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原音再現(xiàn)

我也不想違約啊，可是銀行就是放不出貸款，這不是害我嗎?

小戴在北京西路有套房屋。今年1月，小徐以130萬元的總價買下該房。雙方約定，小徐簽約時支付60萬元首付款，2010年2月10日前辦妥銀行貸款的所有手續(xù)，2月20日前用貸款支付剩余房款，逾期一日需支付總房價款萬分之五的滯納金。

合同簽署后，小徐按期支付了首付款，并于2月10日辦理了交易及抵押登記，也將相關(guān)收件收據(jù)交給了銀行?？墒倾y行遲遲沒有放款，以至于他沒能在約定期限內(nèi)將剩余房款支付給小戴。銀行方面表示，因政策調(diào)整，放貸額度受限，要等3月份才能發(fā)放貸款。

現(xiàn)在，小徐已經(jīng)拿到貸款，將房款付清，但小戴要求他支付逾期付款的違約金。小徐感覺很冤枉，因為他也不知道銀行的政策會有變化。

為了解決糾紛，小徐聘請了江蘇崔武律師事務(wù)所的王平律師。王平律師認為，合同約定小徐須在2月10日前辦妥貸款審批的所有手續(xù)，小徐已經(jīng)辦妥，銀行也已經(jīng)批準(zhǔn)其貸款申請，可以說，小徐已經(jīng)履行了合同約定的義務(wù)，政府出臺政策導(dǎo)致銀行逾期放貸，屬于情勢變更，小徐是可以免責(zé)的。但也應(yīng)當(dāng)看到，小戴在賣房的同時也買了一套房，小徐逾期付款，導(dǎo)致小戴沒法及時付款，產(chǎn)生了違約金，造成了損失。最終在律師的調(diào)解下，小徐同意支付小戴3000元違約金。

[律師觀點]

付款日期要留余地

據(jù)王平律師介紹，今年起，因為貸款逾期引發(fā)的房產(chǎn)交易糾紛明顯開始增多。一般來說，銀行即使批準(zhǔn)了貸款申請，也不會明確承諾何時發(fā)放貸款，所以申請人得到的放貸日期只是一個大概的日期，發(fā)生變化的可能性很大。王平律師建議市民簽署房屋買賣合同時，盡量在約定付款日期上留有余地。

江蘇金長城律師事務(wù)所的王健建議借鑒開發(fā)商賣房時的做法。開發(fā)商賣房時，會在合同中明確約定幾月幾日去辦理貸款，如果因故辦不了貸款，或者貸款不能及時到位，將根據(jù)合同規(guī)定的辦法處理，比如買房人一次性籌款，或分期籌款。二手房買賣完全可以借鑒這一做法，比如上面的案例中，小戴可以提出在合同中約定，如果2月20日貸款不到位，小徐需一次性付清余款。這樣就可避免糾紛。