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開(kāi)發(fā)商不具備銷(xiāo)售許可證預(yù)售的房屋的處理是故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情形；導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何辦理預(yù)售許可證房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在下列條件下取得預(yù)售許可證：開(kāi)發(fā)商已取得開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；開(kāi)發(fā)商已交付土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書(shū)；開(kāi)發(fā)商已持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；開(kāi)發(fā)商已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；開(kāi)發(fā)商已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)；開(kāi)發(fā)商已完成規(guī)定的結(jié)構(gòu)工程。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明；與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

一、起草起訴狀。首先應(yīng)當(dāng)詳細(xì)填寫(xiě)原被告雙方的基礎(chǔ)信息，其次需列舉出明確的訴訟請(qǐng)求（或者您提起本次訴訟的具體目標(biāo)和需求），最后需要將整個(gè)事件的起因經(jīng)過(guò)以及結(jié)果闡述清晰。二、攜帶起訴狀（根據(jù)被告的數(shù)量提交相應(yīng)份數(shù)的副本）及相關(guān)證據(jù)（如欠條或合同等）的復(fù)印件前往當(dāng)?shù)胤ㄔ毫竿ミM(jìn)行立案申請(qǐng)。三、在成功立案之后，請(qǐng)?jiān)诩抑心托牡群蚍ㄔ旱倪M(jìn)一步處理。法院將會(huì)向被告發(fā)送起訴狀、舉證通知書(shū)，同時(shí)也會(huì)向原告發(fā)送舉證通知書(shū)以及被告的答辯狀。四、待法院確定開(kāi)庭日期后，將會(huì)向您和被告分別送達(dá)傳票，屆時(shí)請(qǐng)嚴(yán)格按照傳票所示的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)出席法庭審理?！睹袷略V訟法》第一百零九條起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。書(shū)寫(xiě)起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對(duì)方當(dāng)事人。

預(yù)售證未能成功辦理可能存在以下幾種情況：首先，可能由于無(wú)法獲得《國(guó)有土地使用證》，導(dǎo)致土地指標(biāo)受到限制；其次，如果小區(qū)的實(shí)際建設(shè)狀況并不符合規(guī)劃局所設(shè)定的要求；再次，若小區(qū)中的樓房建筑層數(shù)以及高度，或者建設(shè)資金投入未能滿(mǎn)足房管局頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的必要條件；最后，若出賣(mài)方在前述四種證件尚未完全辦理完成的情況下，即未取得商品房預(yù)售許可證明的前提下，與買(mǎi)方簽訂了商品房預(yù)售合同，那么該合同應(yīng)被視為無(wú)效。然而，如果在訴訟提起之前，出賣(mài)方已經(jīng)成功獲取到商品房預(yù)售許可證明，則該合同可被視為有效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

在商品房交易過(guò)程中，如若未能取得預(yù)售許可證，那么該房產(chǎn)便無(wú)法出售。房地產(chǎn)業(yè)界通常將獲得房屋預(yù)售許可證視作銷(xiāo)售房屋的必要條件之一。若在訴訟發(fā)起之前，開(kāi)發(fā)商仍然無(wú)法獲得此證，則表明出賣(mài)方已經(jīng)構(gòu)成了嚴(yán)重違約行為，以至于導(dǎo)致合約無(wú)法順利執(zhí)行。在此情況下，購(gòu)房者有權(quán)申請(qǐng)退還所支付的定金?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸邨l債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

＜案情＞徐先生于2000年1月8日與房地產(chǎn)公司簽訂了《龍城房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》。雙方約定，徐先生購(gòu)買(mǎi)龍城房屋一套，房?jī)r(jià)款237萬(wàn)余元。同時(shí)，雙方在認(rèn)購(gòu)條件一款中作出約定：“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)向賣(mài)方交納認(rèn)購(gòu)定金3萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)方在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認(rèn)購(gòu)書(shū)》及其他相關(guān)文件到龍城銷(xiāo)售中心與賣(mài)方簽約。如認(rèn)購(gòu)方未在認(rèn)購(gòu)期限內(nèi)，與賣(mài)方就認(rèn)購(gòu)物業(yè)一事簽訂《商品房預(yù)售合同》及其他相關(guān)文件，則賣(mài)方有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行，并將認(rèn)購(gòu)方已購(gòu)物業(yè)另行處置，且認(rèn)購(gòu)方已交定金賣(mài)方將不予退還?！?月29日徐先生前往龍城銷(xiāo)售中心與開(kāi)發(fā)商簽約，要求開(kāi)發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開(kāi)發(fā)商沒(méi)有《預(yù)售許可證》后又提出待開(kāi)發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐先生將房地產(chǎn)公司訴至法院，要求雙倍返還定金6萬(wàn)元。＜焦點(diǎn)＞本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：沒(méi)有《預(yù)售許可證》

依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)，因出售方之過(guò)失使得購(gòu)買(mǎi)者無(wú)法獲得房子所有權(quán)證書(shū)時(shí)，出售方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。舉例來(lái)說(shuō)，若開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證書(shū)，以至于購(gòu)買(mǎi)者未能按照預(yù)定時(shí)間獲得房產(chǎn)證明，那么開(kāi)發(fā)商便應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。在此情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者支付逾期辦理房產(chǎn)證明所需的違約金款項(xiàng)。倘若商品房買(mǎi)賣(mài)合同中已明確規(guī)定了違約金的金額以及計(jì)算方式，則按照該合同執(zhí)行。反之，若合同并無(wú)關(guān)于違約金計(jì)算比例的規(guī)定，亦或賠償損失的具體數(shù)額難以確定，此時(shí)可參考中國(guó)人民銀行所制定的金融機(jī)構(gòu)收取逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金及具體賠償數(shù)額。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的

中山市政府下發(fā)《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）的通知，該政策將于10月1日起正式實(shí)施，開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，必須確定預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管銀行，并按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶(hù)的原則在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)。●預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)有什么用？商品房預(yù)售款將入監(jiān)管賬戶(hù)根據(jù)《辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，必須先辦理預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，而且這個(gè)賬戶(hù)和監(jiān)管銀行必須在售樓場(chǎng)所公示，以便相關(guān)部門(mén)和預(yù)購(gòu)人查詢(xún)、使用和監(jiān)督。商品房預(yù)售款包括購(gòu)房者按合同約定支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中，監(jiān)管銀行及商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)原則上不得變更。因預(yù)售項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓確需變更的，憑已辦理變更手續(xù)的商品房預(yù)售許可證等資料向預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)也就是市國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理相關(guān)變更手續(xù)，其他情況需要變更的，應(yīng)征得全部預(yù)購(gòu)人同意?！耖_(kāi)發(fā)商如何支取預(yù)售款？按工程進(jìn)度分四個(gè)

開(kāi)發(fā)商一房多售時(shí)有效合同的當(dāng)事人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商履行合同，交付房屋；可撤銷(xiāo)合同的當(dāng)事人和無(wú)效合同的當(dāng)事人在知道之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)合同，要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息以及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償。如何處理開(kāi)發(fā)商一房多售的法律依據(jù)《民法典》第一百四十六條行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。第一百四十八條一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。第五百零五條當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立的合同的效力，應(yīng)當(dāng)依照本法第一編第六章第三節(jié)和本編的有關(guān)規(guī)定確定，不得僅以超越經(jīng)營(yíng)范圍確認(rèn)合同無(wú)效。第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》：第六章　民事法律行為 第三節(jié)　民事法律行為的效力　　第一百四

開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證不可向外售房，處罰措施：如果開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房，根據(jù)違法情節(jié)和后果，將處以不同等級(jí)的處罰：1、銷(xiāo)售1套且收取定金或房?jī)r(jià)款未超過(guò)50萬(wàn)元的，沒(méi)收違法所得，并處以已收取預(yù)付款0．5％的罰款。2、銷(xiāo)售2套以上5套以下或收取定金或房?jī)r(jià)款超過(guò)50萬(wàn)元未超過(guò)300萬(wàn)元的，沒(méi)收違法所得，并處以已收取預(yù)付款0．8％的罰款；3、銷(xiāo)售6套以上或收取定金或房?jī)r(jià)款超過(guò)300萬(wàn)元的，沒(méi)收違法所得，并處以已收取預(yù)付款1％的罰款。對(duì)于“不符合商品房銷(xiāo)售條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用”的行為，按照收取金額的多少，明確了從1萬(wàn)元到3萬(wàn)元3檔不同的處罰標(biāo)準(zhǔn)。房企未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，根據(jù)違法情節(jié)和后果，確定了5萬(wàn)元和10萬(wàn)元兩檔不同的處罰標(biāo)準(zhǔn)。城管私下收錢(qián)在哪舉報(bào)去上級(jí)部門(mén)或是同級(jí)政府投訴即可。這屬于受賄，國(guó)家工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物的，或

開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，需向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售登記并獲許可證，否則商品房無(wú)法預(yù)售。若開(kāi)發(fā)商未取得許可證買(mǎi)賣(mài)商品房，則合同無(wú)效。買(mǎi)受人可以要求宣告合同無(wú)效，但只能要求返還購(gòu)房款和利息，無(wú)權(quán)要求損失賠償。若開(kāi)發(fā)商未告知或隱瞞事實(shí)，買(mǎi)受人可以要求返還購(gòu)房款和利息，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，需要先向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售登記，并獲得相應(yīng)的《商品房預(yù)售許可證》。如果沒(méi)有獲得預(yù)售許可證，商品房將無(wú)法進(jìn)行預(yù)售。如果開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證就買(mǎi)賣(mài)商品房，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)無(wú)效，買(mǎi)受人可以要求宣告合同無(wú)效。如果開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)已經(jīng)告知未取得預(yù)售許可證的事實(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為承擔(dān)一定的責(zé)任。在要求合同無(wú)效的同時(shí)，只能要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款和利息，無(wú)權(quán)要求損失賠償；如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有告知或隱瞞事實(shí)，買(mǎi)受人不僅可以要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款和利息，還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)

如何審核開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資格？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中，前兩個(gè)許可證由市規(guī)劃委核發(fā)，建設(shè)許可證由市建委核發(fā)，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。大多數(shù)購(gòu)房者都記不住“五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，也不需要記那么多。買(mǎi)房時(shí)只需看《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，就拿不到《國(guó)有土地使用證》，沒(méi)有上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，就拿不到《預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)商取得《預(yù)售許可證》的，可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、用地等方面已通過(guò)政府審批，具備進(jìn)入已開(kāi)發(fā)商品房市場(chǎng)交易的資格。開(kāi)發(fā)商只有持有預(yù)售許可證，才能與客戶(hù)簽訂正式的預(yù)售合同。這提醒購(gòu)房者，在簽訂合同前要先看看自己的房子是

開(kāi)發(fā)商在尚未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下售房，消費(fèi)者獲知風(fēng)險(xiǎn)后立即要求退房，但開(kāi)發(fā)商卻以種種理由推脫，拒絕退還購(gòu)房預(yù)付款。遼寧省沈陽(yáng)市工商部門(mén)綜合運(yùn)用多部法律法規(guī)，成功助消費(fèi)者索回購(gòu)房預(yù)付款。今年9月，沈陽(yáng)市消費(fèi)者郎先生撥打沈陽(yáng)市工商局12315消費(fèi)者申訴舉報(bào)電話投訴，稱(chēng)其與沈陽(yáng)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售樓處簽訂購(gòu)房協(xié)議，交納了3.44萬(wàn)元預(yù)付款。后來(lái)他發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)未取得《商品房預(yù)售許可證》，郎先生感覺(jué)房子買(mǎi)得不踏實(shí)，于是找到售樓處協(xié)商退房。當(dāng)時(shí)售樓員口頭同意為其退款，讓他等候通知。過(guò)了幾天，他再次來(lái)到售樓處，開(kāi)發(fā)商以該售樓員已經(jīng)辭職為由，對(duì)消費(fèi)者的退款一事久拖不辦，置之不理。沈陽(yáng)市工商局12315消費(fèi)者申訴舉報(bào)中心接到此投訴案件后，立即分撥至轄區(qū)于洪區(qū)工商局北陵工商所。工商人員依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的

一、開(kāi)發(fā)商延期違約金賠付訴訟如何處理若開(kāi)發(fā)商延遲交付房屋且未依約履行違約金支付義務(wù)，您有權(quán)以訴訟的方式維護(hù)自身權(quán)益。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，人民法院將負(fù)責(zé)受理在公民個(gè)人、法人機(jī)構(gòu)、其他社會(huì)團(tuán)體現(xiàn)存的財(cái)產(chǎn)及人身關(guān)系糾紛而引發(fā)的各類(lèi)民事訴訟案件?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《民事訴訟法》第三條人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。二、開(kāi)發(fā)商延期交房違約金不給如何處理開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，又不支付違約金的，屬于合同違約糾紛，購(gòu)房者可以向法院起訴開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用房屋的違約金數(shù)額或者損失

若您已繳納房款卻遭遇到開(kāi)發(fā)商跑路的情況，您有權(quán)向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，請(qǐng)求對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行破產(chǎn)清算。在此過(guò)程中，相關(guān)債權(quán)人將依照法律規(guī)定的先后次序依次獲得應(yīng)清償?shù)膫鶛?quán)。因此，建議您盡快將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至自己名下，并前往房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋登記手續(xù)的變更事宜。若在上述步驟中遇到困難，您可依據(jù)合同約定追究其相應(yīng)的違約責(zé)任，或者進(jìn)一步提出將涉案房屋按比例折價(jià)，或通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)所得款項(xiàng)優(yōu)先用于償還您的債權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第七十二條清算期間法人存續(xù)，但是不得從事與清算無(wú)關(guān)的活動(dòng)。法人清算后的剩余財(cái)產(chǎn)，按照法人章程的規(guī)定或者法人權(quán)力機(jī)構(gòu)的決議處理。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。清算結(jié)束并完成法人注銷(xiāo)登記時(shí)，法人終止；依法不需要辦理法人登記的，清算結(jié)束時(shí)，法人終止?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第七十三條法人被宣告破產(chǎn)的，依法進(jìn)行破產(chǎn)清算并完成法人注銷(xiāo)登記時(shí)，法人終止。