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2001年7月28日，楊某與天地房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)天地公司)簽訂了商品房預(yù)售合同：楊某購(gòu)買(mǎi)天地公司位于某路210號(hào)地塊上建筑開(kāi)發(fā)的綠苑B座402室，建筑面積178平方米，單位每平方米2800元，合同簽訂后20日內(nèi)楊某須支付房?jī)r(jià)款的20%即99680元，其余房款398720元于天地公司交房后分四次付清;而天地公司應(yīng)于2002年12月31日前向楊某交付房屋，如遇特殊原因最遲不晚于2003年2月28日，否則視為違約。此外，雙方還達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議：合同自簽訂之日起生效，且雙方簽訂之后30日內(nèi)由天地公司到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記。

2001年8月5日，楊某向天地公司支付了99680元，而天地公司則因未取得商品房預(yù)售許可證，沒(méi)有按照約定進(jìn)行預(yù)售合同登記。2002年7月16日，為籌集資金，天地公司將綠苑B座整棟抵押給交通銀行本市分行，取得800萬(wàn)元貸款，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。2003年1月11日，天地公司向楊某交付了綠苑B座402室。楊某得知房屋已被抵押，表示不能接受。2003年3月25日，天地公司再次通知楊某入住，楊某拒絕稱(chēng)地公司將出賣(mài)的房屋抵押，其行為已構(gòu)成違約，欲解除與天地公司之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而天地公司堅(jiān)持履行合同。2003年5月，天地公司與交通銀行分行注銷(xiāo)了他們之間的對(duì)綠苑B座的抵押登記，并第三次通知楊某入住，楊某拒絕并提出解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付房款99680元及利息。雙方就此發(fā)生糾紛，楊某于2003年10月12日訴至人民法院。經(jīng)調(diào)查得知，天地公司2002年3月取得商品房預(yù)售許可證。

法院認(rèn)為，天地公司與楊某之間的預(yù)售合同有效，但天地公司擅自抵押預(yù)售房屋，楊某有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付購(gòu)房款及利息。

法律分析：

本案仍是因商品房預(yù)售合同而產(chǎn)生的糾紛，涉及天地公司與楊某之間的商品房預(yù)售法律關(guān)系以及天地公司與交通銀行分行之間的抵押法律關(guān)系。

天地公司與楊某之間的商品房預(yù)售合同是雙方真實(shí)意思表示一致而達(dá)成的合意，預(yù)售合同成立且有效。同時(shí)，在這一預(yù)售合同中，存在兩個(gè)問(wèn)題：

(1)天地公司未按照與楊某之間的協(xié)議辦理預(yù)售登記手續(xù);

(2)在簽訂預(yù)售合同時(shí)，天地公司尚未取得商品房預(yù)售許可證。但這兩個(gè)問(wèn)題的存在是否會(huì)影響預(yù)售合同的生效呢?下面逐一進(jìn)行說(shuō)明。

首先，天地公司未按照與楊某之間的協(xié)議辦理預(yù)售登記后續(xù)并不足以影響預(yù)售合同的效力。

其次，開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程許可證、施工許可證及商品房預(yù)售許可證。天地公司在訂閱預(yù)售合同時(shí)，尚不具備商品房預(yù)售資格。對(duì)此《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。天地公司于2002年3月取得商品房預(yù)售許可證，因此在2003年10月雙方發(fā)生訴訟時(shí)，天地公司與楊某之間的預(yù)售合同是有效的。

由上述可知，本案中天地公司與楊某之間的商品房預(yù)售合同是合法有效的。

商品房預(yù)售以尚未竣工的房產(chǎn)為標(biāo)的物，買(mǎi)受人在預(yù)售法律關(guān)系中對(duì)預(yù)售標(biāo)的物享有的是一種債權(quán)。由于債權(quán)是一種請(qǐng)求權(quán)、相對(duì)權(quán)，不具有排他性，為保障買(mǎi)受人對(duì)預(yù)售標(biāo)的物所享有的權(quán)利而設(shè)置了預(yù)售合同登記制度，這種登記實(shí)際是一種預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記，是指?jìng)鶛?quán)人為了限制債務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)，保障其將來(lái)取得物權(quán)而向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)登記。預(yù)告登記的目的是為了保全不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，具有警示作用。辦理預(yù)售合同登記手續(xù)后，買(mǎi)受人在預(yù)售法律關(guān)系中享有的債權(quán)將具有一定的公示效果，具有一定的排他效力。此案中，天地公司未按照約定辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，而將預(yù)售房屋抵押給交通銀行分行并辦理了抵押登記，買(mǎi)受人楊某對(duì)預(yù)售房屋仍然只享有合同上的債權(quán)。依照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)行使的法律規(guī)則，楊某對(duì)預(yù)售房屋的權(quán)利不能對(duì)抗交通銀行分行的抵押權(quán)。即使楊某取得預(yù)售房屋的所有權(quán)，一旦天地公司無(wú)力償還貸款，成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)，已為楊某所有房屋也將作為抵押物，由交通銀行分行行使優(yōu)先受償權(quán)。

為避免這種局面的出現(xiàn)，在預(yù)售人未告知買(mǎi)受人將預(yù)售房屋抵押給他人時(shí)，《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》賦予了買(mǎi)受人可以解除合同的權(quán)利，第八條規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第在人;(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。本案中，天地公司于2003年5月注銷(xiāo)了抵押登記，但此時(shí)已超過(guò)雙方約定的最后交房日期，這一交付本身是不符合合同約定的。因天地公司私自抵押預(yù)售房，楊某有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付購(gòu)房款99680元及利息，同時(shí)楊某還可以請(qǐng)求天地公司承擔(dān)賠償責(zé)任，最高金額為已付購(gòu)房款的一倍。