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通常情況下，在您支付首付款項(xiàng)的同時(shí)，便會(huì)正式簽署商品房買賣合同。而所謂的“期房”，則是指那些尚處于建設(shè)階段，尚未全面完工并達(dá)到可以交付使用程度的房屋。當(dāng)出售商品房時(shí)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者需共同協(xié)商并立即訂立書面形式的商品房買賣合同。這份商品房買賣合同應(yīng)盡可能詳細(xì)地列舉以下主要內(nèi)容：首先，要明確合同各方當(dāng)事人的名稱或姓名及其具體居住地址；其次，需要對(duì)商品房的基本狀況進(jìn)行詳盡描述；再次，對(duì)于商品房的銷售方式也需要有明確規(guī)定；此外，商品房價(jià)款的確定方式以及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間等相關(guān)信息也必須在合同中予以明確；接著，還需要明確商品房的交付使用條件以及具體的交付日期；然后，關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的承諾，以及供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和相關(guān)權(quán)益、責(zé)任等方面的問題，都需要在合同中有明確說明；最后，對(duì)于公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，以及面積差異的處理方

在進(jìn)行商品房買賣過程中，買賣雙方需簽訂商品房買賣合同以明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。因此，該合同應(yīng)具備如下主要條款：首先，必須包含商品房買受人和出賣人的詳細(xì)身份信息；其次，該合同應(yīng)明確規(guī)定所交易商品房的具體情況；再次，要明確指出商品房買賣合同中的各方權(quán)力和義務(wù)關(guān)系；第四項(xiàng)是關(guān)于商品房買賣合同中約定的違約責(zé)任以及糾紛解決機(jī)制的條款；最后，還需要明確買賣雙方的成交價(jià)格以及合同的履行期限、地點(diǎn)及方式等重要內(nèi)容?！睹穹ǖ洹返谒陌倨呤畻l合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

預(yù)售合同與認(rèn)購協(xié)議書區(qū)別極大。預(yù)售合同與預(yù)售認(rèn)購書的區(qū)別如下：1.法律效力不同。預(yù)售合同具有法律效力,根據(jù)條款對(duì)雙方產(chǎn)生法律約束力。而認(rèn)購書屬于預(yù)約性質(zhì)，本質(zhì)上尚不構(gòu)成合約，對(duì)雙方?jīng)]有強(qiáng)制性約束。2.本質(zhì)不同。商品房預(yù)售合同屬于本約，其法律效力與正式買賣合同一樣。而預(yù)售認(rèn)購書屬于預(yù)約，不產(chǎn)生強(qiáng)制性法律效力。3.核心目的不同。預(yù)售合同是對(duì)房屋基本信息及價(jià)格等核心條款進(jìn)行確認(rèn)。而認(rèn)購書只是對(duì)房屋進(jìn)行確認(rèn)，表達(dá)的是對(duì)購買房屋的意向。一、拒絕履行認(rèn)購書會(huì)產(chǎn)生什么法律后果雙方在簽訂認(rèn)購書后，存在購房者拒絕與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同、開發(fā)商“撕毀”認(rèn)購書而以更高的價(jià)格賣給第三人等兩種可能。由于大多數(shù)認(rèn)購書主要是通過定金方式約束雙方當(dāng)事人，因此，若房地產(chǎn)開發(fā)商或者購房人拒絕按照認(rèn)購書約定簽訂商品房預(yù)售合同，均應(yīng)依據(jù)定金罰則，違約方無權(quán)請(qǐng)求返還定金或其應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人雙倍返還定金。實(shí)踐中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商違反認(rèn)購

根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，如若商品房預(yù)售合同已經(jīng)取得了合法的預(yù)售許可證明，那么此份合同即具備了法定的約束力；反之，倘若出售方未能順利取得商品房預(yù)售許可證明，此時(shí)其與買方所締結(jié)的認(rèn)購書便失去了法律效力。然而，值得注意的是，在訴訟程序啟動(dòng)之前，若賣方能夠成功獲取到商品房預(yù)售許可證明，那么這份認(rèn)購書將會(huì)被認(rèn)定為具有法律效力。除此之外，參與合同簽署的各方面必須具備良好的書寫能力，并且他們的意思表示必須是出于自愿且真實(shí)的。最后，合同的具體條款亦須合法合規(guī)，同時(shí)還需滿足法律規(guī)定的形式要件。《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

視具體情形而定：首先，倘若該購房協(xié)議并未進(jìn)行正式的預(yù)售記錄登記之前，購房者不幸遺失了購房合同，那么僅需要依法解除剩余的所有相關(guān)合同，然后重新簽署一份新的購房合同便可；其次，假如購房者在預(yù)售登記完成之后，且在辦理銀行貸款之前才發(fā)現(xiàn)購房合同不慎遺失，則必須按照相關(guān)法律法規(guī)，通過在當(dāng)?shù)貦?quán)威報(bào)刊上刊登相關(guān)公告聲明合同已經(jīng)作廢。滿三個(gè)月期限后，購房者應(yīng)前往預(yù)售登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷原有的已簽訂合同，隨后再重新簽署一份全新的購房合同?！睹穹ǖ洹返谒陌倭鍡l依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

中華人民共和國最高人民法院民事判決書(2002)民一終字第7號(hào)上訴人(原審被告)：合肥東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地安徽省合肥市琥珀山莊。法定代表人：仰融，董事長。委托代理人：宋蘆生，男，漢族，1955年4月21日出生，住安徽省合肥市中市區(qū)紅星路135號(hào)15幢302號(hào)，該公司總經(jīng)理。委托代理人：李默，北京市創(chuàng)世律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：江蘇匯鴻國際集團(tuán)土產(chǎn)進(jìn)出口股份有限公司，住所地江蘇省南京市白下路91號(hào)匯鴻大廈15樓。法定代表人：馬馳，董事長。委托代理人：倪同木，江蘇天豪律師事務(wù)所律師。委托代理人：倪明，江蘇天豪律師事務(wù)所律師。原審被告：合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司，住所地安徽省合肥市天長路70號(hào)。法定代表人：丁華榮，總經(jīng)理。原審被告：合肥華華豐畜禽經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地安徽省合肥市合六路291號(hào)西郊井崗鋪。法定代表人：崔建望，董事長。委托代理人：丁華榮，男，漢族，1956年8

一、商品房買房合同什么是預(yù)售在法律術(shù)語中，合同可細(xì)分為預(yù)約合同與本約合同兩大類型。預(yù)約合同主要用于指明未來雙方協(xié)商并最終簽署特定合同的具體事宜，以確保雙方能夠就此展開深入磋商，并盡己所能達(dá)到締結(jié)本約合同的責(zé)任與義務(wù)。相較之下，本約合同則更加強(qiáng)調(diào)確立雙方間明確且具體的權(quán)利與義務(wù)條款，使得雙方在履行合同時(shí)有章可循、有據(jù)可依。預(yù)約合同不僅可以作為本約合同訂立過程中的重要環(huán)節(jié)，還可以對(duì)本約合同的具體內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃與設(shè)定?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即是否具備當(dāng)事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，水電氣等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。二、商品房買賣合同怎么退定金1、買房人發(fā)出退房通知買房人可通過掛號(hào)信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出

商品房預(yù)售業(yè)務(wù)必須遵循嚴(yán)格且規(guī)范的預(yù)售許可證制度。換言之，除非房地產(chǎn)開發(fā)商成功獲取到適當(dāng)?shù)念A(yù)售許可，并確保其在預(yù)售許可時(shí)效期內(nèi)開展相關(guān)業(yè)務(wù)，否則無法與廣大購房者簽訂具有法律效力、有效的購房合同。反之，若未遵循上述規(guī)定，則簽署的所有合同都可能面臨被判定為無效的嚴(yán)重法律風(fēng)險(xiǎn)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

當(dāng)您在選擇購買商品房之初，務(wù)必同開發(fā)商深入洽談并簽署商品房預(yù)售合同。然而，在此過程中您可能會(huì)遭遇諸多風(fēng)險(xiǎn)。首先，若開發(fā)商未能提供具有法律效力且真實(shí)可靠的商品房預(yù)售許可證明，那么極有可能使得此類合同不具備有效性，甚至引發(fā)后續(xù)合同執(zhí)行過程中的困境。其次，部分樓盤的商業(yè)廣告往往存在夸大其詞或者虛假宣傳的現(xiàn)象，這無疑增加了購房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛的可能性。再者，若開發(fā)商將該房屋抵押給了第三方，或者故意隱瞞預(yù)售房屋已經(jīng)被抵押的事實(shí)；又或者將預(yù)售房屋出售給了第三方，同時(shí)刻意掩蓋預(yù)售房屋已經(jīng)出售的真相，這些行為都可能使購房者的權(quán)益遭受嚴(yán)重?fù)p害。最后，如果開發(fā)商未能及時(shí)辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，或者擅自更改房屋設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)，同樣可能給購房者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。因此，在選購商品房的過程中，您必須審慎地挑選合適的開發(fā)商，并且認(rèn)真研讀相關(guān)合同條款，以便更好地規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五

一房多售系違法之舉。此種行徑觸犯了中國現(xiàn)行的《中華人民共和國刑法》相關(guān)規(guī)定，可歸入合同詐騙罪。倘若在合同締結(jié)過程中，通過欺詐手段獲取對(duì)方大量財(cái)物，將面臨三年以下有期徒刑以及罰金或單處罰金的嚴(yán)厲懲罰。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過己付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

簽訂商品房預(yù)售合同后不用簽買賣合同，預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，買方付清全部房價(jià)款后可以直接辦理過戶手續(xù)，簽訂商品房預(yù)售合同要注意仔細(xì)審查關(guān)于房屋面積的約定，明確房屋質(zhì)量等。一、簽訂商品房預(yù)售合同后是否還要簽買賣合同簽訂商品房預(yù)售合同后不用簽買賣合同，預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價(jià)款后，可直接辦理過戶手續(xù)。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)房銷售。《中華人民共和國民法典》第二百二十一條當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。二、簽訂商品房預(yù)售合同要注意什么簽訂商品房預(yù)售合同要注意：1．不要貿(mào)然交付定金。建議購房者購買商品房時(shí)一定要親自到相應(yīng)

1．審慎核查“五證”完備與否。購房者簽訂預(yù)售合同時(shí)需格外留意，務(wù)必確認(rèn)所涉國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證書、施工開竣工證明以及商品房銷售許可證均已完備，即所謂之“五證”齊備。2．嚴(yán)格要求發(fā)展商簽署經(jīng)房屋管理局統(tǒng)一制定或者由建設(shè)部特別推薦的規(guī)范合同文本，并須仔細(xì)查驗(yàn)代表開發(fā)商簽字之人是否確系其法定代表人；倘若并非法定代表人，亦應(yīng)查看其實(shí)效有效之《授權(quán)委托書》。3．在預(yù)售契約中務(wù)必明確約定違約責(zé)任條款，尤其建議明確規(guī)定違約金的具體數(shù)額；若約定以日計(jì)息，則應(yīng)參照現(xiàn)行違約金標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定每日萬分之四的比率。4．針對(duì)可能發(fā)生的爭議，買賣雙方可優(yōu)先考慮通過友好協(xié)商的方式予以解決；若協(xié)商無果，亦可選擇仲裁或訴訟途徑加以解決。5．部分發(fā)展商在購房者交付定金后，未能成功申請(qǐng)到銀行按揭貸款，卻僅退還購房款項(xiàng)而未退還定金，此種做法實(shí)屬不公允。鑒于并非每位購房者皆有能力申請(qǐng)到按揭貸款，故建

商品房預(yù)售合同，旨在保障購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的合法權(quán)益，因此其內(nèi)容必須包含如下關(guān)鍵條款：首先，合同應(yīng)對(duì)雙方當(dāng)事人的基本信息進(jìn)行明確規(guī)定，包括各自的企業(yè)名稱、詳細(xì)地址以及具有法律效力的法人組織須由法定代表人親自簽署。其次，明確預(yù)售商品房的確切地理位置及編號(hào)等相關(guān)重要信息，便于后續(xù)房產(chǎn)管理工作的開展。接著，對(duì)于預(yù)售商品房的具體規(guī)模、面積數(shù)值等要素也需在合同中予以明確，通常以平方米為單位計(jì)量，同時(shí)需要明確注明所涉及的是建筑面積、使用面積抑或是其他類型的面積。再者，合同中應(yīng)明確預(yù)售商品房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，即每平方米的售價(jià)，同時(shí)還需標(biāo)示出總價(jià)金額。此外，合同中還需對(duì)預(yù)售款項(xiàng)的支付方式以及房屋實(shí)際交付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行明確規(guī)定。關(guān)于房屋的用途屬性，合同中亦需進(jìn)行明確標(biāo)注，例如住宅用房、辦公用房、經(jīng)營性用房或者其他特殊用途的房屋。最后，合同中還需對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限等重要事項(xiàng)進(jìn)行詳盡規(guī)定，同時(shí)還需明確

【來源】判決研究，2005年，第一卷【撰寫年份】2005年【正文】一、本案簡介2000年10月1日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，該合同采用普通空白格式文本進(jìn)行商品房買賣，包括普通商品房買賣合同的條款和內(nèi)容。在此商品房買賣合同中，雙方約定原告購買了被告的一套商品房。房屋建筑面積320平方米，單價(jià)1萬元，房屋總金額320萬元。該房屋于2001年10月31日前交付，并約定了相應(yīng)的違約責(zé)任。原告與被告于同日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定買受人在出賣人未取得國家批準(zhǔn)的銷售證明的情況下自愿簽訂商品房銷售合同和補(bǔ)充協(xié)議。買受人同意在合同簽訂后3日內(nèi)將購房款的50%匯至出賣人指定的銀行，買受人在出賣人指定的地點(diǎn)辦理銀行抵押手續(xù)。補(bǔ)充合同還規(guī)定，雙方同意在賣方取得合同簽訂后政府頒發(fā)的銷售證明后7天內(nèi)，簽署由北京市國土資源和住房局監(jiān)管的《北京市商品房銷售合同》，并按原合同規(guī)定的時(shí)間持合同及相關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門