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2006年6月,趙靜與某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,雙方約定房地產(chǎn)公司在2007年6月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付其使用。合同簽訂后,趙靜支付了130余萬(wàn)的房款。直到2007年7月31日,趙靜才拿到房子鑰匙。2007年8月9日,趙靜與房地產(chǎn)公司就延遲交房達(dá)成了補(bǔ)充協(xié)議,雙方認(rèn)可逾期交房30天,房地產(chǎn)公司支付逾期補(bǔ)償金8000余元。同時(shí),趙靜承諾不再就延遲交房一事主張任何權(quán)利。事后,趙靜委托他人領(lǐng)取了補(bǔ)償金。

4個(gè)月后,趙靜發(fā)現(xiàn),直到2007年11月房地產(chǎn)公司才取得天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證。趙靜認(rèn)為,房地產(chǎn)公司實(shí)際向自己交付房屋的時(shí)間是11月而不是此前約定的7月31日,她要求房地產(chǎn)公司繼續(xù)支付違約金,但房地產(chǎn)公司拒絕。趙靜將房地產(chǎn)公司起訴至法院,要求對(duì)方支付違約金4萬(wàn)余元。

庭審中,趙靜與房地產(chǎn)公司均承認(rèn)雙方交接房屋鑰匙的時(shí)間是2007年7月31日,雙方當(dāng)時(shí)也就延遲交房一事達(dá)成過(guò)協(xié)議,趙靜接受了違約金并承諾不再就延遲交房一事主張權(quán)利。據(jù)此,法院終審駁回了趙靜的訴求。

說(shuō)法

房主為何輸官司

天津市擊水律師事務(wù)所盧同斌、王震律師認(rèn)為,《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》第十二條明確規(guī)定,“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將新建的住宅商品房交付使用時(shí),應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示該幢住宅的準(zhǔn)許使用證。不按規(guī)定辦理準(zhǔn)許使用證的,新建住宅商品房不得交付使用。對(duì)未取得準(zhǔn)許使用證的商品房,購(gòu)房人有權(quán)拒絕入住?！蓖瑫r(shí),《天津市商品房管理?xiàng)l例》第十條也規(guī)定,“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅商品房,必須在領(lǐng)取建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證后,方可交付使用?！痹撘?guī)定的初衷是為了加強(qiáng)新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用管理工作,保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益,出于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)管的目的。

律師表示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證時(shí),并不具備交付房屋的條件,此時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任。本案中,開(kāi)發(fā)商經(jīng)趙靜同意于2007年7月31日已經(jīng)將房屋鑰匙交付,趙靜沒(méi)有提出異議,就視為已經(jīng)將房屋交付給趙靜。沒(méi)有新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證表明該房屋在交付時(shí)沒(méi)有達(dá)到天津市地方性法規(guī)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),并不能否認(rèn)已經(jīng)將房屋交付給趙靜的事實(shí)。該房屋于2007年11月6日取得了新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證,該房屋在質(zhì)量上是達(dá)到合格交付標(biāo)準(zhǔn)的。所以,法院駁回趙靜訴求是正確的。

(文中人均為化名)

律師教你如何簽合同

盧律師提醒,在處理房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛中,目前司法實(shí)踐普遍遵循的是“有約定從約定”的原則。買(mǎi)房人在簽訂買(mǎi)房合同時(shí)一定要加強(qiáng)自己的簽約意識(shí),把買(mǎi)房中自身權(quán)益的很多內(nèi)容盡量以合同條款的形式確定下來(lái),將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛也有相應(yīng)維權(quán)依據(jù)。例如,對(duì)于開(kāi)發(fā)商遲延交房這件事情,開(kāi)發(fā)商提供的合同文本中會(huì)有關(guān)于違約一天支付多少違約金的補(bǔ)充內(nèi)容,作為買(mǎi)房人必須考量這樣的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否可以填補(bǔ)自己的損失如租房成本;如果違約金太低,應(yīng)該與開(kāi)發(fā)商洽談要求以租金標(biāo)準(zhǔn)1至2倍確定違約金。

除此之外,僅有合同約定還不夠,還必須防止開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題,一旦無(wú)法保證建設(shè)資金及時(shí)到位,就很可能使房屋無(wú)法按時(shí)完工,出現(xiàn)不能交房或房產(chǎn)證辦不下來(lái)。因此,買(mǎi)房人應(yīng)盡量要求采取分期付款的方式,或者干脆買(mǎi)現(xiàn)房為宜。