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來源：正義網(wǎng)-檢察日報

李某是某建材商店老板，生意紅火，原有庫房不能滿足需要，便與王某協(xié)商，將王某院內(nèi)老房拆掉，由李某在老房原址上建房四間，供李某做建材生意庫房使用，建房費全部由李某支付；房屋建成后歸李某使用九年半，其后房屋交付王某。

房屋建成兩年后，當(dāng)?shù)卣疀Q定進行城市建設(shè)改造，李某投資在王某院內(nèi)建的四間房屋也在拆遷范圍之內(nèi)。受該縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托的該縣房屋拆遷服務(wù)中心與李某簽訂了一份房屋拆遷補償安置協(xié)議，補償金額為10萬元人民幣，李某將該款全部取走。王某得知此消息后認(rèn)為，宅基地是自己的，拆遷補償費應(yīng)歸自己所有，遂找到李某要求其歸還拆遷費。

借地建房房權(quán)歸誰？這是雙方爭議的關(guān)鍵所在。有人認(rèn)為該房屋屬共同共有，拆遷補償費用為雙方共有人共同分割。但在該爭議中，協(xié)議對該房屋在九年半期間內(nèi)的產(chǎn)權(quán)并無明確約定。同時，依據(jù)我國現(xiàn)行的民法理論，共同共有只能基于共同關(guān)系而產(chǎn)生，而公認(rèn)的共同關(guān)系有四種：一是夫妻關(guān)系；二是家庭成員關(guān)系；三是從繼承開始到分割完畢這一期間的遺產(chǎn)；四是合伙關(guān)系。李某與王某的情況不符合上述共同關(guān)系產(chǎn)生的情形，顯然不屬于共同共有。既然借地建房不屬于共同共有的法律關(guān)系，那么，屬于哪種法律關(guān)系呢？筆者認(rèn)為，認(rèn)定雙方的協(xié)議為租賃關(guān)系更符合事實和立法精神。

協(xié)議雖沒有明確約定在九年半時間內(nèi)該房屋的產(chǎn)權(quán)歸誰所有，卻約定了在李某使用九年半以后，房屋交付王某。事實上，在李某使用的九年半時間內(nèi)，李某無需交給王某任何費用。只是從李某建造房屋起的九年半內(nèi)，李某對房屋擁有使用權(quán)，王某失去使用權(quán)。至此，應(yīng)確定該房屋的所有權(quán)自始至終屬于王某，這應(yīng)是不爭的事實。對李某而言，他是以投資建房的方式，取得對房屋的使用和收益的權(quán)利，但卻不能對房屋進行處分；王某是在不喪失房屋所有權(quán)的前提下，通過他出地、李某投資建房的方式盤活資產(chǎn)，獲取收益。綜合這些特征，王某出地、李某投資建房的協(xié)議符合租賃合同的性質(zhì)，標(biāo)的物是李某投資所建的房屋，出租人和承租人分別是王某和李某，租金則是李某建此房屋所做的投資。

至此，筆者認(rèn)為，王某是本案被拆遷房屋的所有人，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，被拆遷人指被拆遷房屋的所有人。那么，縣房屋拆遷服務(wù)中心應(yīng)與王某簽訂拆遷補償協(xié)議，拆遷補償費應(yīng)歸王某所有。同時，王某也應(yīng)根據(jù)相關(guān)證據(jù)或估價部門的評估，來確定李某蓋房的投資金額并計算出李某兩年半租金，對兩者的差額相應(yīng)補齊。