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成交量低迷，房源充足，有買房意愿者少，是當(dāng)前青島七區(qū)二手房市場的寫照。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年，將會(huì)出現(xiàn)成交量反彈，而價(jià)格是小幅下降的趨勢(shì)。

低迷中略顯一絲曙光

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上月青島七區(qū)二手房共成交1504套，較三月份減少204套，環(huán)比下降11.94%，同比去年4月下降63.68%，相差2637套之多。其中，嶗山區(qū)僅成交85套，在七區(qū)中是受限購政策影響最大的區(qū)域。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島分部分析師張某介紹說，青島七區(qū)二手房成交量如果保持在月成交1800套-2000套是正常行情，2000套以上算是好行情，上月成交1500多套是比較弱的行情，中介行業(yè)維持經(jīng)營相對(duì)艱難。

在市場一片黯淡當(dāng)中，進(jìn)入五月份還是看到了一絲曙光。據(jù)太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林某周透露，市場確實(shí)有活躍的苗頭，近期來電量和到訪量都明顯多了，帶客戶看房量比四月份上升了五六成，最壞的時(shí)候已經(jīng)過去。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)李滄錦銳店閆店長也向記者證實(shí)，這家位于李滄百通馨苑小區(qū)的門店近期來看房的人多了，尤其上周六、周日，每天都有7、8組帶看房客戶，明顯高于三四月份。

閆店長介紹說，現(xiàn)在客戶買房的意愿也好于前段時(shí)間，以前看完房后就走了，現(xiàn)在會(huì)詳細(xì)咨詢，比如交多少稅費(fèi)、總共需要多少錢等，這是一個(gè)好的跡象。

剛需買房也艱難

調(diào)控政策威力對(duì)青島二手房市場影響依然強(qiáng)勁，目前剛性需求貸款難，改善性需求稅費(fèi)高，投資需求受限購阻擋，各層面的購買力都被削弱。比如青島四月份二手房成交低于三月份，對(duì)此，張某分析，重要的原因是進(jìn)入四月份調(diào)控加碼的風(fēng)聲再緊。

剛性需求已成為市場最忠實(shí)的客戶，張某估算，目前首次置業(yè)的剛需客戶占了七成，這是一個(gè)非常高的比例，改善性需求占兩成，投資需求僅占一成。而正常情況下，首次置業(yè)需求占市場總成交的一半。

作為市場絕對(duì)主力的剛性需求客戶，申請(qǐng)貸款手續(xù)上受到更為嚴(yán)格的審查。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在確定還款能力方面，購房者要提供工資對(duì)賬單，以前虛報(bào)收入的現(xiàn)象已被堵死。此外，受存款準(zhǔn)備金提高影響，銀行也缺錢，以前等一個(gè)星期就能放貸款，現(xiàn)在要一個(gè)月。

現(xiàn)在，首次置業(yè)的剛需客戶購買二手房多數(shù)已享受不到優(yōu)惠利率，同樣是貸款50萬元，貸款期限20年來計(jì)算，享受八五折優(yōu)惠利率和基準(zhǔn)利率之間月供相差200元。

雖然目前兩者月供差別不大，但在利率上升周期，閆店長說，一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的剛需客戶還是很擔(dān)心。

在各項(xiàng)調(diào)控政策中，對(duì)剛需客戶影響最大的還是稅費(fèi)的調(diào)整，閆店長介紹說，以百通馨苑為例，年后營業(yè)稅提高到5.5%，首次置業(yè)者買房要繳納的營業(yè)稅約四五萬元，而且這部分錢不能貸款，資金門檻的提高將許多置業(yè)者擋在門外。

買住宅價(jià)格高，部分置業(yè)者不得已選擇了總價(jià)比較低的酒店式公寓類產(chǎn)品。據(jù)青房置換南京路店經(jīng)紀(jì)人呂鑫林介紹，近期有兩個(gè)客戶購買了三十或四十多平方米的萬達(dá)39克拉小戶型酒店式公寓，稅后總價(jià)約在五六十萬元。

小戶型酒店式公寓總價(jià)只有五六十萬元，甚至更低，相比市區(qū)住宅動(dòng)輒上百萬元的價(jià)格，它顯得更為平易近人。據(jù)呂鑫林介紹，酒店式公寓是投資性產(chǎn)品，但這兩個(gè)買了萬達(dá)39克拉的客戶都是為了自住的年輕人。

價(jià)格微調(diào)是必需的

在年后，百通馨苑的價(jià)格基本沒動(dòng)，維持在每平方米萬元左右的價(jià)格水平，閆店長介紹。

總起來說，二手房價(jià)格變化并不大，張某介紹說，雖然有如此眾多的政策擠壓，但市場上報(bào)價(jià)下降的房源數(shù)不超過5%，降價(jià)的主要是大戶型產(chǎn)品和一部分貸款比較困難的老房子，比如七八十年代的老房子，又不是學(xué)區(qū)房，在市場行情好的時(shí)候，可以快速銷售，現(xiàn)在就要調(diào)整一下價(jià)格。

林某周分析，當(dāng)前市場房源多，買房的人少，一部分買房者甚至提出比報(bào)價(jià)下降20%的還價(jià)，雖然有些過分，但這是個(gè)好現(xiàn)象，至少買方已經(jīng)在出價(jià)。以目前情況，如果賣房者降價(jià)三五萬元，就會(huì)促進(jìn)成交。

如果半年多價(jià)格不漲，此前一部分樂觀的投資者，資金會(huì)非常緊張，林某周認(rèn)為，這部分投資者迫于還貸等方面壓力，不得不降價(jià)銷售，而這種現(xiàn)象會(huì)逐漸明顯。

分析后市，林某周態(tài)度明確，個(gè)別房源價(jià)格會(huì)微微下調(diào)，而二手房交易量會(huì)放大，預(yù)計(jì)下半年二手房交易量會(huì)大漲。