企業(yè)拆遷馬上要評(píng)估了，被拆遷人應(yīng)該注意的問(wèn)題有哪些
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時(shí)間： 2024-01-12 06:31:36
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前幾天，拆遷律師團(tuán)接到企業(yè)主王先生來(lái)電咨詢。他的企業(yè)接到了拆遷辦通知，馬上要評(píng)估了，他想知道“這個(gè)評(píng)估和拆遷什么關(guān)系，自己應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？”王先生的問(wèn)題，問(wèn)出了很多企業(yè)拆遷戶的疑惑。
企業(yè)拆遷屬于大宗的征地拆遷案件，涉及補(bǔ)償項(xiàng)目多，征收流程和細(xì)節(jié)有許多需要注意的問(wèn)題。這其中，企業(yè)拆遷的評(píng)估工作往往是走在前面，并且極其重要，直接影響后期補(bǔ)償能拿多少。今天，拆遷律師團(tuán)就企業(yè)拆遷的評(píng)估問(wèn)題為大家進(jìn)行科普解答。
一、什么是拆遷評(píng)估
拆遷評(píng)估俗稱的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估，他是征地拆遷中必不可少的一道程序。一般來(lái)說(shuō)在簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議之前，專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)我們的房屋面積，建造年限，裝修費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)量，估算。對(duì)于企業(yè)拆遷來(lái)說(shuō)，機(jī)器設(shè)備的價(jià)值，停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)等也屬于評(píng)估的范圍。
日后我們能得到多少補(bǔ)償款都是以評(píng)估結(jié)果為依據(jù)計(jì)算出來(lái)的，因此各位拆遷戶不要輕易忽視拆遷評(píng)估的重要性。
二、評(píng)估中我們應(yīng)該注意的問(wèn)題
1．資產(chǎn)整合自己清楚
評(píng)估就是對(duì)我們擁有的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，要知道評(píng)估是否合理首先要自己對(duì)資產(chǎn)價(jià)值幾何心中有數(shù)。首先，合法的建筑會(huì)補(bǔ)償，所以對(duì)自己廠房建筑的面積，建造成本，建筑結(jié)構(gòu)以及投入的裝修費(fèi)用等自己要清楚。
對(duì)于機(jī)器設(shè)備，無(wú)法搬走的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合重置成本、成新評(píng)估補(bǔ)償；能夠搬走的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)當(dāng)給予搬遷費(fèi)用，以及搬遷過(guò)程中可能產(chǎn)生的損害等進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。除此之外營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，停產(chǎn)停業(yè)損失等，自己心中都要先有個(gè)衡量。需要注意的是如果在拆遷之前已經(jīng)停產(chǎn)停業(yè)，那么停產(chǎn)停業(yè)這一項(xiàng)補(bǔ)償補(bǔ)償就沒(méi)有了。
2．自己有哪些手續(xù)心中有數(shù)
評(píng)估時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)考察企業(yè)以及房屋的法律狀態(tài)，是否有房產(chǎn)證，是否合法建造，企業(yè)是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)許可證等證件。這些證件手續(xù)是否齊全決定我們能否拿到補(bǔ)償款。但并不是所有的沒(méi)有手續(xù)的房屋都沒(méi)有補(bǔ)償，具體還要結(jié)合土地性質(zhì)，房屋建造年限等分析。所以對(duì)于這些手續(xù)自己要心中有數(shù)，自己不清楚的，在評(píng)估之前及時(shí)咨詢律師看能否補(bǔ)救。
3．評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇由被征收人在規(guī)協(xié)商選擇。協(xié)商不成，通過(guò)多數(shù)決定，隨機(jī)抽取等方式選定。所以評(píng)估不是征收方一言堂，評(píng)估機(jī)構(gòu)是應(yīng)當(dāng)由我們自己選擇的。如果政府跳過(guò)這一步，直接帶著一群人上門評(píng)估，我們是可以拒絕并主張權(quán)利的。
4．評(píng)估方法的選擇
針對(duì)房屋不同的情況，評(píng)估辦法也不一樣。我們被征收人也需要了解。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。
除此之外，對(duì)于評(píng)估的問(wèn)題，大家也可以參考《國(guó)有土地上房屋征收與評(píng)估辦法》，其中對(duì)于評(píng)估的程序，評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估方法等都有具體規(guī)定，按照該辦法實(shí)施的評(píng)估才是合法的。如果政府的評(píng)估不合法，我們可以拒絕在評(píng)估報(bào)告上簽字并申請(qǐng)復(fù)核。必要時(shí)，建議申請(qǐng)律師介入，更好地維護(hù)我們的權(quán)益。
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一、房屋拆遷是否要找被拆遷人評(píng)估公司評(píng)估依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，房屋拆遷的評(píng)估公司一般由拆遷當(dāng)事人進(jìn)行確定，拆遷當(dāng)事人包括被拆遷人與拆遷人，評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后由拆遷人進(jìn)行委托。依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。二、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。(22023-04-27465人看過(guò) -
拆遷評(píng)估（一）宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第四條規(guī)定：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)＝（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)－房屋重置成新均價(jià)）戶均安置面積／戶均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價(jià)，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人合法權(quán)益。（二）評(píng)估方法錯(cuò)誤《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。第十四條規(guī)定：拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。評(píng)估機(jī)構(gòu)不采用市場(chǎng)價(jià)法評(píng)估，導(dǎo)致評(píng)2023-07-04130人看過(guò) -
拆遷評(píng)估住宅房屋評(píng)估通常由四部分組成：一是房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格;二是建筑物重置價(jià)格;三是建安費(fèi)用;四是裝修裝飾部分的費(fèi)用。具體計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格×(1+樓層修正系數(shù))×(1+朝向修正系數(shù))×(1+其他因素修正系數(shù))+房屋裝修部分價(jià)格基準(zhǔn)價(jià)格修正法主要是對(duì)于成片或成棟被拆遷房屋使用，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以用市場(chǎng)比較法或成本法確定某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)、功能布局、成新度、維護(hù)保養(yǎng)等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，由此得出不同房屋的評(píng)估價(jià)格。一、朝向修正朝向以廳房陽(yáng)臺(tái)為準(zhǔn)，修正系數(shù)可參考下表。成片密集的磚木結(jié)構(gòu)房屋，一般不進(jìn)行朝向修正。住宅房屋評(píng)估的市場(chǎng)比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時(shí)間不超過(guò)1年的市場(chǎng)交易案例，并確定與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的3個(gè)以上的可比實(shí)例。房屋裝修裝飾部分價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格×(耐用年限-2023-06-10220人看過(guò) -
企業(yè)改制由于企業(yè)在存續(xù)期間，與多放建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故而企業(yè)需要改制，處理需要制定改制方案之外，還需要對(duì)企業(yè)的改制方案進(jìn)行評(píng)估，只有企業(yè)改制評(píng)估被認(rèn)定為可以實(shí)施的方案，相關(guān)管理職員才可以采取適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行改制。企業(yè)改制中國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題：1、公司設(shè)立時(shí)哪些資產(chǎn)需要進(jìn)行評(píng)估?根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣性財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資”?！白鳛槌鲑Y的非貨幣性資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估。因此，公司設(shè)立時(shí)用于出資的非貨幣性資產(chǎn)(包括實(shí)物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、債權(quán)和股權(quán)等)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。2、資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?(1)資產(chǎn)評(píng)估的合規(guī)性。企業(yè)及資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估管理部門和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)程進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并按規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格式制備資產(chǎn)評(píng)估資料。(2023-04-19182人看過(guò)
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一、房屋拆遷注意哪些問(wèn)題房屋拆遷要注意的問(wèn)題其實(shí)很多，根據(jù)實(shí)際情況的不一樣也會(huì)有所不同，但總結(jié)起來(lái)，主要有以下幾個(gè)方面：1、房屋拆遷面積的確定。如果實(shí)際面積大于房產(chǎn)證上的面積，務(wù)必要求拆遷方丈量，堅(jiān)持以實(shí)際面積計(jì)算。2、房子裝潢的補(bǔ)償。比如鋁合金窗和防盜門的補(bǔ)償與一般門窗不同，石英水磨地和一般水泥地的補(bǔ)償不同，需要補(bǔ)償和不補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目容易混淆，都必須在拆遷方作記錄后一一過(guò)目。3、違章建筑的年限和補(bǔ)償。如果有違章建筑，事先最好有違章年份的憑證，哪怕是一張用料單或用工單.因?yàn)椴煌攴莸难a(bǔ)償多少不同.4、簽訂合同時(shí)，要仔細(xì)搞清合同內(nèi)容，不清楚的問(wèn)清以后才簽字。5、如果拆遷時(shí)要求析產(chǎn)，如有兩個(gè)房產(chǎn)證要求得到兩套回遷房都是可以的.如此等等。二、如何簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議1、明確拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容。根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的了解簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1)訂立協(xié)議的主體。即拆遷人與被拆遷2023-02-24104人看過(guò) -
拆遷評(píng)估一、企業(yè)拆遷評(píng)估有折舊嗎企業(yè)拆遷評(píng)估有折舊，一般業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)有成本評(píng)估、市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估、處置程序等幾種不同的評(píng)估方法，然后根據(jù)土地使用價(jià)值和房屋殘值進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。這個(gè)折舊率反映在你地上的財(cái)產(chǎn)和房子本身的價(jià)值上。新房子的裝修必須比舊房子高。對(duì)評(píng)審結(jié)果不滿意的，可以申請(qǐng)復(fù)議、復(fù)審，也可以向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)復(fù)議、復(fù)審。二、企業(yè)拆遷評(píng)估步驟是什么企業(yè)拆遷評(píng)估的步驟是選擇機(jī)構(gòu)、簽訂合同、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估、宣傳說(shuō)明、遞交報(bào)告、申請(qǐng)復(fù)核、申請(qǐng)?jiān)u估。每一個(gè)環(huán)節(jié)都可以被征收人參與，每一個(gè)環(huán)節(jié)都是不可或缺的法律要求。對(duì)于當(dāng)前拆遷糾紛頻發(fā)，公開(kāi)、透明、各方充分參與的方案設(shè)計(jì)更為重要。市場(chǎng)化運(yùn)作將使每一個(gè)環(huán)節(jié)公開(kāi)透明，并充分利用市場(chǎng)化的處理模式實(shí)現(xiàn)多元化補(bǔ)償，使雙方實(shí)現(xiàn)雙贏。三、企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用有哪些企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用有：1.拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備2023-06-1566人看過(guò) -
房地產(chǎn)估價(jià)1、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低；2、評(píng)估方法錯(cuò)誤；3、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法；4、未經(jīng)實(shí)地勘察程序；5、評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有給付完整的評(píng)估報(bào)告。一、遇到拆遷評(píng)估，應(yīng)該注意的幾類基本問(wèn)題1、房屋面積及宅基地面積認(rèn)定不準(zhǔn)確問(wèn)題。一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載面積為準(zhǔn)。2、評(píng)估方法錯(cuò)誤問(wèn)題?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。第十四條規(guī)定：拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。評(píng)估機(jī)構(gòu)不采用市場(chǎng)價(jià)法評(píng)估，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)嚴(yán)重偏低。3、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法。依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”.而實(shí)踐中2023-06-24320人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)一、征地拆遷中土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問(wèn)題《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽(tīng)取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償2022-04-09139人看過(guò)
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集體土地房屋征收拆遷，是指在拆遷人對(duì)城市規(guī)劃區(qū)以外集體土地上的房屋所有人或者使用人依法給予補(bǔ)償安置的前提下，對(duì)房屋及其附屬物進(jìn)行拆遷的法律行為。集體土地征收中的房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別在于，政府出于公共利益的需要，依法將集體土地作為國(guó)有土地征收后，對(duì)原集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行強(qiáng)制拆遷和補(bǔ)償。城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷單位（拆遷人）與被拆遷房屋的所有人（被拆遷人）因城市建設(shè)項(xiàng)目的需要，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，依法實(shí)施房屋拆遷的行為同意了。根據(jù)我國(guó)法律，城市地區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地、自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法征收、征用土地。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法出讓給單位或者個(gè)人使用。國(guó)有土地上的地上建筑物拆遷屬于城市房屋拆遷范疇，適用國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。2023-05-31449人看過(guò) -
1、調(diào)換面積縮水。被征收房屋評(píng)估面積只包括套內(nèi)面積而不包括公攤面積，而進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換房屋的面積同城是套內(nèi)面積與公攤面積的合計(jì)，因此在拆一還一之后面積就縮水了。2、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積與容積率降質(zhì)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋一般以經(jīng)濟(jì)適用房為主，房屋面積較小，容積率較大。如果被拆遷房屋屬于商品房的話，那么拆一還一之后勢(shì)必導(dǎo)致生活水平的降低。3、房屋產(chǎn)權(quán)年限縮短。眾所周知，城郊和農(nóng)村的宅基地是無(wú)限期使用的，而經(jīng)濟(jì)適用房和商品房是有產(chǎn)權(quán)年限的。4、區(qū)位價(jià)值降低。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房如果是異地安置，一般位于周邊城市建設(shè)尚不成熟的偏僻地段。5、生活成本上升。農(nóng)民上樓、危舊房改拆的情形下，原本水暖住自理免費(fèi)的模式將發(fā)生變化，水費(fèi)暖氣費(fèi)物業(yè)費(fèi)樣樣收，被拆遷群體的生活成本大幅提高。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（一）被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)2023-07-07270人看過(guò) -
農(nóng)民房1、根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告上簽字。第十二條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋的狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外狀況的照片和其他影像資料，并做好記錄現(xiàn)場(chǎng)勘查并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，為被征收房屋的價(jià)值評(píng)估提供或者協(xié)助收集必要的資料和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地調(diào)查記錄上簽名或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地調(diào)查記錄上簽名或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。第十七條分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將房屋評(píng)估報(bào)告移交被征收人。整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)由兩名以上負(fù)2023-05-3167人看過(guò) -
房產(chǎn)證1、重置成本法重置成本法最常見(jiàn)的評(píng)估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值+人工的價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。2、收益法如果用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的評(píng)估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來(lái)預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來(lái)體現(xiàn)，把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動(dòng)產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤(rùn)率。3、市場(chǎng)比較法需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國(guó)有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅)，商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過(guò)程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值。4、假2023-04-01217人看過(guò)
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企業(yè)遇到拆遷，應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題主要有：（一）企業(yè)的建筑性質(zhì)企業(yè)房屋性質(zhì)大致分為三種：租賃辦公用房；自有產(chǎn)權(quán)辦公用房；違章建筑。租賃辦公用房的，現(xiàn)行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)此并無(wú)明確規(guī)定。由此可見(jiàn)，企業(yè)租賃辦公用房的，因其不享有對(duì)所拆遷房屋的所有權(quán)，所以不能享受房屋同等價(jià)值拆遷的補(bǔ)償。關(guān)于自有產(chǎn)權(quán)營(yíng)房，房屋拆遷可選擇是進(jìn)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)置換，而企業(yè)拆遷一般只能選擇房屋價(jià)值補(bǔ)償和土地價(jià)值補(bǔ)償。關(guān)于違章建筑，并不是所有的違章建筑都不應(yīng)予以補(bǔ)償，而是要具體問(wèn)題具體分析?？紤]企業(yè)來(lái)源，對(duì)依法應(yīng)當(dāng)拆除的，予以拆除并不予補(bǔ)償；對(duì)于拆遷公告前可以補(bǔ)辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等，則應(yīng)查明事實(shí)，妥善處理，該補(bǔ)償?shù)木偷醚a(bǔ)償。（二）拆遷補(bǔ)償是否存在問(wèn)題補(bǔ)償范圍是否有遺漏。企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要包括：土地廠房本身價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用與損失和企業(yè)裝修附屬物的損失。有形損失和無(wú)形損失，預(yù)期利潤(rùn)損失補(bǔ)償2023-03-16414人看過(guò) -
拆遷評(píng)估依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)被征收拆遷的房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要由兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，并且在評(píng)估報(bào)告上簽字?！秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。第十七條分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人2023-02-2659人看過(guò)
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企業(yè)拆遷哪些問(wèn)題企業(yè)拆遷遇到哪些問(wèn)題甘肅在線咨詢 2022-10-12在企業(yè)遇到拆遷時(shí)最好做好以下準(zhǔn)備： 1、整理企業(yè)財(cái)產(chǎn)清單。財(cái)產(chǎn)清單主要包括土地、房屋、設(shè)備等等，整理這個(gè)清單的主要目的，是讓我們做到心中有數(shù)，可以客觀評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值。 2、準(zhǔn)備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業(yè)土地、房屋相關(guān)的各種證件，企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅憑證、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中簽訂的各種協(xié)議等等，這些材料已有的要保存好，列好清單，沒(méi)有但重要的應(yīng)盡量想辦法解決。 3、了解拆遷項(xiàng)目。很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)者面對(duì)拆遷 -
房屋拆遷補(bǔ)償拆遷評(píng)估問(wèn)題山東在線咨詢 2022-04-211.一般規(guī)定估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。評(píng)估報(bào)告：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式出具評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)審核并加蓋機(jī)構(gòu)公章。 2.對(duì)附屬物、附著物、在建工程、臨時(shí)建筑的評(píng)估 2.1附屬物、附著物等評(píng)估：按照國(guó)家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行。 2.2在建工程評(píng)估：一般應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估。在建工程評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè) -
騰退拆遷中，拆遷企業(yè)應(yīng)如何評(píng)估拆遷效益？澳門在線咨詢 2024-11-11通常所說(shuō)的“房屋騰退”（又稱為“驅(qū)逐”或“遷出”），意指房屋使用權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由占用并使用房屋所有者的房產(chǎn)，在此情形之下，房屋所有者有權(quán)提出請(qǐng)求使用權(quán)人離開(kāi)該處房產(chǎn)的要求。在處理此類問(wèn)題時(shí)，首先應(yīng)嘗試通過(guò)友好協(xié)商來(lái)解決爭(zhēng)議；若協(xié)商未能達(dá)成共識(shí)，則可訴諸于司法程序，向法院提起訴訟。 需要明確指出的是，“房屋騰退”并非嚴(yán)格意義上的法律術(shù)語(yǔ)，因此無(wú)法從法律角度給予其準(zhǔn)確的定義。 在某些地區(qū)的項(xiàng)目實(shí)施過(guò) -
拆遷是否要找被拆遷人評(píng)估公司評(píng)估陜西在線咨詢 2021-10-26根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)不能由被征收者協(xié)商選定的，通過(guò)多種決定、隨機(jī)選定等方式?jīng)Q定，具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得干預(yù)。
