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一、城市房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅概念的認(rèn)識(shí)：

城市房地產(chǎn)稅是指在中華人民共和國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)作為城市房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人的一種稅;

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

二、城市房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的征稅范圍不同：

城市房地產(chǎn)稅的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)的房地產(chǎn)。開征地區(qū)和標(biāo)準(zhǔn)由各省確定。

房產(chǎn)稅的征稅范圍具體指開征房產(chǎn)稅的地區(qū)。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

三、納稅義務(wù)人不同：

城市房地產(chǎn)稅的納稅人是在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個(gè)人以及華僑、港澳臺(tái)同胞;

房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擁有房屋的單位和個(gè)人(但擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個(gè)人以及華僑、港澳臺(tái)同胞不適用《房產(chǎn)稅暫行條例》的相應(yīng)規(guī)定)。

四、計(jì)算方法不同：

城市房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率有兩種，屬于非出租的房產(chǎn),以標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)計(jì)征，年稅率為1.2%;屬于出租的房產(chǎn)，以租收入計(jì)征，年稅率為12%。城市房地產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納，具體納稅期限，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定。

城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算公式：

(1)按照標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)計(jì)稅的，年應(yīng)納稅額=適用單位標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)×應(yīng)稅面積×1.2%;

(2)按照標(biāo)準(zhǔn)房租價(jià)計(jì)稅的，年應(yīng)納稅額=適用單位標(biāo)準(zhǔn)房租價(jià)×應(yīng)稅面積×18%。

例：某中外合資企業(yè)，使用土地面積15000平方米。自有應(yīng)稅房產(chǎn)面積2000平方米，經(jīng)核定平均單位標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)為150元。

計(jì)算該企業(yè)每年應(yīng)納的城市房地產(chǎn)稅。

解：應(yīng)納房產(chǎn)稅額=2000×150×1.2%=3600元。

根據(jù)規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)使用的土地應(yīng)征收土地使用費(fèi)，不再征收地產(chǎn)稅。該企業(yè)全年應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅3600元。

房產(chǎn)稅的計(jì)算方法：

房產(chǎn)稅計(jì)算方法，一是以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，需一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，稅率為1.2%;二是房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收人為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率12%。計(jì)算公式為：

(1)以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*(1-10%或30%)*稅率(1.2%)

(2)以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*稅率(12%)[2]

五、稅收優(yōu)惠

城市房地產(chǎn)稅的免稅政策：

(1)新建的房屋，自落成的月份起免稅三年。

(2)翻建房屋超過新建期50%的，從竣工月份起免稅二年。(以上兩項(xiàng)免稅規(guī)定不適用于外商投資企業(yè))。

(3)華僑、僑眷用僑匯購買或建造的房屋，從發(fā)給房屋產(chǎn)權(quán)證之日起，五年免征房產(chǎn)稅。

(4)其他有特殊情況的房產(chǎn)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后，可以減稅或免稅。

房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠：

1、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)不屬于免稅范圍;

2、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但如學(xué)校的工廠、商店、招待所等應(yīng)照章納稅;

3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但經(jīng)營(yíng)用的房產(chǎn)不免;

4、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅;

5、對(duì)行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房地產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅;

6、從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

7、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)：

8、老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅;

9、損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅;

10、納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)自行計(jì)算扣除，并在申報(bào)表附表或備注欄中做相應(yīng)說明;

11、在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位減收的次月起，照章納稅;

12、為鼓勵(lì)地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅;

13、從1988年1月1日起，對(duì)房管部門經(jīng)租的居民住房，在房租調(diào)整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產(chǎn)稅。對(duì)房管部門經(jīng)租的其他非營(yíng)業(yè)用房，是否給予照顧，由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況按稅收管理體制的規(guī)定辦理;

14、對(duì)高校后勤實(shí)體免征房產(chǎn)稅;

15、對(duì)非營(yíng)利性的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅;

16、從2001年1月1日起，對(duì)按照政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅;

17、對(duì)郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法征收房產(chǎn)稅;對(duì)坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的上在縣郵政局內(nèi)核算的房產(chǎn)，在單位財(cái)務(wù)帳中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產(chǎn)稅;

18、向居民供熱并向居民收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)的生產(chǎn)用房，暫免征收房產(chǎn)稅。這里的“供熱企業(yè)”不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè);

19、自2006年1月1日起至2008年12月31日，對(duì)位高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。對(duì)從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進(jìn)行獨(dú)立和選并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。