二手房產交易中貓膩較多，警惕二手房交易陷阱
隱蔽性較強，為此，市房地產中介協(xié)會會長林英華建議購房者在交易中——
警惕二手房交易陷阱
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httpe.jmnews.com.cn2010-3-18104457江門日報評論
二手房交易存在陷阱，市民要小心提防。
近段時間，本報接到多位市民投訴或詢問關于購買二手房的電話，涉及誠意金、吃差價、現(xiàn)金購房等問題。針對市民遇到的問題，記者采訪了市房地產中介協(xié)會會長林英華，他提出了相關建議。由于二手房產交易過程中貓膩較多，隱蔽性較強，有的人甚至買了房也不知道自己被騙，或者是在不知不覺中就簽了霸王條款。本報衷心希望購房者擦亮眼睛，留心看看以下交易過程中的陷阱，交易的時候多長個心眼，不要讓黑中介鉆了自己缺少經驗的空子。
文圖本報記者劉志聰
陷阱1：
交誠意金無約定責任范圍
網友小劉通過《江門日報·樓市周刊》QQ群51112476向記者反映，他的朋友王先生在育德某中介公司看中了一套二手房并表示愿意購買。這時，該中介公司要求王先生交納3000元的誠意金，才肯與賣方洽談價格。王先生交了誠意金并拿到了誠意金的收據。王先生與業(yè)主洽談好便讓中介公司辦過戶手續(xù)，但最終因為銀行貸款未獲得通過而中止了購房。由于未購得房屋，王先生便向該中介公司索回3000元的誠意金，但中介公司不肯退還。
針對這一問題，林英華認為中介公司應該妥善處理好誠意金的問題。林英華說，雖然沒有明文規(guī)定誠意金能不能收，但按中介操作慣例，目前絕大部分的中介公司都會收入一定金額的誠意金。收取誠意金是購房者對中介公司付出勞動的肯定，具有合理性。
林英華認為，這一案例中，問題在于收取誠意金時沒有明確責任范圍。這也是很多買家及小中介公司所忽略的，到了產生問題時就容易產生糾紛。他建議，購房者在交納誠意金時應該與中介公司簽定有關協(xié)議，明確責任范圍及退款等條款，寫清楚誠意金怎樣才可以退還，怎樣不可以退還，不能以中介公司工作人員的口頭承諾為準。誠意金約束的范圍應該是針對房屋的價格，買賣雙方談不成或談成了沒辦好手續(xù)，都應該退還誠意金。目前，誠意金還不是很清晰的概念，在很多買家或中介眼中是訂金或定金，是很多二手房交易糾紛的根源。
陷阱2：
業(yè)主沒空簽約
是吃差價的表現(xiàn)
熟悉中介交易的林小姐告訴記者，一些黑中介為了吃差價，常常以出差、出國等理由稱賣方沒有時間與買方見面簽約，只能讓親戚來代簽，并表示可以公正。事實上，很多買家為了避免麻煩，愿意按中介公司的建議，讓中介公司拿給賣方先簽，然后買方自己再簽。在這一過程中，有黑中介敢于鋌而走險代簽。另外，還有一些買家相信未經公證處公證的手寫代理書，便與所謂的代理人簽定了買賣協(xié)議。事實上那樣的合同是不合法的，或已構成了合同詐騙。此外，一些黑中介鋌而走險地找人冒充業(yè)主來簽合同，也會構成合同詐騙。
對于林小姐講述的情況，林英華表示極度憎恨這些現(xiàn)象，并稱這是中介為了吃差價的表現(xiàn)。他建議，為了避免被吃差價，買方、賣方及中介公司應該當面簽定三方協(xié)議。簽定協(xié)議的時候，買方一定要看清來簽約是不是業(yè)主，看清他的身份證和房產證、國土證等。如果不是業(yè)主就要留個心眼，寧可暫時不購買。另外，決定不購買時還要不屈服于中介公司的忽悠和恐嚇，中介公司通常說業(yè)主在香港或外國，不能回來簽約，你不買就會有別人買了。林英華說。
林英華呼吁政府增加行政許可，讓有資質和資格的公司或相關人員來操作二手房交易，公司和相關人員人均要求考取從業(yè)資格證。二手房買賣過程，簽約的人一定是拿到了從業(yè)資格證的人，簽的時候有這個的簽名和資格證號。那就像香港一樣，如果從業(yè)人員遭投訴被釘牌，那就一輩子都不可能從事這個行業(yè)?，F(xiàn)在中介公司招的人，良莠不齊。如果要考從業(yè)資格證，就會有學歷的限制，從而提高從業(yè)人員的水平。林英華說。
陷阱3：
二手房中介公司全包價
曾在一家小中介公司工作過的呂小姐告訴記者，全包價包括買方所要承擔的全部房款、契稅、印花稅和中介代理費（普遍為房款的2%），但中介公司不會明確告知買房人在交易中需要交納的明細費用，還會從中獲得額外好處。例如，中介公司有一套30萬元的房子，但中介會向買者報價34萬元，表示費用已全包，但中介實際上比預期多掙了3萬多元。
林英華建議，對于全包價不透明的陷阱，買方在簽訂二手房購買合同時，最好要求在合同后附上費用清單，并要求同賣方見面，明確買賣雙方購房價格與售房價格是否相同，避免中介公司從中收取多余的差價。
陷阱4：
利用時間差買賣房屋
林英華還指出江門二手市場上存在的不良現(xiàn)象，就是部分中介從業(yè)人員利用時間差買賣房屋。這是不法小中介慣用的買賣方式。中介公司收購房屋時說服房主先給定金，一般1-3萬元，有的甚至更少，說剩下的房款一個月之后再給，然后將業(yè)主的證件拿到手。這樣，中介公司可以名正言順的拿著房子去賣，等一段時間房子高價賣出之后，再將買房人的錢給房主。如果暫時未找到買家，中介就會使用拖字，讓業(yè)主遲遲拿不到房款。
另外，一些中介以個人一次性付清房款為名的伎倆也較為常見。中介公司將賣方房屋收購后再轉手以高價賣給購房者，并從中獲利。一些中介往往先以個人購房者身份與賣方談好房價，拿到產權證后（并未辦理過戶手續(xù)）再轉手高價出售，賣方卻拿不到這些多出的房款。
林英華建議，市民最好不要選擇現(xiàn)金收購的賣房方式，交易時最好還是買賣雙方見面，談好價格后簽訂正規(guī)的《房屋買賣合同》。另外，業(yè)主不要輕易把房屋產權證交給中介，一般到過戶時才將原件連同其他材料一起遞交到房屋交易中心。
《江門日報》2010-3-18日b2版【樓市熱點】版
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二手房怎樣分辨是買家的貓膩江蘇在線咨詢 2023-03-04買賣二手房要小心房主貓膩： 1.房屋手續(xù)是否齊全。房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。 2.有些二手房在轉讓時，還在被別人租賃。 3.房產如為夫妻共同財產或有其他共有人應征得其他人同意。產權證如果登記為共有，出售房產必須要求其他共同人一起參與出售，否則可能會導致合同無效。 4.產權不明晰。有些房屋由多人共有，如有繼承人共有的、有家庭 -
買賣二手房一定要小心房主的哪些貓膩湖北在線咨詢 2023-12-19買賣二手房要小心房主玩以下貓膩：房屋手續(xù)可能不齊全；有些二手房在轉讓時，還在被別人租賃；房產如為夫妻共同財產或有其他共有人，而未征得其他人同意。 -
想問現(xiàn)在買個二手房合同貓膩有哪些陜西在線咨詢 2022-12-16你看好了一套房，有意向買，想讓中介幫你和賣家談，那中介可能就要你給誠意金，幾千上萬的都可能，如果談不攏價格，你又沒有約定好，誠意金是不會退的。其實中介收取誠意金是違規(guī)了的，但是這又算是個潛規(guī)則，因此給的時候要簽訂協(xié)議，約定好事項，如果順利，誠意金就會成為房款的一部分。中介拿到首付款，拖一小段時間再以莫名其妙的理由說賣家要解除合同，然后把首付款退還給你。相當于你免費借錢給中介，然后他可以拿錢做其他的 -
二手房交易流程房產中介房產中介交易流程四川在線咨詢 2023-05-14具體流程是： 其 一、購房資格核驗； 其 二、買賣雙方網簽合同； 其 三、地稅部門核定契稅； 其 四、房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權證。 《民法典》第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
