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6月4日，住建部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)，這讓不少在原地徘徊等待政策決定行動(dòng)的購(gòu)房者內(nèi)心清晰不少，但對(duì)他們來(lái)說(shuō)，“通知”的下發(fā)似乎是“東邊日出西邊雨”。

政策并非完美無(wú)缺

“通知”規(guī)定：借款人需出具家庭住房登記記錄書面查詢結(jié)果，如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供此依據(jù)的，借款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行……

以上條款以文件的形式明確了二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”，這對(duì)此前不少銀行在執(zhí)行過(guò)程中表現(xiàn)出來(lái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”抑或“認(rèn)貸不認(rèn)房”的兩方立場(chǎng)提供了一個(gè)清晰可供判斷的基本準(zhǔn)則，也讓不少貸款者從手足無(wú)措中平穩(wěn)著地，能根據(jù)政策判斷自己到底屬于第幾套房的持有者，在貸款時(shí)候會(huì)受到哪些限制或者怎樣的優(yōu)惠。

然而，僅此還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，專家表示，雖然新規(guī)中的確添加了一些看似比“新國(guó)十條”寬松一些的新執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，但如果仔細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn)，“通知”中不少標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)別條款尚需細(xì)化。對(duì)某些住房者來(lái)說(shuō)，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中一些條款可能對(duì)他們?cè)斐伞罢`傷”，這些人本不應(yīng)該“受限”，還有一些條款則可能會(huì)被一些購(gòu)房者鉆了空子。那么，又是哪些出發(fā)點(diǎn)原本善意的條款會(huì)使購(gòu)房者處于“冰火兩重天”的不同境遇之中呢？

“受困”的改善性購(gòu)房者

記者發(fā)現(xiàn)，新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)二套房的認(rèn)定是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”，“認(rèn)房”的意思就是借款人即使是首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)房，但是如果在購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中甚至是開發(fā)商的預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)中借款人被發(fā)現(xiàn)家庭已登記有一套或者一套以上住房的就可以認(rèn)定為“二套房”。而所謂“認(rèn)貸”就是借款人已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套或者一套以上住房的，又申請(qǐng)購(gòu)買住房也認(rèn)定為“二套房”。

如此一來(lái)，不少購(gòu)房者在此時(shí)想鉆政策漏子的想法顯然已無(wú)法立足，購(gòu)房者在買房時(shí)需要“房貸兩審”，缺一不可。也就是說(shuō)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)最大的影響就是購(gòu)房者過(guò)去不管是有沒(méi)有貸款或者哪怕已經(jīng)提前還款了，也都會(huì)在相關(guān)的系統(tǒng)中顯示出來(lái)，其在再次購(gòu)房時(shí)仍然會(huì)受到新政的限制。

著名地產(chǎn)專家黃瑜在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，但嚴(yán)格并不代表著完美無(wú)缺，相反，如果仔細(xì)揣摩，漏洞并不少，這突出表現(xiàn)在一些細(xì)節(jié)方面，他向記者舉例，“比如從‘認(rèn)貸’來(lái)說(shuō)，某些住房者就極有可能被誤傷，比如那些曾經(jīng)貸款買過(guò)房但為了改善住房把原來(lái)的房子賣掉希望重新購(gòu)房者，雖然他們手中無(wú)房但根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)中的‘雙認(rèn)’規(guī)定，他們?cè)儋I房也需要執(zhí)行二套房政策。再說(shuō)‘認(rèn)房’，如果夫妻雙方婚前都曾用自己的名字買過(guò)房，婚后再買房時(shí)已經(jīng)將被認(rèn)定是已購(gòu)房，將執(zhí)行二套房貸或三套放貸政策。這很明顯，是不公平與不合理的，但新規(guī)并沒(méi)有顧及到這些細(xì)節(jié)?！?/p>

黃教授的認(rèn)識(shí)并非空穴來(lái)風(fēng)，新政中“雙認(rèn)”所體現(xiàn)出來(lái)的一些不公平效應(yīng)如今已在住房交易市場(chǎng)上以并不低的速率在顯現(xiàn)。在我愛我家金臺(tái)路店，記者采訪到一位正面臨兩難的改善性購(gòu)房者曲先生，在今年4月初國(guó)家房產(chǎn)政策大舉出臺(tái)前夕，曲先生想趁機(jī)在高位出手自己位于東四環(huán)中路東區(qū)國(guó)際的一處高檔公寓，他希望籌到所有款項(xiàng)之后再選擇一處位于南城大興面積稍大一些的中端住宅樓盤，“在東四環(huán)一套房子在大興能換到面積在兩倍以上的，趁國(guó)家政策還沒(méi)有動(dòng)靜，我希望趕緊把房子順手換了，心里也能安心?！?/p>

讓曲先生不曾想到的是，在他位于東四環(huán)處的房產(chǎn)順利出手的第三天就遇見了“新國(guó)十條”的沖擊?！拔遗芰藷o(wú)數(shù)家銀行，各家的說(shuō)法與口徑根本不一致，有的說(shuō)我這是第二套有的說(shuō)我這不是，那時(shí)候細(xì)則還沒(méi)出臺(tái)，銀行雖說(shuō)操作空間大但也不能稀里糊涂就放款，于是我就想等等，哪兒知道等來(lái)的是‘認(rèn)房又認(rèn)貸’這個(gè)更為嚴(yán)格且不公平的門檻?！?/p>

政策的空子如何堵住

與曲先生的“委屈”相比，鄧小姐的境遇可以算得上是受新政擠壓中為數(shù)不多的“幸運(yùn)者”，來(lái)自湖北武漢的鄧小姐在2005年的時(shí)候選擇了進(jìn)京創(chuàng)業(yè)，來(lái)京之前她在武漢已有一處全款付清的兩居室住房，今年年初，艱苦創(chuàng)業(yè)五年的鄧小姐有了在北京買房扎根的念頭，讓她倍感欣慰的是自己在武漢的第一處房產(chǎn)很意外地沒(méi)有被算入其中，她在北京南四環(huán)彩虹城的一套一居住房居然享受到了“第一套房”的貸款與利率優(yōu)惠。

她向記者坦言，新政中一些條款有不小的空間可以給購(gòu)房者鉆空子，而她自己也是這其中的一位，原因在于目前還沒(méi)有建立健全全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房屋登記系統(tǒng)，如果購(gòu)房者已在異地全款持有住房而在本地未買過(guò)房也未貸過(guò)款并且同時(shí)能向房產(chǎn)管理部門提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者保險(xiǎn)繳納證明的，他們就極有可能被認(rèn)定為首套房，從而騙過(guò)政策的限制。

盡管自己因此而得利不少，鄧小姐卻認(rèn)為這樣鉆政策空子的做法不會(huì)長(zhǎng)久并且也顯失市場(chǎng)公平，第二套房的認(rèn)定絕對(duì)應(yīng)該把異地購(gòu)房算入其中，這樣的話，就會(huì)壓制一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的投機(jī)者的一些需求，還市場(chǎng)原有的清澈。

而廈門大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉懷剛告訴記者，據(jù)他所知，對(duì)房產(chǎn)投資極為敏感的溫州資本早年前在各地均有布陣，除了北上廣深等一線城市，潛力巨大的二三線城市也正在成為他們的挖掘目標(biāo)，如果溫和一些計(jì)算，平均一位溫州房產(chǎn)投資者在全國(guó)各地持有10套房產(chǎn)的話，他們投資所獲得的不合理利潤(rùn)將不會(huì)被新出臺(tái)的“通知”所懲罰，相反，他們卻可以大張旗鼓地在北京或者其他還沒(méi)有置業(yè)的城市再次布局自己的所謂“首套房產(chǎn)”。

劉主任告訴記者，如果要深究的話，通知中還有更多的細(xì)節(jié)有待商榷，只要購(gòu)房者輕微動(dòng)動(dòng)腦子，騙過(guò)銀行獲取首套貸款不是沒(méi)有可能。他給記者舉了一個(gè)很淺顯的案例，“目前購(gòu)房者在銀行在貸款時(shí)都被要求要提供未婚證明，如果是夫妻雙方購(gòu)買已婚的要提供結(jié)婚證明，但如果夫妻雙方有一方戶口不在本地，那么他完全可以回原籍開出單身證明，從而騙過(guò)銀行獲取貸款?！?/p>