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導(dǎo)讀：隨著我國城鎮(zhèn)化范圍的擴(kuò)大，城鎮(zhèn)人口激增。

然而，住房需求與高額房價(jià)之間的不相適應(yīng)日益凸顯。

在此情況下，小產(chǎn)權(quán)房“應(yīng)運(yùn)而生”。

小產(chǎn)權(quán)房的低廉價(jià)格平衡了現(xiàn)實(shí)矛盾，卻在用地、建房規(guī)劃、房屋買賣等方面缺乏法律依據(jù)，其合法性備受爭議。

同為在集體土地上建設(shè)的房屋，宅基地上房屋與小產(chǎn)權(quán)房有何不同呢?遇到征收時(shí)，這兩種房屋又將獲得什么樣的補(bǔ)償?今天，在明律師就從基本概念、房屋買賣、征收補(bǔ)償三個(gè)方面來為您細(xì)數(shù)二者區(qū)別。

一、基本概念

1.宅基地上房屋宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。

包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。

宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

宅基地上房屋，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在其擁有宅基地使用權(quán)的集體土地上建造的房屋。

宅基地上房屋的所有權(quán)歸屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員個(gè)人。

2.小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，而是事實(shí)概念。

一般是指，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的，未辦理相關(guān)證件、未繳納土地出讓金等費(fèi)用的房屋。

其產(chǎn)權(quán)證不是國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，在相關(guān)網(wǎng)站、學(xué)術(shù)論文等處均有提及卻定義不一。

在明律師在此處所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，為最廣泛的概念，以望能囊括實(shí)踐中的更多情形。

二、房屋買賣

1.宅基地上房屋買賣《第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》就農(nóng)村宅基地上房屋買賣問題，提出如下觀點(diǎn)：“在國家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。

合同無效后，買受人請(qǐng)求返還購房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯(cuò)等因素予以確定。

”2015年2月27日，十二屆全國人大常委會(huì)第十三次會(huì)議審議通過了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，授權(quán)在試點(diǎn)地區(qū)暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，啟動(dòng)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)三項(xiàng)工作。

其中，就宅基地制度改革規(guī)定，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界外的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)，繼續(xù)實(shí)行“一戶一宅”、面積法定的宅基地分配制度。

對(duì)人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，實(shí)行相對(duì)集中建房落實(shí)“一戶一宅”，原則上不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配;而是在城鄉(xiāng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界內(nèi)，由政府或集體通過集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)，將法定面積宅基地等值轉(zhuǎn)換為住宅，落實(shí)“一戶一宅”。

已沒有新增宅基地可供分配的，農(nóng)民集體可利用村莊存量建設(shè)用地，在政府支持下集中建設(shè)公寓式住宅，落實(shí)農(nóng)村住房建設(shè)的宅基地權(quán)益。

例如，湖南瀏陽和四川瀘縣就在改革政策支持下試行出了宅基地公開拍賣、宅基地跨村流轉(zhuǎn)、城鄉(xiāng)共建共享宅基地上房屋等突破《土地管理法》規(guī)定的新形式。

然而，在非試點(diǎn)地區(qū)，宅基地上房屋的買賣仍然限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。

因此，在明律師提醒您，宅基地上的房屋買賣存在風(fēng)險(xiǎn)，購買須謹(jǐn)慎!

2.小產(chǎn)權(quán)房買賣城市房價(jià)居高不下，居民購房需求不減，二者之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房的興起提供了發(fā)展空間。

小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在集體土地上的房屋，應(yīng)基本生活居住的需要而生。

因此，其在建筑設(shè)計(jì)、戶型裝修、配套設(shè)施等方面都低于普通商品房水平。

相應(yīng)的，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也遠(yuǎn)低于普通商品房，這也是小產(chǎn)權(quán)房的出租、買賣等交易熱潮不退的原因。

在明律師提示您，在嚴(yán)格意義上，小產(chǎn)權(quán)房的出租、買賣等交易都不具有合法性。

在實(shí)踐中，小產(chǎn)權(quán)房的房屋買賣合同被人民法院認(rèn)定為無效的亦不在少數(shù)。

購買須三思!三、征收補(bǔ)償1.宅基地上房屋集體土地上房屋的征收與補(bǔ)償，至今沒有專門的、全國統(tǒng)一適用的法律規(guī)范。

具體的征收工作只能參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》或者適用地方性規(guī)定。

例如，北京市就出臺(tái)了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》來規(guī)范宅基地上房屋的征收補(bǔ)償工作。

廣東省、江蘇省、山東省、福建省、黑龍江省等地區(qū)也發(fā)布了有關(guān)集體土地上住宅征收與補(bǔ)償工作的規(guī)范性文件。

以北京市為例，宅基地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

同時(shí)，與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》確定。

不可否認(rèn)的是，這一2003年施行的地方政府規(guī)章卻存在區(qū)位補(bǔ)償價(jià)適用標(biāo)準(zhǔn)過低的問題，在10多年后的今天已經(jīng)引發(fā)了許多拆遷補(bǔ)償糾紛，亟待修改完善。

然而，實(shí)踐中仍有一些征收方對(duì)集體土地上的宅基地房屋一律按重置成新價(jià)補(bǔ)償，這樣的補(bǔ)償幾乎很難保障被征收人原有的生活水平，有悖法理和情理，其間是否存在違法行政行為，還需要您結(jié)合具體案情咨詢專業(yè)律師。

2.小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房建造于集體土地之上，同時(shí)具有諸多商品房特征。

因其無統(tǒng)一的法律調(diào)整，地方規(guī)定不一，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的征收補(bǔ)償有許多種情況。

最壞的情況是，小產(chǎn)權(quán)房因無建設(shè)工程規(guī)劃許可證被認(rèn)定為違法建筑，不予補(bǔ)償。

最好的情況是，參照國有土地上房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算總體補(bǔ)償范圍，同時(shí)因其存在證件缺失等現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)其補(bǔ)償范圍請(qǐng)求予以一定限制。

總體來看，小產(chǎn)權(quán)房的合法性不被承認(rèn)的情況居多。

著名房地產(chǎn)法學(xué)專家房紹坤教授在其所著的《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的幾個(gè)法律問題》中言道，“對(duì)‘小產(chǎn)權(quán)房’全部予以拆除或者全部予以沒收，毫無疑問是行不通的。

因而筆者主張，對(duì)于‘小產(chǎn)權(quán)房’應(yīng)分門別類地進(jìn)行處理。

對(duì)于符合規(guī)劃、建筑質(zhì)量合格的部分，應(yīng)作合法認(rèn)定，發(fā)給集體所有土地上房屋產(chǎn)權(quán)證書;對(duì)于不符合規(guī)劃要求、建筑質(zhì)量不合格的部分，不作合法認(rèn)定，直接定性為違法建筑予以拆除。

”同理，在明律師認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物且數(shù)量巨大，在征收補(bǔ)償問題上不應(yīng)一概否決。

雖然不能直接賦予小產(chǎn)權(quán)房合法性，但是從公民私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的角度出發(fā)，也至少應(yīng)當(dāng)按照公平補(bǔ)償原則，綜合考慮房屋用途、建造年限、使用情況等因素確定補(bǔ)償方案。

最后，在明律師要提示廣大被征收人三點(diǎn)。

第一，抓緊補(bǔ)證。

2019年2月19日，《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》中提出，力爭2020年基本完成農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。

因此，至今仍然無宅基地相關(guān)權(quán)屬憑證的農(nóng)民朋友們，一定要抓緊時(shí)間辦理宅基地確權(quán)登記，以免在征收時(shí)被減損相應(yīng)補(bǔ)償利益。

第二，無證≠違建。

最高人民法院既往判例顯示的裁判要旨為：對(duì)于未經(jīng)登記的房屋，應(yīng)綜合考慮建造歷史、使用現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)赝恋乩靡?guī)劃以及用地政策等因素，依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

因此，無論是宅基地上房屋還是小產(chǎn)權(quán)房，均不能只因無證就一律認(rèn)定為違法建筑。

第三，及時(shí)維權(quán)。

無論是宅基地上房屋還是小產(chǎn)權(quán)房，在征收過程中都應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析。

在不違反法律的情況下，被征收人應(yīng)當(dāng)獲得合理補(bǔ)償。

并且，無論房屋本身性質(zhì)如何，市、縣級(jí)人民政府在征收房屋時(shí)都應(yīng)當(dāng)遵循法定程序。

如果您的房屋遭遇違法強(qiáng)拆，一定要及時(shí)報(bào)警、保存證據(jù)、申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，以維護(hù)自身合法權(quán)益。