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借買(mǎi)房之名實(shí)為借貸擔(dān)保的效力
來(lái)源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-04-17 10:51:35 194 人看過(guò)

借買(mǎi)房之名為借貸擔(dān)保

2010年11月11日，原告張某某與被告重慶某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)某某公司)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定張某某以3000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)某某公司所有的某某國(guó)際大酒店1、2、3層房屋，2010年11月12日交房。超過(guò)6個(gè)月未交付房屋的，上述合同自動(dòng)解除，出賣(mài)人每月向購(gòu)房人支付違約金114萬(wàn)元，直至退還全部房款為止。后張某某按約支付3000萬(wàn)元，某某公司未交房，每月支付違約金。

2011年8月16日，雙方再次簽訂協(xié)議約定：若2011年9月11日出賣(mài)人仍未交房或者退還全部購(gòu)房款的，除支付違約金外，出賣(mài)人應(yīng)于2011年9月12日前交付房屋并辦理房產(chǎn)證。某某公司未按約履行義務(wù)。

2011年12月，張某某訴至法院，要求某某公司交付房屋并辦理房產(chǎn)證等。某某公司答辯稱(chēng)：雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)意思不是買(mǎi)房，實(shí)質(zhì)是為借款擔(dān)保，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。張某某自認(rèn)從2010年11月至2011年10月某某公司先后共計(jì)支付違約金1248萬(wàn)元。某某公司于2012年9月、10月通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬3500萬(wàn)元給張某某。

以房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議擔(dān)保借款的效力

目前，在民間借貸糾紛中，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保借款的情形越來(lái)越普遍。此類(lèi)法律關(guān)系中，實(shí)際上的出借人為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，利用借款人急需用款的心理，與借款人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)借款人未能按期償還借款本息時(shí)，出借人則會(huì)在多次催收無(wú)果的情況下，要求判令“賣(mài)房人”履行交付房屋義務(wù)，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。要辨析是房屋買(mǎi)賣(mài)還是借款擔(dān)保，需從房屋買(mǎi)賣(mài)合同的特征判斷。

(1)合同標(biāo)的物是否有違常理。案涉房屋已被作為酒店?duì)I業(yè)使用，卻單獨(dú)將第1層的酒店大廳、大堂，第2層的中餐廳、西餐廳，第3層的宴會(huì)廳、會(huì)議室等單獨(dú)出售，有違常理。

(2)合同權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等。案涉房屋建筑面積為8151。78平方米，總金額為3000萬(wàn)元，單價(jià)僅3680元、平方米，明顯低于市場(chǎng)價(jià);雙方還約定房屋買(mǎi)賣(mài)的所有稅費(fèi)均由出賣(mài)方承擔(dān)，并由賣(mài)方負(fù)責(zé)人及其關(guān)聯(lián)公司提供擔(dān)保，該約定亦與交易習(xí)慣不符;此外，合同約定買(mǎi)方逾期付款違約金每月9000元，而賣(mài)方逾期交房違約金為每月114萬(wàn)元，明顯不對(duì)等。

(3)從履行方式上看，房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋為現(xiàn)房，賣(mài)方已具備交付條件，但雙方在合同簽訂后長(zhǎng)達(dá)兩年的時(shí)間內(nèi)，均未要求交付房屋，反而是賣(mài)方從簽訂合同之月起就按月固定支付大額違約金給買(mǎi)方，此亦違背房屋買(mǎi)賣(mài)的正常交易習(xí)慣。

因此，法院根據(jù)上述特征認(rèn)定雙方并非真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而是借款擔(dān)保關(guān)系。

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    依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，借名購(gòu)房合同所呈現(xiàn)出的效力主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，該等合同應(yīng)出自于當(dāng)事人在平等、自愿以及真實(shí)意愿下訂立，并且未觸犯到國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)及社會(huì)公序良俗；其次，只要該等合同經(jīng)由法定程序得到確認(rèn)，則從正式成立之時(shí)起便具有了法律約束力。然而需要注意的是，由于實(shí)際上為購(gòu)買(mǎi)行為付出資金的人和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的主人并非同一個(gè)人，因此，實(shí)際出資者僅能對(duì)房產(chǎn)行使法定的債權(quán)權(quán)能，而無(wú)法獲得物權(quán)的效力?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖龡l具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。第五百零二條依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)
    2024-07-24
    217人看過(guò)
  • 名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為借貸合作合同被判無(wú)效
    兩公司簽訂的《項(xiàng)目合作經(jīng)營(yíng)合同》因違反了國(guó)家有關(guān)金融法規(guī)，日前被北京市石景山區(qū)人民法院判為無(wú)效合同，雙方應(yīng)返還基于無(wú)效合同所取得的財(cái)產(chǎn)。原告路誠(chéng)公司訴稱(chēng)，該公司與勝榮通公司簽訂了一份《項(xiàng)目合作經(jīng)營(yíng)合同》，雙方約定合作經(jīng)營(yíng)焦炭項(xiàng)目。勝榮通公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，路誠(chéng)公司則出資500萬(wàn)作為合作資本，無(wú)論項(xiàng)目盈虧均按期收取固定利潤(rùn)。兩年后，因經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目出現(xiàn)困難，原告路誠(chéng)公司的投資無(wú)法收回，故訴至石景山法院，要求判令勝榮通公司返還投資余款420萬(wàn)元，并賠償經(jīng)濟(jì)損失近千萬(wàn)元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《項(xiàng)目合作經(jīng)營(yíng)合同》約定及合同的實(shí)際履行情況，路誠(chéng)公司既不參加經(jīng)營(yíng)，也不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論項(xiàng)目盈虧均按期收取固定利潤(rùn)。據(jù)此，該合同名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為借貸，而企業(yè)間的借貸行為，違反了國(guó)家有關(guān)金融法規(guī)，屬無(wú)效合同。雙方基于無(wú)效合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，故勝榮通公司應(yīng)向路誠(chéng)公司返還剩余借款本金309萬(wàn)元。針對(duì)這件合同糾紛案件，
    2023-06-09
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  • 名為售后回租實(shí)為借貸合同性質(zhì)甄別和效力認(rèn)定
    為了融資借款，虛構(gòu)融資租賃合同的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將導(dǎo)致合同無(wú)效，但借款合同的權(quán)利和義務(wù)依然有效，本金和利息仍需要?dú)w還。當(dāng)事人以虛構(gòu)租賃物方式訂立的融資租賃合同無(wú)效。一、如何規(guī)避融資租賃公司法律風(fēng)險(xiǎn)在融資租賃交易實(shí)踐中，有的融資租賃公司所從事的一些業(yè)務(wù)沒(méi)有真實(shí)的租賃物，或者售后回租的租賃物低值高估，以融資租賃合同為名進(jìn)行資金借貸及其他交易活動(dòng)，為此，最高人民法院《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第1條規(guī)定：《人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)民法典》的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對(duì)是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。對(duì)名為融資租賃合同，但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理?？梢?jiàn)，對(duì)于雖然名為融資租賃合同，但實(shí)際為借貸、保留所有權(quán)分期付款買(mǎi)賣(mài)、傳統(tǒng)租賃、聯(lián)營(yíng)合作分成等法律關(guān)系的合同，法院、仲裁機(jī)構(gòu)在處理爭(zhēng)議時(shí)將按它們實(shí)際構(gòu)成的法律
    2023-06-25
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  • 公司助力民間借貸：為借款人提供擔(dān)保
    公司能給民間借貸中的個(gè)人擔(dān)保。擔(dān)保人主要包括：1、依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)；2、依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的合資企業(yè)；3、依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)；4、經(jīng)民政部門(mén)核準(zhǔn)登記的社會(huì)團(tuán)體；5、批準(zhǔn)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)。個(gè)人民間借貸不還的后果欠錢(qián)不還，屬于民事糾紛，不會(huì)追究刑事責(zé)任坐牢的。民間借貸，是指自然人、法人、其他組織之間及其相互之間，而非經(jīng)金融監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的從事貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金融通的行為。合法的借貸關(guān)系才能受到法律的保護(hù)。如果明知借款人借款用于詐騙、販毒、吸毒等非法活動(dòng)，仍予以出借的，國(guó)家法律不予保護(hù)，出借人不僅得不到債權(quán)，還會(huì)受到民事、行政乃至刑事法律的制裁。若一方乘人之危，或用欺詐、挾迫等手段使對(duì)方違心借貸的，則屬于無(wú)效民事法律行為，有責(zé)任的出借人只能收回本金。1、欠錢(qián)不還，屬于民事糾紛，不會(huì)追究刑事責(zé)任坐牢的。2、債
    2023-07-12
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#抵押擔(dān)保
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    #抵押擔(dān)保 知識(shí)導(dǎo)航
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    借貸擔(dān)保是指在借貸過(guò)程中為了保障債權(quán)人的利益而有一定的擔(dān)保人作保證或利用一定的財(cái)產(chǎn)作抵押或質(zhì)押而取得借款，它確保了債務(wù)的履行，降低了借貸風(fēng)險(xiǎn)。... 更多>

    #借貸擔(dān)保
    相關(guān)咨詢(xún)
    • 如何糾正名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸擔(dān)保的合同
      上海在線咨詢(xún) 2023-04-22
      不知情下為“名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸”合同擔(dān)保，擔(dān)保人不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。由于買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同的性質(zhì)不同，借款合同項(xiàng)下的擔(dān)保人擔(dān)保負(fù)擔(dān)明顯大于買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下?lián)Ｈ说呢?fù)擔(dān)。在沒(méi)有明確告知擔(dān)保人的情況下，合同性質(zhì)的變更，直接影響擔(dān)保人對(duì)擔(dān)保的真實(shí)意思表示，因此保證人不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。 風(fēng)險(xiǎn)提示：貸款擔(dān)保人的風(fēng)險(xiǎn)： 1、代償風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)借款人不能按時(shí)還款時(shí)，擔(dān)保人必須按照合同的要求代為償還。也就是說(shuō)即使不是你借的錢(qián)，作
    • 名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸按民間借貸處理
      四川在線咨詢(xún) 2022-05-13
      名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸認(rèn)定需慎重 洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同還辦理了備案手續(xù)。一審原告洪秀鳳要求被告交付房屋、辦理房屋登記過(guò)戶手續(xù)等，但一審法院審理后認(rèn)為，房屋具備交付條件情況下約定較遠(yuǎn)的交付時(shí)間，有違常理；買(mǎi)賣(mài)合同約定價(jià)格較低；約定分期付款但實(shí)際簽約后即支付了款項(xiàng)、不符合交易習(xí)慣；雙方名為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系實(shí)為借貸關(guān)系，駁回原告訴訟請(qǐng)求。 最高法院經(jīng)審理，在一審法院認(rèn)定
    • 不知情下為“名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸”合同擔(dān)保，擔(dān)保人是否承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任
      甘肅在線咨詢(xún) 2023-05-17
      不知情下為“名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸”合同擔(dān)保，擔(dān)保人不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。由于買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同的性質(zhì)不同，借款合同項(xiàng)下的擔(dān)保人擔(dān)保負(fù)擔(dān)明顯大于買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下?lián)Ｈ说呢?fù)擔(dān)。在沒(méi)有明確告知擔(dān)保人的情況下，合同性質(zhì)的變更，直接影響擔(dān)保人對(duì)擔(dān)保的真實(shí)意思表示，因此保證人不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。 風(fēng)險(xiǎn)提示：貸款擔(dān)保人的風(fēng)險(xiǎn)： 1、代償風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)借款人不能按時(shí)還款時(shí)，擔(dān)保人必須按照合同的要求代為償還。也就是說(shuō)即使不是你借的錢(qián)，作
    • 名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為民間借貸的買(mǎi)賣(mài)行為是否
      海南在線咨詢(xún) 2022-10-17
      名為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)為民間借貸的買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的，簽收，法院不會(huì)支持的，法院會(huì)按照民間借貸來(lái)判決的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的
    • 借名買(mǎi)房是否有效？以借名買(mǎi)房是否有效？借名買(mǎi)房是否具有法律效力
      海南在線咨詢(xún) 2022-02-10
      在“借名合同”案件中，借名人要求確認(rèn)房屋權(quán)屬或要求登記名義人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，審判實(shí)務(wù)中一般以“借名”行為損害公共利益而不予支持。實(shí)踐中，因“借名”購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房案件糾紛，往往形成出名人享有所有權(quán)，借名人享有使用權(quán)的尷尬的裁判結(jié)果。而以保障房政策為依據(jù)認(rèn)定借名行為無(wú)效，不僅違反法律效力高于規(guī)章并優(yōu)先適用的原則，而且亦明顯違背社會(huì)所倡導(dǎo)的誠(chéng)實(shí)信用的原則，勢(shì)必又會(huì)鼓勵(lì)悔約不誠(chéng)信行為和