商品房、小區(qū)的規(guī)劃變更、設計變更
來源：法律編輯整理
時間： 2023-04-22 14:32:15
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預售合同一旦成立并生效，出賣人應當按照原涉及規(guī)劃進行施工，沒有經過買受人同意的，不能擅自變更涉及，但開發(fā)商經常用政府部門變更了設計或規(guī)劃作為免則的理由，稱其為“不可抗力”，要求免除自己的責任。開發(fā)商是否真的都能因此而免責？商品房在建設過程中的變更一般有三類：第一，開發(fā)商擅自變動規(guī)劃或設計；第二，由開發(fā)商提出變更申請，規(guī)劃部門審批認可。第三，規(guī)劃部門主動變更規(guī)劃。
第一、開發(fā)商擅自變動規(guī)劃或設計的?！渡唐贩夸N售管理辦法》第24條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。”法律之所以這樣規(guī)定是因為對于購房者而言，房屋或小區(qū)的規(guī)劃是其決定是否購買的重要因素，規(guī)劃一旦被確定，雖然房屋或小區(qū)尚未建設完畢，但買受人已經可以預先知道所購房屋及其周邊環(huán)境的格局。商品房買賣合同的附件里也常常附有規(guī)劃圖。房屋買賣合同簽訂后又擅自變更規(guī)劃、設計的，屬于嚴重的違約行為，買受人可以解除合同，由出賣人承擔違約責任。出賣人除了對買受人承擔違約責任外，還要面臨行政部門的行政處罰。
第二、由開發(fā)商提出變更規(guī)劃的申請，獲得規(guī)劃部門審批的。《關于整頓和規(guī)范房地產市場秩序的通知》規(guī)定：“房地產開發(fā)項目規(guī)劃方案一經批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準其變更前，應當進行聽證。”
1、規(guī)劃變更要變更前通知購房者。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
2、規(guī)劃通過審批仍不能免除開發(fā)商的違約責任。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
3、開發(fā)商可以免責的事由。如果在建設工程施工過程中遭遇目前技術無法解決的難題，如發(fā)現(xiàn)的文物遺址、地質條件特殊等等，雖然這些難題不屬于不可抗力，但根據(jù)情勢變更，買受人可以解除合同，開發(fā)商也不需要承擔違約責任。
第三，規(guī)劃部門主動變更規(guī)劃。小區(qū)的開發(fā)建設獲得了政府主管部門的批準，但主管部門主動提起規(guī)劃變更，比如紅線的退后，那么也屬于情勢變更，買受人可以解除合同，開發(fā)商也不需要承擔違約責任。
本文關鍵詞：商品房,小區(qū)的規(guī)劃變更,設計變更
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