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銀監(jiān)會提示房地產信托風險

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-10 16:00:47 355 人看過

從2003年以來，房地產信托產品還沒有失敗的記錄，但這不能說明未來也不會出現(xiàn)

銀監(jiān)會一份關于房地產信托產品的重申文件，引起市場對此類產品的審視。這也可以理解為提示風險的一種方式。西南財經大學信托與理財研究所研究員李勇說，在目前中央和地方紛紛救樓市的情況下提示該類產品風險的舉動，值得投資者重視。

銀監(jiān)會重申風險

據(jù)報道，日前銀監(jiān)會辦公廳向各銀監(jiān)局以及銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托公司下發(fā)《中國銀監(jiān)會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)【2008】265號，下稱265號文)，對信托公司開展房地產、證券等敏感類業(yè)務進行風險提示和規(guī)范，同時要求各銀監(jiān)局重視信托公司的流動性風險。

信托界人士認為，從文件內容本身來說，265號文和銀監(jiān)會于2005年頒布的212號文并無大的區(qū)別。265號文重申嚴禁向未取得四證的房地產項目發(fā)放貸款，嚴禁以投資附加回購承諾、商品房預售回購等方式間接發(fā)放房地產貸款外，對于房地產開發(fā)商的融資門檻再次強調資本金比例超過35%、四證齊全、二級以上開發(fā)資質三個條件全部具備才能融資。

銀監(jiān)會還要求信托公司嚴禁向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，嚴禁以購買房地產開發(fā)企業(yè)資產附回購承諾等方式變相發(fā)放流動資金貸款，不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價款的貸款等。

9月份發(fā)行量大幅萎縮

今年以來，房地產投資類信托產品熱銷，部分產品在短期內即宣告募集完畢。但是根據(jù)普益財富的統(tǒng)計，9月份此類產品發(fā)行量大幅下滑。普益財富認為，這與房地產行業(yè)風險的逐步暴露有密切關系。

普益財富認為，與房地產宏觀調控伴隨而來的是房地產行業(yè)系統(tǒng)性風險的不斷增大，同時房屋價格向理性逐步回歸，也壓縮了房地產行業(yè)的整體利潤。在這種情況下，監(jiān)管層與信托公司有義務加強此類產品的風險審核，嚴格把握項目的準入門檻，以保障投資者的利益，這正是房地產信托產品在9月發(fā)行量萎縮的原因之一。

但從全年來看，今年前9個月房地產信托計劃募集資金規(guī)模較去年同期有大幅上漲。用益信托工作室統(tǒng)計顯示，今年1~9月房地產信托計劃共發(fā)行99個，資金規(guī)模249.50億元。而2007年同期發(fā)行量僅為42個，資金規(guī)模僅為79.38億元。

大部分產品其實都是變相貸款。李勇說，這些信托產品的主要運作模式都是以股權投資加上保證回購。

根據(jù)普益財富統(tǒng)計，目前在售的房地產信托產品有9款。從資金運用的類型來看主要有以下幾種類型：一是貸款運用，比如向房地產開發(fā)公司發(fā)放貸款；一是收購房地產開發(fā)公司股權；另一種是混合運用模式，受托人將信托資金以股權、購買特定資產權益、貸款等方式單一或組合形式投資于房地產項目，或其他優(yōu)質企業(yè)，其中房地產項目投資額占比不低于一定的比例。

在股權運用中，不少產品都約定，房地產開發(fā)商都有回購義務。某產品資料稱，房地產開發(fā)商或其指定方在2年內，溢價回購信托公司所持有的項目公司的股權，按年支付溢價，本金到期一次性支付，在所有價款付清后，信托公司向開發(fā)商交割項目公司股權。

單個產品無法抵御系統(tǒng)性風險

房地產市場的系統(tǒng)性風險，不是某類產品能夠抵抗的。李勇認為，以變相貸款為主的房地產信托產品，風險比較集中；投資者在考慮是否購買該類產品時，首先要考慮自身的風險承受能力，如果要購買的話，應選擇收益保障較強的產品，而信托公司和其投資的房地產公司的信譽也是需要重點考慮的方面。

用益信托首席分析員李旸認為，房地產信托產品收益較高，風險較大，投資者選擇時要了解自己的風險承受能力。不過，從2003年以來，房地產信托產品還沒有失敗(損失本金或者達不到預期收益率)的記錄，但這不能說明未來也不會出現(xiàn)。

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