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物業(yè)管理具體指的是為小區(qū)的綜合環(huán)境提供各項管理服務(wù)。物業(yè)主要管理：1、房屋管理服務(wù)；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)；3、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)；4、綠化管理服務(wù)；5、安全管理服務(wù)；6、針對性的專項服務(wù)。一、物業(yè)費的構(gòu)成有哪些項物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;6.辦公費用;7.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;8.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。二、車子在小區(qū)被撞物業(yè)需要負責嗎車子在小區(qū)被撞壞物業(yè)需要負責。停車服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中的一個子項，物業(yè)公司有義務(wù)維護物業(yè)

物業(yè)管理的健康發(fā)展，首先離不開物業(yè)管理公司的健康發(fā)展、物業(yè)市場的健康發(fā)展及政府相應(yīng)職能的政策扶持、輿論導向的正確宣傳。（一）制定和健全制度。管理是核心，制度是保障。物業(yè)公司要建立一套科學、規(guī)范、完善的規(guī)章制度，要積極導入、建立符合國際質(zhì)量標準的ISO9002質(zhì)量體系，提高物業(yè)管理的水平，為物業(yè)企業(yè)立足國內(nèi)，甚至走向國外市場打下堅實的基礎(chǔ)。（二）加快立法，健全物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。政府要通過自己的權(quán)威使物業(yè)管理工作有序、健康開展，對物業(yè)管理市場形成、發(fā)展所必須的文件盡快出臺，以便物業(yè)管理公司、廣大業(yè)主（住戶）都可依照執(zhí)行。（三）規(guī)范招投標機制。招投標就是公開競爭，企業(yè)之間比管理、比質(zhì)量、比服務(wù)、比成本、比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。物業(yè)管理市場要建立一個公平競爭的市場機制，就必須建立起物業(yè)管理的招投標機制，采取面向社會公開招標的方式，選聘物業(yè)管理公司。（四）抓好隊伍建設(shè)，必須抓好內(nèi)部建設(shè)和

1、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)因素網(wǎng)絡(luò)基本拓撲結(jié)構(gòu)有3種：星型、總線型和環(huán)型。一個單位在建立自己的內(nèi)部網(wǎng)之前，各部門可能已建造了自己的局域網(wǎng)，所采用的拓撲結(jié)構(gòu)也可能完全不同。在建造內(nèi)部網(wǎng)時，為了實現(xiàn)異構(gòu)網(wǎng)絡(luò)間信息的通信，往往要犧牲一些安全機制的設(shè)置和實現(xiàn)，從而提出更高的網(wǎng)絡(luò)開放性要求。2、網(wǎng)絡(luò)協(xié)議因素在建造內(nèi)部網(wǎng)時，用戶為了節(jié)省開支，必然會保護原有的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施。另外，網(wǎng)絡(luò)公司為生存的需要，對網(wǎng)絡(luò)協(xié)議的兼容性要求越來越高，使眾多廠商的協(xié)議能互聯(lián)、兼容和相互通信。這在給用戶和廠商帶來利益的同時，也帶來了安全隱患。如在一種協(xié)議下傳送的有害程序能很快傳遍整個網(wǎng)絡(luò)。3、地域因素由于內(nèi)部網(wǎng)Intranet既可以是LAN也可能是WAN（內(nèi)部網(wǎng)指的是它不是一個公用網(wǎng)絡(luò)，而是一個專用網(wǎng)絡(luò)），網(wǎng)絡(luò)往往跨越城際，甚至國際。地理位置復雜，通信線路質(zhì)量難以保證，這會造成信息在傳輸過程中的損壞和丟失，也給一些“黑客”造成可乘之機。4

物業(yè)管理具有服務(wù)和管理的雙重屬性，但一直以來，許多物業(yè)管理企業(yè)重服務(wù)、輕管理。其實，沒有堅實的內(nèi)部管理就不可能有好的服務(wù)，內(nèi)部管理是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的根基，只有做好內(nèi)部管理，才能服務(wù)好業(yè)主，才能使企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。聞名管理學專家曾仕強在《中國式管理》中提出，管理就是修己安人的過程，其實物業(yè)管理也是如此。物業(yè)管理的性質(zhì)是“寓管理于服務(wù)”，要把管理和服務(wù)做好，首先要從企業(yè)內(nèi)部管理入手。俗話說：“打鐵還須自身硬”。從市場經(jīng)濟角度看，行業(yè)競爭日趨激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想發(fā)展，立于不敗之地，必須在企業(yè)內(nèi)部管理上下足工夫。結(jié)合工作實踐，筆者從幾個方面談?wù)勎飿I(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理之道。一、加強內(nèi)部管理的必要性我國物業(yè)管理是伴隨著社會主義市場經(jīng)濟應(yīng)運而生的。競爭是市場經(jīng)濟活力所在，市場經(jīng)濟的運行和發(fā)展時刻離不開競爭。物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展，必須加強內(nèi)部管理，將企業(yè)追求自身經(jīng)濟效益的內(nèi)在要求和外部競

10月15日，中國物業(yè)管理協(xié)會成立大會在京召開。建設(shè)部副部長宋春華應(yīng)邀出任協(xié)會名譽會長，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾被推舉為首任會長，會上通過了協(xié)會章程，選舉產(chǎn)生了首屆理事會、常務(wù)理事會。中國物協(xié)的成立，標志著物管業(yè)在國家經(jīng)濟活動中地位的確立，物業(yè)管理進入了一個新的發(fā)展階段。會上，謝家瑾會長做了題為“團結(jié)奮斗迎接新世紀，務(wù)實求真開創(chuàng)新局面”的主題報告，系統(tǒng)分析了當前的形勢和任務(wù)。下文即節(jié)選自主題報告。法制建設(shè)滯后于行業(yè)發(fā)展物業(yè)管理涉及諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系：包括開發(fā)公司與業(yè)主之間，業(yè)主委員會與物管企業(yè)之間，業(yè)主委員會、物業(yè)公司與全體業(yè)主之間等。盡管這些年為規(guī)范物業(yè)管理出臺了一系列法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量的矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關(guān)對日前增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時處理。建管之間缺乏有效銜接有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，矛盾在居民入

市場化雖然物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風險和較低的行業(yè)門檻仍會吸引大量資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭，必然會推動物業(yè)管理的市場化進程，促進物業(yè)管理品牌化格局的盡快形成。一些物管企業(yè)通過市場獲得更多的物業(yè)，形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)；另外一些物管企業(yè)可以通過兼并、聯(lián)合和重組等方式，形成規(guī)?；芾砗推髽I(yè)集團，以增強企業(yè)的競爭力。通過市場洗禮，最終會形成少數(shù)品牌物管企業(yè)占據(jù)大部份物管市場份額，使物管行業(yè)的競爭門檻自動加高，行業(yè)的競爭更加激烈而且層次更高。這種狀況會使一般的企業(yè)不敢介入或者已經(jīng)無法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定，行業(yè)間重新洗牌的可能性減少。經(jīng)營化21世紀，物業(yè)管理企業(yè)將要面對更為激烈的市場競爭所帶來的挑戰(zhàn)，而日新月異的高新科技也給企業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機遇。隨著社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的速度不斷加快，工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的要求不斷提高，市場對工業(yè)園區(qū)

隨著現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展和經(jīng)濟全球化進程加快，現(xiàn)代物流作為一種先進的組織方式和管理理念，被廣泛認為可以促進國民經(jīng)濟總體資源的優(yōu)化配置和平衡，是國民經(jīng)濟運行水平和效益得以提高的“第三利潤源泉”。在加入wto的今天，重視和發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)對廣東的經(jīng)濟建設(shè)具有深刻的意義。2001年底，中共中央政治局委員、廣東省委書記李廣東及其他珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)在內(nèi)的“珠三角大都市圈”已初步形成，各地緊密合作，成為目前世界經(jīng)濟增長最具活力的地區(qū)之一。中共中央政治局委員、省委書記李長春同志認為，粵港澳經(jīng)濟一體化的格局已初步形成；香港特區(qū)行政長官董建華也明確表示，要協(xié)同發(fā)展珠江三角洲。隨著“珠三角大都市圈”方便快捷的陸海空交通運輸網(wǎng)形成，各地阻礙因素的消除，各地政府在經(jīng)濟一體化的進程中必將加強科技、工業(yè)等多方面的協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢，突出特色，推動整個“大都市圈”的經(jīng)濟快速發(fā)展，為珠江三角洲地區(qū)提高現(xiàn)代物流水平的提供機

□浙江大學寧波理工學院、寧波市物流研究中心葛洪磊第四方物流是當今物流發(fā)展的趨向，它是現(xiàn)代物流、供應(yīng)鏈管理高度發(fā)展的產(chǎn)物，它體現(xiàn)了企業(yè)在競爭日益激烈的環(huán)境中，系統(tǒng)控制成本和管理運作的努力，代表了未來物流發(fā)展的方向。但是，這并不意味著第四方物流在目前狀況下，能夠馬上取代第三方物流，成為主導型的物流服務(wù)主體，并且在全球范圍內(nèi)廣泛開展、普遍接受，尤其是在我國，第四方物流目前只是處于探索、試驗的階段。但是，我國第四方的市場需求相當可觀。目前我國第四方物流企業(yè)的發(fā)展模式主要有4種。1.第三方物流企業(yè)直接演化成第四方物流企業(yè)。遵循現(xiàn)代物流發(fā)展理念，在短短不到十年的時間內(nèi)，寶供物流完成了從儲運、第三方物流到第四方物流的三級跳，一躍成為國內(nèi)領(lǐng)先的現(xiàn)代化物流企業(yè)集團。寶供物流的發(fā)展大致分為3個階段：1994~1997年，寶供從一家傳統(tǒng)儲運企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┮惑w化物流服務(wù)的專業(yè)公司；1997~2000年這一期間，寶

物業(yè)管理是購房者長期面臨的一個問題，購房者(業(yè)主)與物業(yè)管理公司發(fā)生的糾紛涉及許多方面，尤以繳費的多少為最常見。對于購房者來說，首先要明確的物業(yè)管理不同于過去住宅區(qū)的房管，購房者在完成購房手續(xù)后入住前，要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理，并享受管理公司提供的各項服務(wù)。在簽訂管理公約時，購房者一定要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。購房者應(yīng)該清楚自己是簽約的主體，是合同的一方，完全有權(quán)利修改管理公約的有關(guān)條款，并且有權(quán)利保留和選聘新的物業(yè)管理公司的權(quán)利。但是在實際生活中，許多購房人不知道自己具有哪些權(quán)利和義務(wù)，誤認為管理公約是不可修改的，管理公司也是不能更換的。關(guān)于維修基金和管理費用的支付，更是不知如何處理是好。目前關(guān)于維修基金管理費用的標準尚無具體的明文規(guī)定，這就給物業(yè)管理公司留下了較大的余地，也給購房者增加了無形的壓力。但不管怎樣，收費的高低是應(yīng)該與服務(wù)的質(zhì)量成正比的，所以，購房者

頻道物業(yè)管理的內(nèi)涵方面香港物業(yè)管理的目的，是要為業(yè)主或租戶，提供一個安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或作環(huán)境，保障業(yè)主及租戶的利益。同時，更是提高了物業(yè)的投資回報率。因此，服務(wù)內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，更為重要的是通過這些物業(yè)，去推動和協(xié)調(diào)在這些物業(yè)內(nèi)進行各類活動的業(yè)主或租客之間的社會與人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價商品得以發(fā)揮最高的效益。這是香港方面在物業(yè)管理上與內(nèi)地最大的區(qū)別之一。

物流糾紛的主要因素：1、單證糾紛。單證糾紛主要發(fā)生在承運人和托運人之間。此類糾紛包括：因單證瑕疵引起的糾紛；因承運人簽發(fā)單證時的失誤引發(fā)的糾紛；因托運人未與收貨人達成協(xié)議，卻要求簽發(fā)特殊單證而在承運人與托運人之間產(chǎn)生的糾紛；2、貨物損失、滅失的糾紛。該類糾紛一般發(fā)生在承運過程中。造成此類糾紛的原因很多，可能是由于托運人自身的過失造成的，如包裝不良、標識不清引起，也可能是承運人的過錯造成的，如積載不當、操作失誤、運具選擇不當?shù)?。另外，還有不可抗力造成的貨物損失、滅失，應(yīng)根據(jù)風險分配原則分擔風險；3、延遲交付糾紛。這是指因承運人在合同約定期限以后進行交付而發(fā)生的糾紛。糾紛發(fā)生的原因主要有：因承運貨物發(fā)生交通事故；因積載能力而必須將貨物延遲發(fā)送；因過失造成中轉(zhuǎn)滯留；因某種原因而繞行導致發(fā)生糾紛；4、運雜費糾紛。這是因為托運人或收貨人的故意或過失，未能及時或全額交納運費，以及因在履行合同中所發(fā)生的

面對外資物流企業(yè)在中國物流市場頻頻出招、強力收購，面臨國有大企業(yè)改革步伐加快，特別是中鐵在管理體制、資源整合、物流業(yè)務(wù)模式、客戶價值等方面按照市場化從傳統(tǒng)的物流企業(yè)迅速向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)變，使我們民營物流企業(yè)面臨著生存發(fā)展的嚴峻挑戰(zhàn)。對此宅急送人認為，物流企業(yè)要發(fā)展，參與國際競爭，務(wù)必建立物流企業(yè)的四化。??1.網(wǎng)絡(luò)化。如果現(xiàn)代物流企業(yè)沒有網(wǎng)絡(luò)，只能做門對門的服務(wù)，那就不能稱為現(xiàn)代物流企業(yè)。在網(wǎng)絡(luò)問題上又分兩個方面：一是數(shù)量，二是質(zhì)量。僅從數(shù)量來講，那就是擁有多少網(wǎng)點。就以宅急送來說，已在全國擁有網(wǎng)點達2000多個。??2.信息化。現(xiàn)代物流沒有信息化的支撐，就不叫物流。針對信息化發(fā)展，需在三個方面推進：一是業(yè)務(wù)運作系統(tǒng)信息化。首先，運作信息系統(tǒng)從企業(yè)開單到客戶簽收的整個過程，都要用信息化來操作和跟蹤，又分為時間系統(tǒng)、跟蹤系統(tǒng)、管理系統(tǒng)等。其次，通過安全系統(tǒng)來管理貨物的安全。再次，退貨信息系統(tǒng)

物業(yè)與業(yè)主之間糾紛原因一、缺乏真實的宣傳和有效的溝通，業(yè)主不了解物業(yè)管理行業(yè)。了解才能產(chǎn)生信任。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標準不透明、收費依據(jù)不明確、違約責任含糊讓人無法理解，致使多數(shù)人選擇拒絕交費。在我國，住宅小區(qū)建好后，開發(fā)商都會先指定一家物業(yè)公司進駐小區(qū)，這就是“前期物業(yè)”，前期物業(yè)公司先于業(yè)主進駐小區(qū)。按正常程序，應(yīng)是業(yè)主購買房屋并入住后，再與前期物業(yè)公司協(xié)商簽約。但現(xiàn)實情況是，幾乎所有的業(yè)主在入住時都會被要求簽訂物業(yè)合同，才能領(lǐng)到房屋鑰匙。對物業(yè)公司而言，省去了與業(yè)主談判的麻煩，但同時也喪失了讓業(yè)主通過協(xié)商簽約過程了解物業(yè)服務(wù)、理解物業(yè)收費的機會。此時，多數(shù)業(yè)主交費根本不是為了享受物業(yè)服務(wù)，而是為了獲得房屋鑰匙。這導致業(yè)主與物業(yè)公司缺乏真正的溝通、交流和理解，一開始就處于互相猜忌、互相懷疑之中，為今后雙方發(fā)生更大的糾紛埋下了隱患。此外，開發(fā)商將鑰匙交給物業(yè)公司的行為讓業(yè)主形成了兩者是一體的概念

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理費方面的困境大致有三個方面。一是政府對物業(yè)管理費的調(diào)節(jié)作用;二是業(yè)主對物業(yè)管理費收支的誤解;三是物業(yè)管理費在未來該如何定位和收取。三者性質(zhì)不相同，引起關(guān)注的程度卻并無差別。政府調(diào)節(jié)涉及的是政府相關(guān)部門在物業(yè)管理政策制定上的緘否，業(yè)主誤解涉及的是業(yè)主的現(xiàn)實態(tài)度和行為，而第三點則是政策與學術(shù)研究上的問題。一、常見的物業(yè)糾紛有哪些（一）維修養(yǎng)護糾紛一般情況下，業(yè)主戶內(nèi)房屋需要維修的，可以要求物業(yè)公司派員修理，但費用應(yīng)由業(yè)主承擔，而糾紛的產(chǎn)生往往是售房者交付的房屋存在一些問題，且?guī)捉?jīng)修理不能徹底解決問題或物業(yè)公司提供維修服務(wù)時的態(tài)度、價格等易引起糾紛。（二）物業(yè)收費糾紛物業(yè)公司對小區(qū)進行物業(yè)管理，提供相關(guān)服務(wù)，收取一定的物業(yè)管理費，是物業(yè)公司相應(yīng)的權(quán)利。但是，物業(yè)管理費的標準沒有具體規(guī)范，也就成了物業(yè)公司與業(yè)主委員會產(chǎn)生爭議和糾紛的矛盾所在。（三）侵權(quán)糾紛業(yè)主對小區(qū)的建筑物公