未取得售房許可證之前的訂房合同有沒有效
來源：法律編輯整理
時間： 2023-03-29 17:10:32
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依據(jù)最高院關(guān)于商品房銷售糾紛的司法解釋規(guī)定，開發(fā)商沒有取得預售許可證的情況上簽訂的預售合同，是屬于無效的合同。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
一、預售合同無效怎么辦
如果商品房預售合同被認定為無效，購房者應該怎么辦？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！?/p>
我國法律規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
綜上所述，如果商品房預售合同無效，購房者可以要求開發(fā)商退還已經(jīng)支付的購房款和利息，并且承擔不超過一倍的賠償責任。
二、未取得預售證售房的法律責任
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
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1、銷售1套且收取定金或房價款未超過50萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預付款0.5%的罰款;2、銷售2套以上5套以下或收取定金或房價款超過50萬元未超過300萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預付款0.8%的罰款;3、銷售6套以上或收取定金或房價款超過300萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預付款1%的罰款。對于“不符合商品房銷售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人收取預訂款性質(zhì)費用”的行為，按照收取金額的多少，明確了從1萬元到3萬元3檔不同的處罰標準。一、個人買期房是否要直接辦理預售許可證個人直接買賣期房要求有預售許可證。商品房預售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。如果開發(fā)商未取得商品房預售許可證預售商品房，銷售1套且收取定金或房價款未超過50萬元，沒收2023-03-10347人看過 -
開發(fā)商的預售許可證是國家房地產(chǎn)的管理部門頒發(fā)的證書，預售許可證代表了開放商售賣房子的合法性，是國土房管局統(tǒng)一印發(fā)的批準文件。購房者在購買房子時，一定要查看開發(fā)商的預售許可證，看看自己購買的房子是不是合法。沒有房屋預售許可證的房子是不能進行自由買賣的，如果購房者購買了這類房子，是得不到法律的保護，受到的損失都要自己來負責任，和開發(fā)商訂立的買賣合同也是無效的。商品房確定沒有預售許可證能買嗎《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。建設部《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。依照上述規(guī)定，具備商品房預售許可證是期房銷售的前提條件，換句話講，也就是開發(fā)商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同2023-07-03354人看過 -
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購買未取得商品房預售許可證的期房并支付房款，風險是很大的。首先，開發(fā)商未取得預售許可證，一般會進行所謂的“內(nèi)部預售”，這本身就是一種違法行為。國家有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定：嚴禁開發(fā)商無證預售。而購房者購買無證商品房的行為也是法律禁止的。其次，對購房者來說，其“預購”商品房的行為也得不到法律的充分保護。在司法實踐中，如果因此而發(fā)生糾紛，由于上述公司的預售行為是無效的民事行為，因此購房者只能主張返還預付款并要求賠償損失，而當該公司無財產(chǎn)可供執(zhí)行時購房者的權(quán)益將無法得到實現(xiàn)。另外，如果公司在取得預售許可證后，再就購房者所“預購”的房屋與第三人簽訂預售合同且經(jīng)房地產(chǎn)交易中心登記備案，則購房者為此對該房屋主張權(quán)利同樣也得不到保護。這是因為購房者與開發(fā)商之間沒有合法的預售合同關(guān)系。最后，如果開發(fā)商廣告中所作的宣傳內(nèi)容如樓盤的設計方案、小區(qū)規(guī)劃等尚未經(jīng)過規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準，開發(fā)商就構(gòu)成虛假宣傳2023-05-01326人看過
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法律綜合知識1．未經(jīng)審批取得商品房預售許可證便與購房者簽訂商品房預售合同的出售方應被視為違法行為，其所訂立的合同應當被判定為無效。然而，如果該合同在訴訟提起之前已經(jīng)獲得了商品房預售許可證，則可將之視為合法有效。這一點是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定明確指出的。2．倘若合同雙方當事人以商品房預售合未能依照法律或者行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進行登記備案手續(xù)為理由，請求法院判決合同無效，那么這樣的請求將不會得到法院的支持。《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。2024-08-22385人看過
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#合同無效
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確認合同無效的情形有： 1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，從而損害國家利益的； 2、惡意串通，損害國家、集體或者是第三人利益的； 3、以合法形式掩蓋非法目的的； 4、損害社會公共利益的；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的。 合同無效是指合同... 更多>
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