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租賃合同終止的事由有：

1.雙方協(xié)商解除的；

2.租期屆滿的；

3.承租人不依約進行使用收益的；

4.承租人經(jīng)催告仍逾期支付租金的；

5.承租人擅自轉(zhuǎn)租的；

6.承租人使用不當致使租賃物受到損失的；

7.租賃物有質(zhì)量瑕疵不能實現(xiàn)合同目的。

一、出租人的義務(wù)

1、將租賃物移交承租人使用、收益。

出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人使用、收益，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。租賃物危及承租人的安全或者健康的，承租人可隨時解除合同。因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

2、維修義務(wù)。

出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。

二、簽訂房屋租賃合同的注意事項

(一)時限規(guī)定

1、租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

2、租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃(任意解除權(quán))。

(二)出租人義務(wù)

1、出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。

2、出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。

3、因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利如第三人行使抵押權(quán)的，承租人應(yīng)當及時通知出租人。

4、

因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

(三)承租人義務(wù)

1、應(yīng)當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。

2、承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。

未經(jīng)出租人同意，改善或者增設(shè)他物的，出租人可要求承恢復原狀或者賠償損失。

3、經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。

4、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

(四)承租人特別權(quán)利

1、正常損耗免責權(quán)。如房屋因正常損耗如電線線路老化等，承租人不用予以賠償；

2、占有、使用、收益權(quán)。承租人通過租賃，可以合法地占用及使用方法，也可以通過經(jīng)營活動獲得收益；

3、買賣不破租賃權(quán)，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力；

4、優(yōu)先購買權(quán)，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)(3個月)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。否則，承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效

5、共同居住人的繼續(xù)租賃權(quán)，即承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

三、簽訂房屋出租合同需要注意的事項

（一）時限規(guī)定

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃（任意解除權(quán)）。

（二）出租人義務(wù)

出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。

出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。

因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利如第三人行使抵押權(quán)的，承租人應(yīng)當及時通知出租人。

因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

（三）承租人義務(wù)

應(yīng)當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。

承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。

未經(jīng)出租人同意，改善或者增設(shè)他物的，出租人可要求承恢復原狀或者賠償損失。

經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。