出賣人未經(jīng)配偶同意房屋買賣合同是否有效
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-23 17:01:41
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出賣人未經(jīng)配偶同意房屋買賣合同有效。一方未經(jīng)配偶同意獨立實施的買賣配偶可以收回房權，但需要對買受人承擔違約責任并賠償其損失；買受人善意購買、支付合理對價并已經(jīng)辦理產(chǎn)權登記手續(xù)配偶主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
1、產(chǎn)權登記在出賣人一人名下。夫妻雙方將房屋登記在一方名下的比比皆是，而在房屋買賣中，未登記的共有人往往以出賣人未經(jīng)其同意私自出售房屋為由，要求確認房屋買賣合同無效。
針對對于這種情形，個人認為只要買受人與出賣人之間不存在惡意串通損害出賣人配偶的利益，一般應認定合同有效。
理由如下：法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記，即物權公示原則。對于不動產(chǎn)物權而言，公示方式就是不動產(chǎn)登記。
當權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示原則，善意的買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效。
2、產(chǎn)權人登記在夫妻雙方名下?，F(xiàn)實生活中，大多數(shù)房屋產(chǎn)權都是登記在夫妻雙方名下，當夫妻中的一方出售夫妻名下共有房產(chǎn)，又分為二種情形：
情形一：合同僅有夫或妻一方簽署，另外一方未簽署合同。在產(chǎn)權人登記為夫妻兩人的情形下，此時出售方當事人應為兩人，而其中的一人未簽字同意出售房屋，針對這種情形：
基于物權的公示原則及部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在房屋產(chǎn)權人明確登記為兩人的情形下，即便買受人以合理的價格購買，此時買受人亦不能認為系善意購買人，而所簽署的合同由于另外一方權利人事后拒絕簽字同意的情況下，應認定買賣合同無效。
情形二：合同僅有夫或妻一方簽署，并代理另一方簽署合同當房屋產(chǎn)權登記在夫妻雙方名下，在房屋買賣中，夫妻一方代另外一方簽字的情形非常多，爭議亦最大，實踐中也常常遇到未簽字的一方拒絕承認授權夫或妻對外出售房屋，要求確認合同無效。
構成表見代理，必須滿足以下三個要件：
一是行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后仍以被代理人名義訂立合同；
二是相對人相信或認為行為人具有代理權。
三是相對人主觀上善意且無過失。相對人不知道或者不應知道無權代理人沒有代理權，且對這種不知道并不存在疏忽大意或者過失。
二、夫妻一方擅自出賣房屋買賣合同是否有效
夫妻一方擅自出賣房屋的買賣行為屬于效力待定行為，需要等待另一方進行追認，另一方追認后，買賣合同有效；另一方不追認的，買賣合同無效,,但是買受人是善意購買，支付了合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記的能取得房屋所有權。另一方在離婚時對所遭受的損失有權請求賠償。
三、未經(jīng)共有人同意出賣共有房屋糾紛如何處理
未經(jīng)共有人同意出賣共有房屋糾紛處理時一般認定為無效，經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意方可認定為有效。雖認定為無效，但第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的，應當認定為有效。
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