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企業(yè)破產(chǎn)、倒閉后，土地資產(chǎn)處置前，我們首先應(yīng)該實地調(diào)查確認(rèn)權(quán)屬，評估地價。對于國有劃撥土地的處置，可采用土地使用權(quán)出讓的方式進(jìn)行處置，即破產(chǎn)企業(yè)清算組對土地資產(chǎn)（連同其它資產(chǎn)一起）進(jìn)行拍賣或招標(biāo)，其土地資產(chǎn)拍賣所得款項可首先用于職工安置。

一、國有企業(yè)改制資產(chǎn)處理的方式

（1）國有土地使用權(quán)處置的對象為以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。

（2）體現(xiàn)出土地資產(chǎn)處置中，區(qū)分類型，有償使用原則，涉及國有企業(yè)改變其原有國有性質(zhì)，必須有償出讓或租賃，而涉及改制后仍保持原國有性質(zhì)或者公益項目，國家扶持基礎(chǔ)項目，可以采用國家作價入股或授權(quán)經(jīng)營方式，甚至還可以采用保留劃撥方式。

（3）涉及到保留劃撥，作價入股，授權(quán)經(jīng)營方式的必須由有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府土地主管部門的批準(zhǔn)，而涉及土地有償出讓由改制企業(yè)直接向人民政府土地主管部門提出申請，補交土地出讓金，并與土地主管部門簽定土地出讓合同，辦理土地變更登記。

（4）土地使用權(quán)作價入股和授權(quán)經(jīng)營是不同的，有很多估價師容易搞混，兩者有相同之處，但也有很大區(qū)別。

（5）不同土地處置方式應(yīng)該有不同的審批權(quán)限，對于出讓或租賃的，企業(yè)可以直接向市縣人民政府土地管理部門申請，而授權(quán)經(jīng)營和作價入股改制方式只能由省級以上人民政府批準(zhǔn)。

（6）所有處置方式企業(yè)都必須持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件到土地管理部門辦理登記手續(xù)。

二、經(jīng)濟(jì)適用房土地出讓金是多少

分為以下兩種情況：

1、經(jīng)濟(jì)適用房分兩種，經(jīng)濟(jì)適用房管理的房子，一般就是集資建房或者是回遷房，也就是常說的二類經(jīng)濟(jì)適用房，交易的時候買方出3％的土地出讓金。

2、另外一種就是經(jīng)濟(jì)適用房立項的房子，回遷后不是按照回遷房給的，而是按照商品房處理的，所以商品房是不用交這個3％的。

不同情況地價內(nèi)涵不一，繳納土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該有很大差異。

1、僅按不同用途基準(zhǔn)地價的一定比例確定的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難于操作，致使有些地方公布的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)形同虛設(shè)。

2、具體出讓地塊地價內(nèi)涵往往與協(xié)議出讓最低價地價內(nèi)涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協(xié)議出讓土地出讓金，既有可能導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失，也往往會出現(xiàn)侵犯原土地使用者權(quán)益的情況。

3、根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權(quán)價格可作為企業(yè)權(quán)益計入企業(yè)資產(chǎn)，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的，按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。

三、土地使用權(quán)租金評估辦法有哪些？

土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進(jìn)行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進(jìn)行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評估。具體方法有：

1、市場比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，采用市場比較法評估，但要進(jìn)行年期修正。

2、收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應(yīng)注意使用期限內(nèi)有無其它費用。