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在二手房買賣過程中，代簽合同時如果操作不當(dāng)，常常會帶來風(fēng)險，并造成經(jīng)濟上的損失，因此購房者應(yīng)該小心為是。但業(yè)內(nèi)人士表示，代簽合同的方式比較常見，在房價平穩(wěn)時期并不會出現(xiàn)問題，不過在房價波動時如上漲或者下跌，代簽往往會成為終止合同的借口，甚至被心懷叵測之人所利用。代簽這種交易方式本身并沒有錯，而且為法律所允許，只不過要求交易雙方嚴(yán)格按照法律規(guī)定來操作，方能避開風(fēng)險，做到安全交易。

代簽合同較常見

當(dāng)上海的呂先生收取買家3萬元定金之后，突然因公事需要到外地出差，為了不耽擱交易，他讓太太代為處理，以自己的名義出面跟買家代簽房產(chǎn)買賣合同。當(dāng)然，在他出差之前，他在附近的公證處對委托書做了公證。

記者了解到，在二手房買賣過程中，經(jīng)常出現(xiàn)代簽合同的情形。據(jù)了解，在一般情況下，親人之間委托代簽形式最為常見，如父母子女之間、夫妻之間、兄弟姐妹等等，當(dāng)然也有朋友之間委托。除了上述提到的定金合同、房產(chǎn)買賣合同之外，在法律規(guī)定范圍內(nèi)還可委托辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、代理還貸、退保、代理變更注銷房地產(chǎn)抵押登記、支付相關(guān)稅費等諸多事宜，都可實行代簽方式。

代簽風(fēng)險要當(dāng)心

代簽合同必須謹(jǐn)慎對待，因為稍有粗心大意，很有可能會讓自己的利益受損。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展告訴記者，由于代簽引發(fā)的糾紛并不少見。一般情況下，都是由被代理人認(rèn)為代理人無代理權(quán)為由推脫自己的責(zé)任，要求撤銷買賣合同，并刻意規(guī)避違約責(zé)任。

而在現(xiàn)實中，的確也有人得逞。記者了解到這樣一個真實的案例。在2009年底，廣州市寶安區(qū)人民法院判決一起由代簽引起的官司，違約在先的賣家居然不用承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告陳姓夫婦將一套共有房產(chǎn)出售給全先生，在簽訂買賣合同時只有陳先生一人到場，雖然根據(jù)中介的要求陳先生在買賣合同的附件中注明妻子同意出售該房屋，但隨后不久他便以妻子不同意出售房產(chǎn)為由而要求撤銷買賣合同。后經(jīng)法院判決，交易合同無效，同時只需退回先期所收定金，而不必按照事先約定的退一賠一條款來執(zhí)行。

對此，王展提醒說，對于代簽合同的形式，尤其是房價處在波動期間，一定要謹(jǐn)慎行事。原因就在于，代簽合同如果操作不規(guī)范，會給買方增加巨大的風(fēng)險，萬一發(fā)生糾紛，買方事后很難證明出賣方本人與代理人之間的委托關(guān)系。

四招規(guī)避風(fēng)險

專家表示，規(guī)避代簽風(fēng)險看似簡單，其實并不容易。比如稍有法律常識的都知道，出售共同財產(chǎn)時，需要所有產(chǎn)權(quán)人都到場簽訂買賣合同，但對于夫妻共同財產(chǎn)而言，至今還有不少人認(rèn)為丈夫或妻子可以代替對方簽字，但一旦產(chǎn)生糾紛，這種代為簽字的做法卻得不到法律的認(rèn)可。

在此，法律專家認(rèn)為要真正規(guī)避代簽風(fēng)險，一定要做到防范于未然，即提前做好預(yù)防工作。下面我們結(jié)合具體案例來進行解析。

當(dāng)然，在交易之前，首先要做的就是查清房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，仔細(xì)審核房產(chǎn)證，必要時要向當(dāng)?shù)氐姆抗芫只蚪ㄎ樵?，看房屋是否登記為共有產(chǎn)權(quán)、是否還有其他共有人。比如有時盡管房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人為一人，但其系已婚，而且結(jié)婚的時間早于取得房產(chǎn)證的時間，按照法律規(guī)定該房屋通常為其夫妻共有，轉(zhuǎn)讓時必須征得其配偶同意。因此，買方還應(yīng)審核或查詢房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人的婚姻狀況與結(jié)婚時間。

第一招：委托書必須公證

毫無疑問，授權(quán)委托書必須經(jīng)過公證，這樣其代理權(quán)才能得到法律的承認(rèn)。

【案例一】北京的李先生購買一套夫妻共有房產(chǎn)，在簽定買賣合同時，妻子因故不能到場，雖然中介出具妻子同意出售的證明，但李先生堅持要求對方對委托書進行公證之后才與之簽約。

【解析】北京市東方律師事務(wù)所劉桂林律師表示，李先生的做法無疑是值得肯定的。對于房屋所有權(quán)人實在是無法到場簽訂合同的，那么一定要求委托人提供產(chǎn)權(quán)人簽署的授權(quán)委托書，且該授權(quán)委托書必須經(jīng)公證。簽約后，對方經(jīng)公證的授權(quán)委托書應(yīng)與合同一起妥善保管。如果沒有提供委托書，簽約后可在合同中約定：在規(guī)定時間內(nèi)，對方提供上述委托書之前或房屋所有權(quán)人補簽之前，合同不生效，且不支付任何價款。

第二招：代理權(quán)限需明確

對于授權(quán)委托書而言，不但要辨別其真?zhèn)?，還要了解其詳細(xì)代理范圍。

【案例二】上海的朱女士在買房時，因為賣家不能親自到場而由賣家的父親代為簽字。朱女士在專業(yè)人士的建議下，詳細(xì)了解了代理人的代理權(quán)限。

【解析】渠某琴表示，買家一定要了解代理人的代理范圍。一般情況下，代理人代理范圍包括簽訂定金合同、買賣合同、代理收取定金、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、支付稅費、交房等十一項內(nèi)容，買家必須要了解清楚，代理人的代理權(quán)限有多大，同時，其代理時限有多長。當(dāng)然，對于授權(quán)委托書公證的真?zhèn)吻闆r，買方可以根據(jù)其提供的信息具體核實。對于境外人士而言，必須由領(lǐng)事館出具的公證書才具備法律效力。

第三招：非常規(guī)做法要當(dāng)心

對于部分中介公司采用的一些非常規(guī)做法，一定要當(dāng)心。

【案例三】杭州的遲先生稀里糊涂地聽信了中介的說法，到頭來吃了虧。他購買了一套共有房產(chǎn)，對方在沒有提供授權(quán)委托書的情況下與之簽署了買賣合同，隨后因共有人反對而導(dǎo)致交易流產(chǎn)，耗費了不少精力不說，房價上漲致使成本增加。

【解析】王展表示，目前有不少中介公司為了促成交易，往往先讓買賣雙方簽約，并聲明其他所有權(quán)人都同意出售，隨后讓房產(chǎn)所有權(quán)的其他人來對交易進行追認(rèn)。不過這種做法風(fēng)險在于，如果房價上漲，其他所有權(quán)人可能會故意不進行追認(rèn)而導(dǎo)致交易中斷，并致使買家利益受損。因此對于這種情況而言，買家要么暫緩簽約，要么簽約之后要求對方在規(guī)定時間內(nèi)補齊相關(guān)文件。

第四招：保留證據(jù)很重要

即使對方?jīng)]有提供委托代理文件，但只要保留相關(guān)證據(jù)，也有可能做到利益不受損。

【案例四】一個電話錄音，讓蘇州的玄先生贏了官司。去年秋天，賣家的女兒葛小姐與他簽訂了房屋買賣合同，賣家葛先生也曾在電話中告訴玄先生同意女兒代簽買賣合同，該電話被他錄了音。隨后賣家反悔，但電話錄音讓賣家難逃違約責(zé)任。

【解析】王展表示，雖然賣家沒有出具委托代理文件，但因為產(chǎn)權(quán)人原因造成買方相信代理人具有代理權(quán)，比如房主將房產(chǎn)證、身份證以及賬號等交給代理人，或者親口承認(rèn)已委托他人代理，從而形成表見代理，這表明代理行為有效，如果違約，則須承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這需要買家保留相關(guān)證據(jù)來證明已經(jīng)形成表見代理，如前文中提到的電話錄音、存放在中介公司的房產(chǎn)證原件、身份證原件復(fù)印件等。

名詞解釋

追認(rèn)權(quán)

追認(rèn)權(quán)即是本人通過特定的法律行為，使無權(quán)代理人、無處分權(quán)人和限制民事行為能力人所為的行為成為有效法律行為的權(quán)利。