多講究的，下面我們一一講來。

避免投資誤區(qū)

以租金方式收取回報的投資者，首先要注意房屋空置和租金下跌的風(fēng)險。對于多數(shù)購房者來說，需要用租金來還銀行貸款，而且期限較長。萬一日后租金下跌，不足以支付這筆月供時，投資者將不得不變賣房產(chǎn)，這有點像股市中的割肉。

另外，希望獲取差價的投資者應(yīng)該避免這樣的誤區(qū)。房價已經(jīng)上漲，但是房子還沒有賣出的時候，這時的差價還不能算是投資回報，最多是賬面資產(chǎn)和市值的概念。聽說過股市中的跌停吧，萬一房價突然跳水，這樣的資產(chǎn)是會在瞬間消失的。還有，如果將手里的房產(chǎn)變現(xiàn)，是可以取得一定的利潤的，但如果要在同樣的地區(qū)再買一套房，同樣要付出更多的資金，房產(chǎn)即使升值1倍，也不能買到同樣的兩套房子。而且房子的買進賣出還需要一筆交易稅費，這也是應(yīng)該算入投資成本的。.

選擇投資項目

一個精明的投資者在選擇房產(chǎn)投資時，事先會有針對性地考慮一些問題。項目選擇的好，可以說投資的成功幾率將大大提高。以目前的行情來看，自身綠化條件較好的項目比較受到市場認可，無論是出租還是出售都比較受歡迎。而且隨著人們環(huán)境意識的提高，環(huán)境對房價的影響將越來越大。還有就是上海的一些偏遠地區(qū)，目前這些地段房價比較低，但城市的發(fā)展必然使這些地段的基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，使房產(chǎn)升值。如今這些區(qū)域的房價相對較低，但相信在不久之后，隨著內(nèi)城拆遷建設(shè)速度加快以及人們購房觀念的不斷更新，居住郊區(qū)化的進程加快，將使這些住房出現(xiàn)較大的升值空間。

而外來外來人員較為集中的公司聚集區(qū)、院校區(qū)和商業(yè)密集繁華區(qū)，這部分區(qū)域有較大的租房需求，一般能租個好價錢，所以以租還貸的個人手選這些地區(qū)投資。計算投資回報如果手頭有一筆暫時閑置的資金，投資房地產(chǎn)仍然應(yīng)該算是比較安全的選擇。但是我們建議做長期的投資，因為現(xiàn)階段的短期炒樓并不被看好。所以我們最好先從房東做起。

那么我們還要先看看以租養(yǎng)房投資收益的情況。

1、投資回報率分析計算公式：投資回報率=(稅后月租金-物業(yè)管理費)×12/購買房屋單價。此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于8%都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

2、投資回收時間分析計算公式：投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/[(稅后月租金-按揭月供款)×12]這方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結(jié)果在12-15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。

3、現(xiàn)值指數(shù)法分析計算公式：現(xiàn)值指數(shù)=累計總流入現(xiàn)值/累計總流出現(xiàn)值=投資期內(nèi)月租金現(xiàn)值之和/按揭首期房款、保險費、契稅、維修基金、家具等投入、投資期內(nèi)按揭款、投資期內(nèi)物業(yè)管理費等現(xiàn)值之和。結(jié)果等于1時，是投資保本點，越大表示贏利越多。這個方法還可解決多套投資的收益分析，并考慮了資金的時間價值，可以比較全面地反映一個物業(yè)的各方面因素。多被機構(gòu)投資者所采用，由于計算比較復(fù)雜，個人投資者使用起來比較麻煩。

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第一，基金未知價的風(fēng)險。基金買賣只能以前一天的基金做為參考。究竟以什么樣的價格成交，還有賴于證券市場當(dāng)天的表現(xiàn)。投資者購買當(dāng)日，正逢證券市場上漲，投資者的購買成本將會被提高，相反，將利于降低購買成本。而投資者賣出當(dāng)日，證券市場出現(xiàn)了下跌，則有可能會影響到基金的收益。這就是基金獨特的未知價風(fēng)險。第二，基金份額不穩(wěn)定的風(fēng)險。基金按照募集資金的規(guī)模，制定相應(yīng)的投資計劃，并制定一定的中長期投資目標。其前提是基金份額能夠保持相應(yīng)的穩(wěn)定。當(dāng)基金管理人管理和運作的基金發(fā)生巨額贖回，足以影響到基金的流動性時，不得不迫使基金管理人做出降低股票倉位的決定，從而打破原有的投資組合，影響既定的投資計劃，從而因被動地調(diào)整股票，而使投資者的收益受到影響，這也是基金投資者所需要正視的風(fēng)險。第三，基金新募集資金建倉時點位的風(fēng)險。并不是所有的基金產(chǎn)品，都會在證券市場的低谷建倉。在證券市場的相對高位，無論是新基金，還是老基金

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二手房憑借其地理位置好、總價較低、交通便利、配套設(shè)施成熟，不用承擔(dān)期房風(fēng)險的獨特優(yōu)勢吸引了不少投資者的廣泛關(guān)注。俗話說：船小好掉頭，投資者一旦出現(xiàn)資金短缺，就可及時變現(xiàn)，再轉(zhuǎn)賣出去。另外，投資二手房產(chǎn)后，通過長期租賃方式可獲得穩(wěn)定的、較高的收益。一、做好房屋的估價房地產(chǎn)估價需要有豐富的經(jīng)驗和較高的專業(yè)水平。但普通投資者如想做個大略的評估，不妨在評估前多收集幾個近期發(fā)生的、地段類似的、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易，查詢大型中介的廣告報價，對市場行情有個大致的了解。估價同時要考慮以下三方面因素對價格的影響：一是折舊因素。房屋竣工后即進入折舊期，一般混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%；此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為—3%，7層為－5%、3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%；而如無朝南窗則為-5%。二是環(huán)境因素。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)。

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想要保護婚前個人財產(chǎn)，通常有以下幾種方法，一是申請婚前財產(chǎn)公證，二是簽訂婚前協(xié)議；三是保存好婚前財產(chǎn)的證據(jù)，夫妻離婚，在分割財產(chǎn)時，對一些不明確是否屬于共同財產(chǎn)的，如有證據(jù)證明是個人財產(chǎn)，就不用分割，否則將視為共同財產(chǎn)。民法婚前財產(chǎn)糾紛有哪些婚前財產(chǎn)產(chǎn)生糾紛的可以通過調(diào)解或向法院起訴解決，注意保留相關(guān)證據(jù)。其次看兩人關(guān)系是不是夫妻，以及取得財產(chǎn)，是否在婚后?！睹穹ǖ洹返谝磺Я懔l，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金、勞務(wù)報酬；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益；（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或者受贈的財產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。夫妻對共同財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！睹穹ǖ洹返谝磺Я懔龡l，下列財產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)；（二）一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償；（三

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了解細節(jié)是投資的關(guān)鍵目前投資買房可供選擇的范圍還是比較大的，比如外銷公寓、內(nèi)銷商品房、底商、二手房等。選擇外銷公寓的投資收益率比較高，但應(yīng)對外國人的需求有所了解，了解外國人集中居住的區(qū)位，了解他們需求什么樣的房子，什么價位的房子，房屋位置、周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)的設(shè)施是否有利于居住、居住的舒適程度等情況，然后按照他們的要求投資買房。但是您一定要充分估計世界經(jīng)濟形勢的變化及中國吸引外商投資的能力。投資內(nèi)銷商品房收益率與外銷商品房比起來稍低一些，但客戶需求群體龐大，尤其是眾多的在京謀求發(fā)展的外地優(yōu)秀人才，他們是內(nèi)銷房最大的消費群體。投資底商及鋪面風(fēng)險相對來說大一些，因為這里既有周邊環(huán)境、客流量、客戶結(jié)構(gòu)的問題，也有投資者自身經(jīng)營的問題。投資底商及鋪面您一定要了解清楚周邊客戶的消費結(jié)構(gòu)以及競爭對手。在底商及鋪面中，如果開發(fā)商或物業(yè)公司與您將來所經(jīng)營的范圍是屬于具有競爭關(guān)系的行業(yè)，那么您一定要當(dāng)心，小心

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一、地段李嘉誠說過：地段、地段、還是地段，這是投資房地產(chǎn)成功的一大秘訣，商鋪也不例外。投資者應(yīng)先考察商鋪周邊的環(huán)境、居住結(jié)構(gòu)、人流特點等情況，選擇一些地段較旺、人流較多且臨街的鋪面，回報會相對理想一些。譬如人流量大、商業(yè)氛圍濃郁的商場，能保證長期穩(wěn)定的客流量；選鋪時盡量選擇靠近商場入口或靠近扶梯的位置。二、人氣對商鋪來說，最有人氣的地方才最有價值，這是商界里恒古不變的定律。傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)人氣最為旺盛，但是由于在規(guī)劃上存在不足，交通問題突出，而一些新興的商業(yè)中心，購物環(huán)境相對寬松，人氣也在逐漸旺盛起來，相信在不久的將來必定對傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)造成很大的沖擊。三、專業(yè)準確的市場定位則可以大大提高投資的回報，比如電腦一條街、服裝一條街等，找準市場定位可事半功倍。在社區(qū)商鋪投資方面需要重點看三個方面：一看周邊商業(yè)網(wǎng)點是否稀缺，二看人流是否大，三看開發(fā)商是否善于商鋪的經(jīng)營。投資者選擇商鋪時應(yīng)先確定經(jīng)營方向，從商

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隨著對房地產(chǎn)領(lǐng)域投資意識的加強，許多人都將賺錢的目光轉(zhuǎn)移到了以租養(yǎng)房的方式上。聰明的消費者自會比較，家中的積蓄存入銀行，利息收益較低；假如用它來投資物業(yè)后又將其出租，以現(xiàn)在市場上的租金水平來計算，后者的收益率肯定要高于銀行存款的利率，而且，這種租金收益也相對穩(wěn)定。投資策略對普通老百姓而言，房產(chǎn)投資肯定是一個重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當(dāng)然就應(yīng)該慎重考慮投資的收益。目前計算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下兩種：1.投資回報率分析公式：（稅后月均租金-物業(yè)管理費）×12/購買房屋單價。此方法是目前房地產(chǎn)投資中最常用的。此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇績優(yōu)房產(chǎn)的簡捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。2.投資回收時間分析公式：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭

2023-04-22

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購房攻略：避免被坑的注意事項

購買房子要注意自己的貸款能力、銀行利息、房產(chǎn)屬性、產(chǎn)權(quán)歸屬、購房合同條款、開發(fā)商的資格審查。1、貸款能力。能多貸不少貸，能長貸不短貸。這是因為考慮到了年輕人當(dāng)下的資金壓力，以及未來長期的償還貸款能力，還有貨幣膨脹率。2、等額本息。選擇等額本息而非等額本金。考慮到年輕人未來的償還貸款能力比當(dāng)下好，未來的人民幣會越發(fā)貶值，所以即便等額本金比等額本息少還不少，還是建議前期還款壓力小的等額本息。3、住宅房。能買住宅就不要買其他類型的房，也盡量不要買小產(chǎn)權(quán)房。部分非住宅房的物業(yè)費、水電費要高過住宅房，這會是未來一筆很大的隱形開支。而且后期不好出租，也不好出售。而小產(chǎn)權(quán)房的劣勢就是不如大產(chǎn)權(quán)房有保障，因為其拿地手續(xù)不合法，不受法律保護，風(fēng)險較大。4、弄清所購房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因產(chǎn)權(quán)歸屬不清楚或產(chǎn)權(quán)糾紛未了結(jié)的房屋，購置時務(wù)必謹慎對待，最好不要涉足。5、合同條款。合同在合同中應(yīng)明確界定履行期限和違約責(zé)任、

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答：避免餐補個稅的攻略

員工餐補也是需要計入收入總額來計算征繳個人所得稅的。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定個人所得稅法規(guī)定的各項個人所得的范圍：（一）工資、薪金所得，是指個人因任職或者受雇取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。（二）勞務(wù)報酬所得，是指個人從事勞務(wù)取得的所得，包括從事設(shè)計、裝潢、安裝、制圖、化驗、測試、醫(yī)療、法律、會計、咨詢、講學(xué)、翻譯、審稿、書畫、雕刻、影視、錄音、錄像、演出、表演、廣告、展覽、技術(shù)服務(wù)、介紹服務(wù)、經(jīng)紀服務(wù)、代辦服務(wù)以及其他勞務(wù)取得的所得。（三）稿酬所得，是指個人因其作品以圖書、報刊等形式出版、發(fā)表而取得的所得。（四）特許權(quán)使用費所得，是指個人提供專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、非專利技術(shù)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的所得；提供著作權(quán)的使用權(quán)取得的所得，不包括稿酬所得。餐補是指工資之外的錢嗎？餐補算工資。根據(jù)《個人所得稅法》和《個人所得稅實施條例》規(guī)定，餐

2023-07-07

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一、公司對外擔(dān)保的情形公司對外擔(dān)保不同于公司為以自己的財產(chǎn)為自己的債務(wù)提供擔(dān)保，在公司以自己財產(chǎn)為自己的債務(wù)提供擔(dān)保的情況下，由于公司可以直接獲得融資，所以一般來說這種擔(dān)保對公司是有利的，而對外擔(dān)保則不盡如此。對外擔(dān)保會對公司所有資產(chǎn)產(chǎn)生影響，可能會造成公司所有資產(chǎn)的減少，這與公司營利性的本質(zhì)特征相悖。同時公司對外擔(dān)保還可能變相違反資本確定原則，不利于中小股東權(quán)益的保護。資本確定原則要求股東對公司的投資不能以任何形式撤回，而大股東往往可以利用擔(dān)保暗渡陳倉，變相收回出資，嚴重損害其他股東的利益。二、實務(wù)風(fēng)險分析投資有風(fēng)險，決策須謹慎。對外擔(dān)保，可能使公司因承擔(dān)或然債務(wù)而遭受重大損失。此兩類行為，為還是不為，公司法將其交由股東自行決定，但要求在公司章程中明確下來。明確的內(nèi)容包括：是股東們自行決策，還是授權(quán)董事會決策；投資或擔(dān)保的單筆以及總額額度限制等問題?？紤]到投資或擔(dān)保均可能對股東權(quán)益造成重

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1．政府項目更安全判斷一個投資項目是否可靠，首先要看項目推介方的基本情況。不少項目方在推出一個投資項目時會打出“有政府背景”的旗號，這一點需要引起投資人的足夠警惕——凡是投資移民項目都是得到政府批準和支持的，但美國政府不會為任何一個項目提供擔(dān)保，所有項目都是由負責(zé)項目運作的公司自主運營，自負盈虧。到目前為止，還沒有出現(xiàn)投資人與美國政府共擔(dān)風(fēng)險并共享收益的“美國政府項目”。法律也不允許通過借款給美國政府來實現(xiàn)投資。一般來說，如果項目經(jīng)得起銀行的審核，并且能獲得申請貸款的資格，會相對有保障一些。2．資金在項目中的比例越低越好很多移民中介在宣傳項目時會表示，他們需要的投資移民的資金只占總投資比例的很小一部分，比如小于20％甚至只有10％?？雌饋硭坪鯚o論是否有EB－5投資移民資金的參與，項目都會照樣地進行。但是請注意，除了移民申請人，所有的投資人都不會關(guān)心創(chuàng)造多少就業(yè)。所以，投資人不能控股就意味著

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