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懲罰性賠償，又稱示范性賠償或報(bào)復(fù)性賠償，是指由法院所作出的賠償數(shù)額超過(guò)了實(shí)際損害數(shù)額的賠償，是對(duì)真是賠償?shù)囊环N附加賠償，這種賠償具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。

《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第八、九條規(guī)定了出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的5種情形，即出賣(mài)人在承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任或違約責(zé)任后，買(mǎi)受人還可以同時(shí)要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。其中明確規(guī)定了買(mǎi)受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷(xiāo)合同或者是要求宣告合同無(wú)效，而且可以要求出賣(mài)人返還購(gòu)房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣(mài)人主張要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

在實(shí)踐中對(duì)于懲罰性賠償?shù)倪m用，一般來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)包括以下幾個(gè)方面的要件：

1、適用范圍的限制。懲罰性賠償適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。其他商品房的買(mǎi)賣(mài)合同中一般不適用懲罰性賠償，非商品房買(mǎi)賣(mài)合同中也不適用懲罰性賠償。

2、出賣(mài)人實(shí)施了欺詐或惡意違約的行為。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》的規(guī)定，以下情形發(fā)生時(shí)才可以適用懲罰性賠償：第一，商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;第二，商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂以后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;第三，商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)喲取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，而導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo);第四，出賣(mài)人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷(xiāo);第五，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)。

3、適用懲罰性賠償?shù)那疤崾琴I(mǎi)受人因規(guī)定情形出現(xiàn)而不能實(shí)現(xiàn)合同目的，如果買(mǎi)受人能夠依商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定取得房屋的所有權(quán)，則其不能向出賣(mài)人主張適用懲罰性賠償。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》的規(guī)定，必須是因?yàn)槌鲑u(mài)人的上述情形或者行為導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效、依法撤銷(xiāo)或買(mǎi)受人依規(guī)定請(qǐng)求解除，從而出現(xiàn)了買(mǎi)受人不能取得約定房屋所有權(quán)的情況下，才有適用懲罰性賠償?shù)谋匾２荒苋〉眉s定房屋的所有權(quán)是不能實(shí)現(xiàn)合同目的的主要表現(xiàn)。另外，有的情況下買(mǎi)受人雖然已經(jīng)取得約定房屋的所有權(quán)，但是由于出賣(mài)人的欺詐或隱瞞行為導(dǎo)致已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的第三人向買(mǎi)受人主張對(duì)房屋的抵押權(quán)，從而導(dǎo)致買(mǎi)受人事后不能取得房屋的所有權(quán)或者不能取得完全的所有權(quán)的，也屬于不能實(shí)現(xiàn)合同目的。