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老舊二手房的四大問題

老舊二手房由于房齡太大，不僅影響購房者的居住成本，還影響購房者貸款、房屋升值等等。

1、貸款難。

在購房貸款的時候，銀行會結合申貸人的身份、收入和房屋的房齡等情況進行貸款金額的確認。如果房齡過大，貸款金額會受限制。如果二手房房齡超過20年，貸款申請很難批復一般情況下，超過20年的二手房基本不放貸。個別銀行甚至要求房齡在15年以內(nèi)的二手房才可貸款，并且還要求貸款房屋的面積不低于60平方米。

2、升值潛力小。

對于二手房來說，房齡越大，其升值空間越小。正常情況下，房齡大的二手房的地段較好，周邊配套十分成熟，房屋升值空間大。但是隨著房屋年齡越來越大，其小區(qū)內(nèi)的配套以及房屋質(zhì)量會落后與其他新房或者是二手房，房屋的升值空間就越來越小，到達一定范圍，便會成為貶值房屋。

3、生活成本高。

生活成本并不是指購物或者交通，而是指物業(yè)、維修成本。房齡增大，房屋的有效使用年限減少，風吹日曬下，房屋出現(xiàn)問題，再次進行維修的費用很高，物業(yè)成本也增加。

4、室內(nèi)功能空間分割凌亂。

一些老舊二手房為了在相對較小的空間中盡可能多的設置功能空間，使用了比較凌亂的隔斷進行分割。這樣的戶型采光、通風能力較差，而且居住舒適度也會受到影響。

二手房的真實年限該怎樣判斷?

1、房產(chǎn)證、土地使用權證不一定能反應真實房屋年限。

房屋年限的計算應該從開發(fā)商拿地時間算起。嚴肅的說，房產(chǎn)證和土地使用權證也有不能準備房屋建造年限的情況存在。

①房產(chǎn)證上的日期知識房屋現(xiàn)在的所有權人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權的日期。若房主購買的是二手房，那么房產(chǎn)證體現(xiàn)的是現(xiàn)有的產(chǎn)權人的拿證時間，其記載的發(fā)證日期可能遠遠晚于房屋的建成日期;

②土地使用權證上顯示的截止日期雖然可以推斷取得土地使用權的時間，但如果房屋的建樓和拿地并非同一時期，開發(fā)商拿到地后并不能立刻開工，加上工期和銷售耽誤的一部分時間，拿地的時間和房子建成的時間最多可以相差10年。

2、怎樣辨別二手房的真實“年齡”?

①靠譜的方法：到房產(chǎn)管理部門查檔。房屋拿地建房開始，就會有相應的產(chǎn)權部門進行產(chǎn)權登記，房產(chǎn)部門的房屋信息最準確;

②觀察法。這種方法只能大體估計房屋年齡，如果是新裝飾過的房屋，可進入廚房、衛(wèi)生間觀察，因為廚衛(wèi)的裝修比較難改，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊;

③從未轉手過的二手房可以查看產(chǎn)權證。從產(chǎn)權證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產(chǎn)權辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位房則時間更長，最少前推兩三年時間。

④簽訂合同，規(guī)定房齡。購房者可以在房屋買賣合同中將房齡以及違約條款約定好，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，要求賣方承擔違約責任。