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案例分析：不兌現(xiàn)售樓廣告怎樣承擔違約責任？

來源：法律編輯整理時間： 2012-06-18 00:31:39 291 人看過

＂3．15＂國際消費者權(quán)益日來臨之際，溫州市104名別墅購買消費者向社會提供了一份珍貴的消費者維權(quán)教案。這份教案提出兩個帶有全國普遍性的消費者維權(quán)問題：不兌現(xiàn)售樓廣告該不該承擔違約責任？像一盤散沙似的住宅小區(qū)入住者合法權(quán)益若受侵害該如何保護？

＂不是夢想的四星級家園＂向你招手銀都花園正門和旁邊本應(yīng)該是業(yè)主俱樂部的銀都大酒店由于物業(yè)辦公用房被改為別墅出售，業(yè)主委員會和物業(yè)公司只能臨時借用小區(qū)幼兒由于小區(qū)東邊沒有封閉，物業(yè)公司只能3步一崗的設(shè)置保安崗?fù)な匦l(wèi)幾個出口

1997年初，溫州建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在溫州市東部郊區(qū)的新城片，開發(fā)建造一處豪華別墅區(qū)＂銀都花園＂。其中有74幢別墅，30套越層樓。每幢別墅售價約200萬元，每套越層樓售價約80萬元。二者均比周邊同類房價高出一倍多。

開發(fā)商在各媒體廣告及售樓書宣傳稱，＂四星級家園，不再是夢想＂、＂園區(qū)內(nèi)擁有三個標準網(wǎng)球場，一個游泳池，擁有1368平方米物業(yè)管理用房。擁有4500平方米的銀都維的多利亞俱樂部，內(nèi)有健身房、乒乓球、KTV等健身娛樂設(shè)施。區(qū)內(nèi)擁有超市、醫(yī)療、保健、銀行等生活設(shè)施。別墅實行全封閉星級物業(yè)管理，并有紅外線報警、衛(wèi)星電視及自發(fā)電設(shè)備。小區(qū)綠化率達38．60％等等＂。

這樣的公配水準和樓價在當時堪稱＂溫州之最＂。溫州市104名企業(yè)界知名人士及富人沖著如此美好的環(huán)境、設(shè)施和承諾，紛紛花巨資購置了該區(qū)的別墅和越層樓。

＂缺斤短兩＂被訴求賠償5千多萬元

銀都花園內(nèi)的別墅群。銀都花園一隅。黃＊忠、鄭＊嚴等上百名業(yè)主從1999年始陸續(xù)入住。他們想不到入住后相繼發(fā)現(xiàn)，實際情況與開發(fā)商的承諾大相庭徑。開發(fā)商在別墅區(qū)圍墻及圍墻內(nèi)側(cè)通道的地基上增建了別墅，大部分地盤則改建為綠地賣掉了，導(dǎo)致全封閉管理永久性不能恢復(fù)。區(qū)的網(wǎng)球場、游泳池等設(shè)施也租給他人用作商業(yè)經(jīng)營。特別是盼望已久的4500平方米的銀都維多利亞俱樂部場裝修完工后，一夜之間竟＂割＂給他人，成為一家商業(yè)酒店，業(yè)主們也是永久性無權(quán)享用。小區(qū)的綠化率僅為34．7％，這一減，被整整割掉4．1畝土地，價值超千萬元。另外，超市、醫(yī)療、保健、銀行等生活設(shè)施不見蹤影，入住者生活服務(wù)極為不便，買一包醬油、一盒煙都得驅(qū)車到區(qū)外購買。因全封閉全方位的管理成為一紙空文，區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生偷盜事件，業(yè)主的生命和財產(chǎn)受到嚴重的威脅。

對此，業(yè)主們認為自己被欺騙了。針對開發(fā)商欺詐、嚴重＂缺斤短兩＂的行為，業(yè)主們在無數(shù)次交涉無果的情況下，運用法律手段維護自己的合法權(quán)益。為了解決人力松散的問題，他們自發(fā)聯(lián)合，授權(quán)委托由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的銀都花園業(yè)主委員會（主任、副主任本身也是業(yè)主），以該民間自治組織的名義，與開發(fā)商對簿公堂。

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售樓廣告內(nèi)容沒兌現(xiàn)怎么辦?

一、售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎?售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔責任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如送多少錢的精裝修，綠化面積達到多少平方米等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違

2023-04-24

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舉證責任
開發(fā)商未兌現(xiàn)售房廣告的內(nèi)容,能不能追究其違約責任

一般不兌現(xiàn)，也不能追究其違約責任，但當出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。此時不兌現(xiàn)，則要追究其違約責任。為了更好理解，以案例為例：案件簡介：2013年10月，殷某與某地產(chǎn)公司簽訂《xx商品房預(yù)售合同》，約定殷某購買該公司開發(fā)建設(shè)的住房一套。殷某購買該房屋前，該公司的樓書、沙盤、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)宣傳及銷售人員的介紹均確認該房屋所在的小區(qū)配有萬平米私享花園及1：1配比車庫。殷某認為其基于上述承諾才與該公司簽訂合同，以高于市場價格購買該房屋。在其支付了全部購房款后，這些承諾未實現(xiàn)。殷某認為該公司構(gòu)成違約，存在一定的欺詐、虛假宣傳行為，遂將其訴至法院，要求被告承擔違約責任。被告某地產(chǎn)公司認為所有宣傳文字及圖片已寫明僅供參考，不是被告的要約，不構(gòu)成合同條款，也就不構(gòu)成違約。對于銷售人員在售房現(xiàn)場的

2023-06-13

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售房廣告與實際不符開發(fā)商須承擔違約責任

趙某看中某小區(qū)樓盤，該樓盤宣傳廣告上稱，小區(qū)綠化率超過60%;小區(qū)中心擁有人工湖等。趙某遂與開發(fā)商于今年2月簽訂商品房買賣合同。在辦理入住手續(xù)時趙某發(fā)現(xiàn)，房屋與開發(fā)商簽訂買賣合同時所作的宣傳約定有較大的差距。小區(qū)內(nèi)的綠化率不足40%，宣傳中的人工湖也變成了停車場。趙某找開發(fā)商理論并要求賠償，開發(fā)商稱購房合同中并沒有對綠化及人工湖做約定?！蛑俨谜f法：天津市仲裁委員會仲裁員答復(fù)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

2023-06-07

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不符售樓廣告宣傳違約嗎

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)定范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的應(yīng)當承擔違約責任?！睂τ谶@條規(guī)定，可理解為，購買人符合以下三個方面情況者，該商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾就應(yīng)視為要約：第一，所宣傳內(nèi)容應(yīng)是對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的房屋以及房屋所配套的設(shè)施方面的，如“紅線內(nèi)”的綠地、電梯、小區(qū)服務(wù)、電子對講門以及小區(qū)“四至”等。第二，所宣傳的內(nèi)容應(yīng)是對開發(fā)的房屋的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)以及功能等;如一戶一梯，寬帶網(wǎng)入戶，純凈水入戶等。第三，所作宣傳的內(nèi)容應(yīng)是對訂立商品房買賣合同及對房屋價格有重大影響的。內(nèi)容只要具體明確，即使未訂入商品房買房合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商出賣的房屋及相關(guān)設(shè)

2023-06-14

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案例分析：懸賞廣告

17日晚19：04分，＊＊電視臺在“新聞聯(lián)播”節(jié)目第二個新聞中，以《上海市金山區(qū)：有矛盾找“老娘舅”》為題，報道了在金山區(qū)委、區(qū)政府的高度重視下，金山區(qū)大力構(gòu)建和諧社會、重視基層人民調(diào)解工作的新聞，整個新聞為時2分48秒。在新聞中，＊＊電視臺記者重點報道了金山區(qū)呂巷鎮(zhèn)顏圩村的人民調(diào)解工作，報道顏圩村人民調(diào)解員邢＊平同志循序善誘、耐心疏導(dǎo)，化解農(nóng)戶果園種植糾紛等精彩事例。新聞指出，金山區(qū)在全區(qū)村（居）聘請了700多名基層人民調(diào)解員作為“老娘舅”，充分依托司法信訪接待站和司法行政基層綜合服務(wù)站，來化解了3700多件糾紛。作為人民調(diào)解工作的政府主管部門，新聞中播放了金山區(qū)司法局局長張＊澤接受＊＊電視臺記者采訪的場面；張＊澤局長表示：老娘舅從群眾中來，深得群眾信任，化解糾紛效果好。

2012-06-18

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法律綜合知識
開發(fā)商售樓廣告違約嗎

一、開發(fā)商售樓廣告違約嗎在銷售房地產(chǎn)業(yè)中，售樓廣告中所展示的內(nèi)容如未實現(xiàn)承諾，這便構(gòu)成了違約行為，須負擔相應(yīng)的違約賠償責任。因為這些售樓廣告往往針對將要出售的商品房及其周邊配套設(shè)施做出具體且詳細的說明與承諾，這些說明和承諾對于購房者決定簽署購房協(xié)議以及最終決定房價具有極大的影響力。因此，這些售樓廣告應(yīng)被視為購房協(xié)議的一部分，當開發(fā)商無法履行這些內(nèi)容時，理所當然需要承擔相應(yīng)的違約責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。二、開發(fā)商惡意退訂違約嗎開發(fā)商惡意退訂屬于違約。開發(fā)商惡意退訂的賠償

2024-03-12

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要約
售樓商不給店面廣告算違約嗎

售樓廣告內(nèi)容沒兌現(xiàn)屬于違約，應(yīng)當將該內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對出賣人要約的承諾。在此特定的情形下即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當認定為合同內(nèi)容。當事人違反該內(nèi)容時，應(yīng)當承擔違約責任。一、房屋廣告信息不符怎么辦房屋實際情況與廣告不符需要承擔違約責任。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，當出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，該說明和允諾應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。二、購房合同是否屬要約購房合同滿足法律規(guī)定的要約條件就屬于要約。要約是指希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當符合下列法定條件：意思表示的內(nèi)容具體確定；表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。相對方同意購房合同的，視為承諾。雙方就合同內(nèi)容達成一致的，合同成立。三、簽訂商品房合同應(yīng)

2023-03-31

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法律綜合知識
違反售樓廣告承諾怎么處理

違反售樓廣告承諾買受人可以要求開發(fā)商承擔違約賠償責任。售樓廣告就開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定、對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為合同內(nèi)容的一部分，開發(fā)商違反該內(nèi)容時需要承擔違約責任?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。

2024-04-30

302人看過

法律綜合知識
案例分析二虛假廣告案

［案情］1995年6月2日，A市有線電視臺廣告部與B市含羞草科技實業(yè)公司簽訂播出“含羞草雨水靚膚露”化妝品廣告合同，隨后A市有線電視臺從6月5日至7月7日在《電視導(dǎo)購》欄目中播出該化妝品廣告，宣傳該化妝品為“純中藥制作，對黃褐斑、老年斑有特效”，收取廣告費12000元。A市有線電視臺廣告部工作人員在承接該化妝品廣告時，只查看了廣告主——B市含羞草科技實業(yè)公司的《營業(yè)執(zhí)照》，未按有關(guān)規(guī)定查驗衛(wèi)生行政部門核發(fā)的衛(wèi)生許可證明及相關(guān)證明文件，就按照客戶的要求發(fā)布了“含羞草雨水靚膚露”化妝品廣告，廣告中宣傳該產(chǎn)品對黃褐斑、老年斑有治療效能。［問題］：上述廣告違反了《廣告法》第幾條規(guī)定？內(nèi)容是什么？上述違法廣告，廣告監(jiān)督管理機關(guān)應(yīng)如何處理？［分析］上述廣告內(nèi)容違反了《廣告法》第十條規(guī)定，即這種結(jié)論式的內(nèi)容屬自己聲稱，并無出處。報社作為廣告發(fā)布者，沒有依法查驗廣告證明，核實廣告內(nèi)容，致使違法廣告發(fā)布，在

2022-11-14

235人看過
繼續(xù)履行
航空運輸中的違約責任案例分析

1、托運人責任（1）未按合同規(guī)定的時間和要求提供托運的貨物，托運人應(yīng)按其價值的20％償付給承運人違約金。（2）由于在普通貨物中夾帶、匿報危險貨物，錯報笨重貨物重量等而招致調(diào)具斷裂、貨物摔損、調(diào)機傾翻、爆炸、腐蝕等事故，托運人應(yīng)承擔賠償責任。（3）由于貨物包裝缺陷產(chǎn)生破損，致使其它貨物或運輸工具機械設(shè)備被污染腐蝕、損壞，造成人身傷亡的托運人應(yīng)承但賠償責任。（4）在托運人專用線或在港、站公用線、專用鐵道字裝的貨物，在到站卸貨時，發(fā)現(xiàn)貨物損壞、缺少，在車輛施封完好或無異狀的情況下，托運人應(yīng)賠償收貨人的損失。（5）罐車發(fā)運貨物，因未隨車附帶規(guī)格質(zhì)量證明或化驗報告，造成收貨方無法卸貨時，托運人應(yīng)償付承運人卸車等存費及違約金。2、承運人責任（1）不按合同規(guī)定的時間和要求配車（船）發(fā)運的，承運人應(yīng)償付托運人違約金元。（2）承運人如將貨物錯運到貨地點或接貨人，應(yīng)無償運至合同規(guī)定的到貨地點或接貨人。如果貨物

2023-07-08

489人看過
法律綜合知識
房地產(chǎn)違法廣告經(jīng)典案例分析

基本案情:案例一:某有限公司從2005年6月開始,在未取得土地使用權(quán)證明以及商品房預(yù)售許可證的情況下,通過報夾式擅自在蔡甸城關(guān)發(fā)布“今天,xx的主角是你!”的預(yù)售房地產(chǎn)印刷廣告3000份。xx工商分局認為,該房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為違反了房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第四條第(一)項、第(四)項之規(guī)定,據(jù)此,蔡甸工商分局根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第二十一條之規(guī)定,依法決定:1、責令停止發(fā)布;2、罰款8000元案例二：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從2005年11月開始,通過報夾式或?qū)I(yè)人員在禁甸區(qū)擅自發(fā)布“某某地產(chǎn),美商獨資”房地產(chǎn)印刷品廣告9萬份,廣告制作費用為7950元,發(fā)布“中空玻璃,頂級的居住品質(zhì)”房地產(chǎn)印刷品廣告6萬份,廣告制作費用為4950元。經(jīng)立案調(diào)查現(xiàn)查明,該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實為兩個自然人投資的設(shè)立的有限責任公司,公司所持有的營業(yè)執(zhí)照為《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》,根本就沒有所謂的美商投資。x

2022-10-09

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要約
售樓廣告屬不屬于要約

依據(jù)我國民法典的規(guī)定，發(fā)布的售樓廣告內(nèi)容如果具有合同要件，符合要約規(guī)定的，就可以視為要約邀請，購房者買房后要開發(fā)商要履行廣告中作出的承諾。相關(guān)法律規(guī)定《中華人民共和國民法典》第四百七十三條【要約邀請】要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣公告、招標公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業(yè)廣告和宣傳、寄送的價目表等為要約邀請。商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。

2023-06-15

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要約
售樓廣告允諾未載入合同，開發(fā)商違約需擔責嗎

孫先生想買房，查詢了很多開發(fā)商的售樓廣告。其中一家房地產(chǎn)開發(fā)商的在售廣告和宣傳資料中允諾：本小區(qū)綠地占地面積2000平，小區(qū)內(nèi)有2000平米的休閑廣場。孫先生對這個樓盤非常滿意，于是就同開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，但是關(guān)于綠地和休閑廣場的允諾沒有寫進合同。后孫先生入住，發(fā)現(xiàn)綠地和休閑廣場的面積還不足600平。孫先生要求開發(fā)商承擔違約責任，開發(fā)商以合同中沒有約定為由予以拒絕。開發(fā)商能否拒絕呢?律師點評最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定了在符合以下條件的時候，開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中所做的允諾和說明雖然沒有寫入合同，但是開發(fā)商違反該允諾和說明的時候也應(yīng)該承擔違約責任。第一，開發(fā)商所做的允諾和說明具體明確，沒有含糊不清的地方，如本案中開發(fā)商對綠地面積和休閑廣場的面積做的說明就是具體明確的。第二，允諾和說明針對的現(xiàn)象是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)

2023-06-04

210人看過
要約邀請
售樓廣告的分類

第一類，屬于開發(fā)商具體確定的內(nèi)容，也即符合《解釋》中規(guī)定的具有絕對法律效力的內(nèi)容。第二類，屬于內(nèi)容較具體，但是還需要寫進合同明確細化后才具有法律效力的內(nèi)容。第三類，是不屬于開發(fā)商具體確定的內(nèi)容。售樓廣告中一般采用較夸張性語言，人為美化，制造聲勢，為得是吸引購房者注意力，多無實際意義。第四類，屬于內(nèi)容具體確定，但系開發(fā)商違法承諾，通常因違反法律規(guī)定而無效。售樓廣告是購房合同內(nèi)容嗎開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。

2023-08-17

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