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開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。所以開(kāi)發(fā)商沒(méi)有銷(xiāo)售許可證的簽訂的合同無(wú)效。但是如果買(mǎi)方因此要向法院提起訴訟，開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)方提起訴訟之前獲得了預(yù)售許可證的，則合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。一、開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售證能付定金嗎1、最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。（與開(kāi)發(fā)商簽了是認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)）但是《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。2、關(guān)于定金。由于合同無(wú)效，雙方在主觀上都存在過(guò)錯(cuò)，因此對(duì)定金的處理不適用定金罰則，原告方可以按被告交付的定金原數(shù)返還二、商品房的預(yù)售合同有什么效力第一，出賣(mài)人沒(méi)有取得商品房預(yù)售許

未獲得預(yù)售許可證之前簽署的協(xié)議通常被判定為無(wú)效合同，然而，若在提出訴訟前已獲取到商品房預(yù)售許可證書(shū)，那么該協(xié)議可被視為具有效力。根據(jù)相關(guān)法律條文，任何違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而制定的民事法律行為將被裁定為無(wú)效?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

在尚未獲得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，開(kāi)發(fā)商不得進(jìn)行任何形式的商品房預(yù)售活動(dòng)。此項(xiàng)法律依據(jù)來(lái)自于我國(guó)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。該法規(guī)明確規(guī)定，只有滿足以下條件之后，才能展開(kāi)商品房的預(yù)售工作：首先，開(kāi)發(fā)商必須已經(jīng)全額支付了所有土地使用權(quán)的出讓金，并且成功獲取到了土地使用權(quán)證書(shū)；其次，開(kāi)發(fā)商還需擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；再次，根據(jù)所提供的預(yù)售商品房來(lái)計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入到開(kāi)發(fā)建設(shè)中的資金必須達(dá)到整個(gè)工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，同時(shí)還要明確施工進(jìn)度以及竣工交付日期；最后，開(kāi)發(fā)商需要向縣級(jí)以上人民政府的房產(chǎn)管理部門(mén)提交預(yù)售申請(qǐng)，并成功取得商品房預(yù)售許可證明。此外，商品房預(yù)售方有義務(wù)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，將預(yù)售合同報(bào)送至縣級(jí)以上人民政府的房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)進(jìn)行登記備案?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取

一般而言，當(dāng)商品房的建造進(jìn)度達(dá)到一定階段，便可依法申請(qǐng)預(yù)售許可，并正式面向社會(huì)推出市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)銷(xiāo)售。在此過(guò)程中，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)需首先簽署購(gòu)房協(xié)議，支付首次付款（如涉及貸款情況）。在相關(guān)合同經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案完畢之后，您便可順利獲得此份合同。在合同條款中已明確約定了交房日期，待房屋工程竣工且通過(guò)驗(yàn)收程序之后，您便可按照約定接收新居。在您確認(rèn)房屋質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)后，自交房之日起滿90個(gè)自然日后，即可前往相關(guān)機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

在預(yù)售活動(dòng)進(jìn)行期間，賣(mài)方往往并未強(qiáng)制要求買(mǎi)家一次性全額付款，實(shí)際所需支付的金額主要根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商后所共同達(dá)成的共識(shí)來(lái)決定。然而，若是在合同中已明確規(guī)定了必須一次性支付全部貨款的情況，便需要嚴(yán)格遵循合同中白紙黑字書(shū)寫(xiě)的條款予以執(zhí)行。如果買(mǎi)方未能按照約定履行其應(yīng)盡之義務(wù)并且也沒(méi)有支付全部?jī)r(jià)款，那他／她將要為自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款

依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，在未能取得商品房預(yù)售許可證之時(shí)所簽署的合同或協(xié)議通常被視為無(wú)效的。然而，若在訴訟提起之前，當(dāng)事人已經(jīng)成功地獲取了商品房預(yù)售許可證明，那么這種情況下，原有的協(xié)議將可能被判定為有效。這主要是因?yàn)?，根?jù)國(guó)家法律規(guī)定，任何嚴(yán)重違反國(guó)家法律和行政法令中的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為都應(yīng)歸于無(wú)效?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨龡l違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定有以下內(nèi)容。如果商品房預(yù)售合同是依法訂立的，合同有效。未辦理登記備案手續(xù)的，一般不影響合同的效力。但當(dāng)事人對(duì)此有約定的，則合同無(wú)效。但如果一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，合同仍然是有效的。商品房預(yù)售合同糾紛如何處理1、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。約定簽約時(shí)間屆至?xí)r出賣(mài)人尚未取得售房資格，出賣(mài)人要求訂約的，如何處理？出賣(mài)人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。在商品房預(yù)售情形下，出賣(mài)方（預(yù)售方）預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進(jìn)行預(yù)售，否則對(duì)預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響，如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時(shí)段，出賣(mài)人要求訂約，而買(mǎi)受人以出賣(mài)人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無(wú)效（起訴前出賣(mài)人仍不能取得預(yù)售許可證明等預(yù)售條件，預(yù)售合同無(wú)效）的風(fēng)險(xiǎn)

不一定?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同司法解釋全文》第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同司法解釋全文》第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋

簽商品房預(yù)售合同要等開(kāi)發(fā)商具備預(yù)售商品房的條件時(shí)簽訂。開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房的條件包括：1、預(yù)售方必須是經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立并在工商行政管理部門(mén)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；2、預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；3、預(yù)售方必須取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證，投入的開(kāi)發(fā)資金必須符合法律要求；4、預(yù)售按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期；5、預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證。簽署商品房預(yù)售合同應(yīng)辦理哪些手續(xù)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售合同訂立后30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案登記。根據(jù)上述規(guī)定，當(dāng)買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商簽署商品房預(yù)售合同后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同備案登記。對(duì)預(yù)售合同

商品房開(kāi)發(fā)商與預(yù)購(gòu)方簽訂了商品房預(yù)售合同后，雙方對(duì)合同規(guī)定的自己應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)都負(fù)有全面履行、實(shí)際履行的責(zé)任。因此，開(kāi)發(fā)商不得私自變更合同內(nèi)容、擅自改變商品房的設(shè)計(jì)。但是，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房人。購(gòu)房人人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。購(gòu)房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)，尚未依法登記并取得權(quán)屬證書(shū)的商品房是被明確禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)讓活動(dòng)的。此外，商品房預(yù)購(gòu)方亦不得擅自將已購(gòu)買(mǎi)但尚未竣工的預(yù)售商品房再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在此期間，即預(yù)售商品房竣工交付且預(yù)購(gòu)方成功取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)將不會(huì)為其辦理任何形式的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。因此，我們可以清晰地看到，國(guó)家已經(jīng)通過(guò)立法明確禁止了預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓行為，這也是導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的主要原因之一?！蛾P(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》第七條切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)

商品房預(yù)售合同所具有的法律效應(yīng)是毋庸置疑的。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)民法典》中的相關(guān)條款，即第四百九十條和第五百零二條的規(guī)定，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方以書(shū)面合同書(shū)的形式簽訂合同時(shí)，自雙方當(dāng)事人在合同上簽字或加蓋公章的那一刻起，該合同便正式成立并產(chǎn)生法律效力。此外，只要是依法成立的合同，那么從它正式成立的那一刻開(kāi)始，就會(huì)立即生效。然而，如果法律、行政法規(guī)明確規(guī)定了合同需要經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才能生效的話，則必須按照這些規(guī)定來(lái)執(zhí)行。《民法典》第四百九十條當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。第五百零二條依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有

簽訂商品房預(yù)售合同后不用簽買(mǎi)賣(mài)合同，預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，買(mǎi)方付清全部房?jī)r(jià)款后可以直接辦理過(guò)戶手續(xù)，簽訂商品房預(yù)售合同要注意仔細(xì)審查關(guān)于房屋面積的約定，明確房屋質(zhì)量等。一、簽訂商品房預(yù)售合同后是否還要簽買(mǎi)賣(mài)合同簽訂商品房預(yù)售合同后不用簽買(mǎi)賣(mài)合同，預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買(mǎi)受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過(guò)戶手續(xù)。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。二、簽訂商品房預(yù)售合同要注意什么簽訂商品房預(yù)售合同要注意：1．不要貿(mào)然交付定金。建議購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)一定要親自到相應(yīng)

商品房預(yù)售后，土地使用權(quán)依然歸開(kāi)發(fā)商持有，因此，開(kāi)發(fā)商有權(quán)利以預(yù)售商品房所在范圍內(nèi)的土地使用權(quán)作為擔(dān)保物進(jìn)行抵押貸款。然而，若商品房預(yù)售過(guò)程中有部分購(gòu)房者已經(jīng)辦理了預(yù)告登記手續(xù)，那么開(kāi)發(fā)商便無(wú)法將預(yù)告登記范圍內(nèi)的土地使用權(quán)用于抵押。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，預(yù)告登記具備保全效力與排他效力，預(yù)購(gòu)方在簽署預(yù)購(gòu)合同之際所期待的是無(wú)負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)所有權(quán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售后，由于預(yù)告登記的排他效力，其對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)將會(huì)受到限制，不得再次以預(yù)售的商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為標(biāo)的設(shè)立抵押。因此，對(duì)于房屋預(yù)售后土地使用權(quán)能否進(jìn)行抵押，需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行深入分析?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登